Signa-Immobilien: René Benkos beinharter Machtkampf

Signa-Chef René Benko

René Benko bekommt internationale Konkurrenz.

Der Signa-Immobilienkonzern von René Benko ist dabei, seinen Einfluss in der Branche auszuweiten. Aber jetzt wollen auch globale Fonds mitmischen.

Die Anwälte des Immobilienkonzerns Signa stehen aktuell vor einer kniffligen Aufgabe. Signa-Boss René Benko führt Verhandlungen mit der Vienna Insurance Group (VIG), die ihre zehn Prozent Aktien an der S Immo AG in Kürze verkaufen wird. Allerdings kann Benko das Paket, das einen Börsenwert von rund 110 Millionen Euro darstellt, nicht einfach so übernehmen.

Geld wäre nicht das Problem. Aber Benko besitzt eine Kaufoption auf jene 21,86 Prozent, die der Investor Ronny Pecik an der S Immo hält; womit dieser schon jetzt mit Abstand größter Aktionär dort ist. Inklusive VIG-Deal käme Benko über die 30-Prozent-Schwelle und müsste allen Aktionären ein Pflichtangebot machen, was er im Moment vermeiden will.

Darum wird fieberhaft an Konstruktionen getüftelt, die von der Übernahmekommission akzeptiert werden. Wahrscheinlich kauft die Signa direkt bis zu acht Prozent der S Immo von der VIG. Den Rest der Papiere könnte ein Dritter erwerben, mit dem sich die Signa danach abstimmt. Ein späteres Übernahmeangebot durch Benko nicht ausgeschlossen.

Machtspiele

Die bevorstehende Trans- aktion ist Teil des massiven Umbruchs in der österreichischen Immobilienbranche, in der es brodelt wie noch nie. Mit der Buwog und conwert gingen zwei wesentliche Unternehmen bereits an den deutschen Vonovia-Konzern. Die verbliebenen Player unter den börsennotierten Immobi- lien-AGs will nun die Signa-Gruppe in ihre Einflusssphäre ziehen. Und sie ist schon weit gekommen. Im Moment sind die Verhältnisse klar: Pecik und Benko kontrollieren die S Immo. Die wiederum ist seit Februar 2018 der größte Einzelaktionär der Immofinanz, die ihrerseits mit 26 Prozent der wichtigste Gesellschafter bei der CA Immo ist. Diese Machtkaskade soll nun noch gefestigt werden.

Allerdings haben die Aktivitäten auch globale Fonds auf den heimischen Markt aufmerksam gemacht, was die Lage verkompliziert. Der US-Fonds Starwood Capital, stolze 50 Milliarden Dollar schwer, hat am 16. März öffentlich ein Offert für Anteile der Immofinanz und der CA Immo unterbreitet. Bereits am letzten Wochenende trafen sich Starwood-Leute mit Benko, um ein gemeinsames Vorgehen auszuloten. Dass es die Amerikaner ernst meinen, beweist auch die Tatsache, dass Starwood-Gründer Barry Sternlicht höchstpersönlich kurz darauf für diverse Treffen in Wien weilte.

Bei der S Immo hat Benko durch seine Call-Option, die bis 2019 läuft, die Hand schon am Drücker. Ronny Pecik, der den Deal geschickt eingefädelt hat, ist ein Finanzinvestor, der nicht mit Immobilien jonglieren, sondern gute Geschäfte machen will. Und das wird er in jedem Fall: Rund die Hälfte seines S-Immo-Pakets hat Pecik vor einem Jahr dem russischen Oligarchen Roman Abramowitsch für 11,35 Euro pro Aktie abgekauft. Benkos Optionspreis liegt bei 18 Euro, woraus sich alleine aus dieser Tranche ein Gewinn von rund 50 Millionen Euro errechnet.

Erhöhter Druck

Pecik spielte auch eine wichtige Rolle beim Ausbau des Einflusses auf die Immofinanz. Der Schachzug, dass die S Immo ihre Beteiligung dort kürzlich auf 11,82 Prozent aufstockte, hat die Fries-Gruppe mit ihren zehn Prozent auf dem falschen Fuß erwischt. Viele Jahre agierte diese Gruppe rund um den Badener Anwalt Rudolf Fries (sechs Prozent), den Besitzer des Lebensmittelproduzenten Spitz, Walter Scherb (drei Prozent), und den Finanzexperten Ernst Hablé (ein Prozent) als Kernaktionär.

Jetzt gerät sie aber unter Druck. Wie aus Insiderkreisen zu hören ist, wäre Fries ­sogar bereit, auszusteigen. Die S Immo, die ursprünglich interessiert war, kommt als Käufer nicht mehr in Frage, weil bei der Immofinanz schon eine Schwelle von 15 Prozent ein Übernahmeangebot auslöst – diese Herabsetzung hatte Fries einst durchgesetzt. Und die Preisvorstellung von Fries & Co soll 50 Prozent über dem aktuellen Börsenwert liegen, was sehr schwer zu kriegen sein wird.

Das Offert des US-Fonds Starwood Capital hat mit der Signa-Strategie nicht unmittelbar zu tun, sondern mehr mit den vorerst gescheiterten Fusionsgesprächen zwischen Immofinanz und CA Immo. Die Anteile an CA Immo und Immofinanz, die die Amerikaner erwerben wollen, entsprechen exakt der Höhe der gegenseitigen Beteiligung der beiden Unternehmen, was auf den Versuch einer Entflechtung hindeutet.

Licht und Schatten. Investor Ronny Pecik (l.) kann sich entspannt zurücklehnen. Immofinanz-CEO Oliver Schumy steht jetzt hingegen gehörig unter Druck.

Die Aktion richtet sich somit gegen Immofinanz-CEO Oliver Schumy, der in der CA Immo, obwohl Hauptaktionär, wenige Freunde hat. Im dortigen Aufsichtsrat sitzen noch immer etliche Vertreter des früheren Gesellschafters O1 aus Russland – darunter die Herren Florian Koschat, John Nacos und Michael Stanton, die exzellente Kontakte zu Starwood und die Sache eingefädelt haben, um Druck auf Schumy auszuüben. Auch ein Bericht der Österreichischen Prüfstelle für Rechnungslegung (OePR) an die Finanzmarktaufsicht zu Problemen bei den Immofinanz-Bilanzen soll dabei eine Rolle gespielt haben.

Schumy habe im Büro einen Tobsuchtsanfall bekommen, als die Meldung über das Starwood-Angebot hereinkam, erzählt man sich in der CA Immo. Zuvor hatte er ein vereinbartes Treffen mit Starwood-Vertretern in Wien abgesagt. Er läuft nun Gefahr, zwischen den Stühlen zerrieben zu werden. Denn als von Fries eingesetzter Manager hat er auch automatisch Reibungsflächen mit Benko und Pecik, denen er kaum ausweichen kann. Ein millionenschwerer Bonus, den er sich von seinem Aufsichtsrat genehmigen ließ, könnte leicht auch zum Abschiedsgeschenk werden.

Die Starwood-Offensive ist erst einmal nur ein Schuss vor den Bug. Denn der angebotene Preis liegt kaum über den aktuellen Aktienkursen und wird wenig Echo finden. Die Frage ist, ob die Amerikaner vor Ablauf der Frist noch kräftig nachbessern. Oder ob noch ein anderer Fonds auf den Plan tritt. Die Aussicht auf eine von Signa getriebene Konsolidierung der Branche und damit verbundene Wertsteigerungen hat das Interesse einiger großer Investoren geweckt. So soll auch der australische Pensionsfonds IMF, der schon beim Flughafen Wien groß drinnen ist, ein Engagement in heimischen Immobilienunternehmen erwägen.

Gemeinsame Sache? 

René Benko muss auf der Hut sein, damit seine Kreise nicht gestört werden. Aus Signa-Kreisen verlautet zwar, es wäre kein Beinbruch, sollte sich ein globaler Investor als zweiter Player in Österreich etablieren. Man gehe davon aus, dass Profis ähnliche Ziele verfolgen würden wie man selbst. Tatsächlich könnte Benko seine Position sogar festigen, wenn er gemeinsame Sache mit einem Partner à la Starwood macht. Auf der anderen Seite hat er es dabei mit ­Kalibern zu tun, die auch genug Mittel haben, um ihn rauszudrängen.

Ein erstes gemeinsame Ziel hieße mit Sicherheit Wertsteigerung. Durch vergangene Skandale notiert vor allem die Aktie der Immofinanz immer noch um rund 35 Prozent unter dem Net Asset Value (NAV), also dem Immobilienvermögen abzüglich der Verbindlichkeiten.

Bei der CA Immo beträgt das Delta nur noch zehn Prozent, bei der S Immo etwa fünf Prozent. Rund 800 Millionen Euro fehlen der Immofinanz-Aktie bis zum Erreichen des NAV. Rund 350 Millionen sind es in Summe bei den beiden anderen. Dazu kommt, dass die drei Gesellschaften zusammen rund zehnmal so viele Leute beschäftigen wie die Immofinanz – bei einem vergleichbaren Immobilienvermögen. Durch eine gemeinsame Verwaltung und Steuerung könnten Mehrgleisigkeiten beseitigt und massiv Kosten gespart werden.

Endziel von Benko ist immer noch die große Lösung: Ein Schulterschluss der drei börsennotierten Gesellschaften unter Federführung der Signa, wodurch ein Konglomerat mit zirka 20 Milliarden Euro Immobilienwert entstünde. Es werden aber auch mehrere Modelle zwischen dem Status quo und der Maximalvariante durchgespielt. Dazu kommt der Faktor: mit einem Fonds an der Seite oder nicht? Oder wie es ein involvierter Banker ausdrückt: „Es gibt ziemlich viele Masterpläne. Man wird erst sehen, welcher sich umsetzen lässt.“


Die Geschichte ist der trend-Ausgabe 13/2018 vom 30. März 2018 entnommen.

Interview
Telekom Austria COO Alejandro Plater (li.) und CEO Thomas Arnoldner

Wirtschaft

"Ein Börsenrückzug ist überhaupt kein Thema"

Alibaba-Gründer zieht Job-Versprechen an Trump zurück

Wirtschaft

Alibaba-Gründer zieht Job-Versprechen an Trump zurück

KMU sind auf dem Stand von "Digitalen Neulingen"

Wirtschaft

KMU sind auf dem Stand von "Digitalen Neulingen"