KEEGAN VISCIUS, CEO der CA Immo, über Verkaufserfolge, attraktive Dividenden und Österreichs Wirtschaftspolitik.
Die CA Immo wird bis Jahresende rund eine halbe Milliarde Euro mit Immobilienverkäufen erlöst haben – und das, obwohl das Marktumfeld für Büroimmobilien in Europa noch immer nicht ideal ist. Wie gelingen Ihnen diese Verkaufserfolge?
Das aktuelle Marktumfeld bleibt herausfordernd, da die Transaktionsaktivität in den meisten unserer Märkte im Vergleich zum Höchststand der letzten zehn Jahre um bis zu 90 Prozent zurückgegangen ist. Trotzdem ist es uns gelungen, nicht-strategische Immobilien zu weiterhin attraktiven Preisen zu verkaufen. Unsere Teams vor Ort verfügen über langjährige Erfahrung und können schnell auf sich bietende Gelegenheiten reagieren. Darüber hinaus sehen wir drei Hauptfaktoren, die unsere Verkaufserfolge in diesem Jahr unterstützt haben: Der erste ist der Verkauf älterer Bürogebäude an Eigennutzer. Diese Käufer haben individuelle strategische Prioritäten, wenn sie über Investitionen in die von ihnen genutzten Gebäude entscheiden, und berücksichtigen nicht nur die Fundamentaldaten der Immobilien. Der zweite Faktor ist der Verkauf von Gebäuden in Assetklassen mit weiterhin guter Investorennachfrage – beispielsweise Hotels, Parkhäuser und Wohngrundstücke in Deutschland. Hier konnten wir Käufer zu attraktiven Preisen finden. Der dritte Faktor ist die Konzentration auf Märkte, in denen sich die Transaktionsaktivität erholt hat. In Tschechien beispielsweise ist das Transaktionsvolumen dank der starken Wirtschaft, solider Fundamentaldaten des Immobilienmarkts und einer großen Zahl inländischer Investoren wieder nahezu vollständig auf das hohe Niveau der Jahre vor Beginn der Pandemie gestiegen. Die Kunst besteht darin, für jedes einzelne Gebäude den richtigen Zeitpunkt und den besten Käufer zu finden. Das bedeutet aber auch, Realitäten zu akzeptieren, Veränderungen anzunehmen und sich an neue Marktbedingungen anzupassen, um gestärkt aus dem Zyklus hervorzugehen.
Mit Ungarn verlässt die CA Immo gerade einen früheren Kernmarkt. Warum eigentlich?
Wir sind ein aktiver Eigentümer und prüfen kontinuierlich unser Portfolio und die Marktgrundlagen. Faktoren wie politische Stabilität, Rechtsstaatlichkeit, offene Märkte, Produktivität, Innovationskraft, Konsumstärke, Energie- und Kapitalzugang sowie die finanzielle Gesundheit eines Landes spielen dabei eine zentrale Rolle. Gemäß unserer Strategie veräußern wir Objekte, die hinsichtlich Anlageklasse, Lage, Qualität, Alter oder Wertsteigerungspotenzial nicht in unser Portfolio passen. Seit 2018 haben wir uns aus sieben Ländern zurückgezogen und Ungarn 2023 als Nichtkernmarkt klassifiziert – seitdem haben wir in Budapest zwei Bürogebäude verkauft und halten aktuell noch sechs. Gerade im Fall Ungarns sind wir überzeugt, frühzeitig die richtige Entscheidung getroffen zu haben. Ein geplanter Rückzug kann oft bessere Ergebnisse bringen, als weiterhin in Märkte mit geringerer Perspektive zu investieren.
Stehen auch die beiden verbleibenden CEE-Märkte Prag und Warschau auf dem Prüfstand?
Wir sind stolzer Eigentümer unserer CEE-Assets und haben zuletzt erheblich in Sanierungen in Warschau und Prag investiert. In Warschau ist der Investitionszyklus abgeschlossen, das Portfolio stabilisiert. In Prag wird die Modernisierung voraussichtlich 2026 beendet. Da unsere Portfolios in beiden Märkten nun in Bezug auf Auslastung und Qualität optimal positioniert sind, prüfen wir nun aktiv Verkaufsmöglichkeiten. Bislang machen wir gute Fortschritte: Wir haben 2025 je eine Immobilie in Warschau und Prag verkauft und weitere potenzielle Verkäufe in der Pipeline. Das endgültige Ergebnis dieser Prozesse ist jedoch noch ungewiss, und sollten sich keine passenden Optionen ergeben, halten wir die Objekte gern weiter.
Die Mieteinnahmen steigen trotz Verkäufen, der Leerstand sinkt – können Sie auch mit dem Aktienkurs zufrieden sein?
Unser Aktienkurs spiegelt den diskontierten Wert unserer zukünftigen Cashflows wider, zugleich aber auch die Marktstimmung und externe Faktoren. In einem Umfeld zahlreicher Insolvenzen von Immobilieninvestoren und entwicklern sind wir stolz, seit 2018 eine der höchsten Gesamtaktionärsrenditen – das heißt, die Aktienkursentwicklung in Verbindung mit den Dividendenausschüttungen – in unserer Vergleichsgruppe erzielt zu haben. Ein Aktionär, der Ende 2018 investiert hat, hat bislang 36 Prozent Rendite erzielt. Auch unser Total Accounting Return (die Veränderung des Nettoinventarwerts IFRS NAV zuzüglich der Dividenden über den Zeitraum) zählt zu den höchsten im Sektor, was ein direktes Spiegelbild dessen ist, was das Management kontrollieren kann. Unsere Bilanz ist stark, die operativen Ergebnisse solide, und wir verfügen über mehrere Werttreiber, die uns auch künftig ermöglichen sollten, attraktive Renditen zu erzielen. Diese Qualität spiegelt sich wohl teilweise bereits im Aktienkurs wider, da wir mit einem der geringsten Abschläge auf den IFRS-NAV innerhalb unserer Vergleichsgruppe handeln.
Investoren interessiert nicht nur der Kurs, die CA Immo bietet auch eine attraktive Dividendenrendite. Bleibt es bei diesem Ausschüttungsniveau?
Neben Rentabilität und Vereinfachung beziehungsweise Fokussierung des Geschäfts ist die Kapitalrückführung an Aktionäre ein zentrales Ziel. Seit 2018 haben wir rund 1,4 Milliarden Euro über Dividenden und Aktienrückkäufe ausgeschüttet – und dennoch ist der Wert unseres Portfolios heute höher als damals. Unsere derzeitige Policy sieht eine Ausschüttungsquote von 70 Prozent des FFO I vor, und derzeit planen wir nicht, davon abzuweichen. Sollten zusätzliche Mittel freiwerden, etwa durch Verkäufe von nichtstrategischen Immobilien, die nicht anderweitig gewinnbringend in neue Entwicklungen oder externe Akquisitionen investiert werden können, können wir weitere Kapitalrückzahlung an die Aktionäre durch zusätzliche Dividenden oder Aktienrückkäufe in Betracht ziehen.
Angesichts der Bewertung sind eigene Aktien für die CA Immo fast eine bessere Investition als Immobilien. Setzen Sie das Aktienrückkaufprogramm fort?
Aktienrückkäufe sind eine wichtige Säule der Kapitalrückführung an die Aktionäre und ein besonders wertsteigernder Einsatz von Kapital: Wir verkaufen Vermögenswerte über Buchwert und kaufen Aktien unter Net Asset Value zurück. Diese Rückkäufe tragen dazu bei, die Gesamtrendite pro Aktie für die verbleibenden Aktionäre zu steigern. Wir haben kürzlich ein Rückkaufprogramm für bis zu zwei Prozent des Grundkapitals initiiert und in diesem Jahr bereits rund 43 Millionen Euro in Aktienrückkäufe mit einem durchschnittlichen Abschlag von zwölf Prozent auf den NAV investiert, während wir Vermögenswerte mit einem durchschnittlichen Aufschlag von fünf Prozent auf den NAV verkauft haben. Wir prüfen aber auch andere Optionen für die Verwendung von Verkaufserlösen und Liquidität, beispielsweise die Aufrechterhaltung eines angemessenen Verschuldungsgrads und die Deckung unserer Schuldenfälligkeiten sowie Investitionen in unsere Projekte oder in externe Ankäufe, sollten sich attraktive Gelegenheiten ergeben.
Wann wird das Immobilienportfolio von CA Immo wieder fünf Milliarden Euro erreichen? Wird dabei mittelfristig der Heimmarkt zum Nebenschauplatz, zumal Österreich nur mehr zehn Prozent der vermietbaren Flächen umfasst und selbst „Trophy Assets“ wie das Einkaufszentrum Galleria zum Verkauf stehen?
Wir konzentrieren uns weniger auf Größe, sondern auf Qualität und Profitabilität unseres Portfolios. Lieber kleiner und ertragsstärker als breit aufgestellt ohne Renditefokus. Als börsennotiertes Unternehmen sehen wir den richtigen Ansatz darin, uns auf hochwertige Gebäude einer einzigen Assetklasse in Märkten zu konzentrieren, die unserer Meinung nach das höchste Potenzial für eine Wertsteigerung in der Zukunft haben. In unserem Fall sind das moderne Prime-Büroimmobilien mit überdurchschnittlicher Ausstattung, Technologie und Nachhaltigkeit in sehr guten, zentralen Lagen. Im Zuge dieser Fokussierung erzielen wir Skaleneffekte, und wir veräußern Immobilien, die nicht in unsere strategische Ausrichtung passen, etwa die Wiener Objekte Galleria und Silbermöwe. Damit verstärken wir unsere Präsenz in Kernmärkten wie Berlin, München und Frankfurt. Obwohl wir Akquisitionen in Wien oder in anderen Märkten nicht ausschließen, sehen wir derzeit wie auch in den vergangenen Jahren keine geeigneten Investitionsmöglichkeiten. Bis sich dies ändert, wird unser Gesamtportfolio in diesen Märkten weiter schrumpfen. Wien bleibt jedoch unser Unternehmenssitz und zentraler Standort für Management und Konzernfunktionen, und es gibt keine Pläne, dies in Zukunft zu ändern.
Was passiert mit der Landbank? Entwicklungen oder Verkäufe – oder beides?
Wir entwickeln unseren Premium-Bürogrundstücksbestand gezielt weiter. Ende 2024 haben wir beschlossen, 130 Millionen Euro in den Bau des Anna-Lindh-Haus in Berlin zu investieren. Dieses Flagship-Büroprojekt liegt in unmittelbarer Nähe des Hauptbahnhofs, wird in nachhaltiger Holzhybridbauweise errichtet und bietet hohe Energieeffizienz und attraktive Aufenthaltsflächen mit einem öffentlichen Café, einem begrünten Innenhof und mehreren Dachterrassen. Aktuell arbeiten wir daran, die Flächennutzungsplanung und die Genehmigungen für mehrere Projekte weiter voranzutreiben, damit wir eine Bauentscheidung treffen können. Insgesamt besitzen wir derzeit fünf Grundstücke, die für die Entwicklung von erstklassigen Büroimmobilien geeignet sind und auf denen rund 200.000 Quadratmeter Bestandsfläche zu Gesamtkosten von rund 1,9 Milliarden Euro gebaut werden könnten. Verbleibende nicht strategiekonforme Flächen, insbesondere reine Wohnbaugrundstücke, haben wir im Lauf des Jahres weitgehend veräußert.
Nur durch offene Märkte, Innovation und einen funktionierenden europäischen Kapitalmarkt kann Europa langfristig wettbewerbsfähig bleiben.
Die CA Immo ist Spezialist für nach Nachhaltigkeitskriterien zertifizierte top Bürogebäude, Landmarks und Headquarters. Werden schöne Objekte wie die aktuellen Developments im Portfolio verbleiben oder verkauft?
Wir lieben unsere Immobilien, aber wir sind nicht mit ihnen verheiratet – jedes Objekt hat einen Preis, zu dem ein Verkauf sinnvoll ist. Wir reinvestieren Erlöse dort, wo höhere Renditen möglich sind. In unserem deutschen Kernportfolio sehen wir weiterhin attraktive Ertragschancen, da viele Mietverträge unter Marktniveau liegen und wir die Mieten bei Ablauf der aktuellen Mietverträge erhöhen können.
Wie sehen Sie die Kernmärkte Deutschland und Österreich wirtschaftlich? Beide Länder gehören aktuell nicht zu den Topperformern in der EU – und auch die mittelfristigen Aussichten sind nicht berauschend. Wie kann es ein Comeback in Deutschland und Österreich geben?
Deutschland und Österreich stehen wie viele westliche Märkte vor strukturellen Herausforderungen: schwaches Wachstum, hohe Verschuldung, demografischer Wandel und sinkende Produktivität. Dennoch sehen wir Deutschland mittelfristig im Vorteil mit geringerer Verschuldung im Verhältnis zum BIP und einem geringeren Haushaltsdefizit, was mehr Spielraum für schuldenfinanzierte Investitionen zur Modernisierung der Wirtschaft und zur Sicherung des künftigen Wohlstands des Lands bietet. Wir sehen positive Signale seitens der deutschen Regierung, die notwendigen Schritte zu setzen, beispielsweise durch die kürzlich erfolgte Abschaffung der verfassungsmäßigen Schuldenbremse sowie die Bereitschaft, Überregulierung und unnötigen Verwaltungsaufwand anzugehen, um die Produktivität zu verbessern. Für nachhaltiges Wachstum müssen Kapital und politische Prioritäten stärker auf zukunftsträchtige Branchen gelenkt werden. Investitionen in Digitalisierung und Bildung sind essenziell, genauso wie die Beschleunigung der Energiewende durch Modernisierung der Strom- und Verkehrsnetze bei gleichzeitigem Übergang der Industrie zu einer kohlenstoffarmen Produktion. All dies kann nur durch Investitionen der Regierung sinnvoll umgesetzt werden – der Privatsektor allein kann diese Aufgabe nicht bewältigen. Ebenso wichtig ist eine moderne Arbeitsmarktdynamik und die Ansprache globaler Talente, um mehr Innovation und eine Steigerung der Gesamtproduktivität zu ermöglichen. Nur durch offene Märkte, Innovation und einen funktionierenden europäischen Kapitalmarkt kann Europa langfristig wettbewerbsfähig bleiben.
Starwood, der Hauptaktionär von CA Immo, war zunächst mit negativen wirtschaftlichen Meldungen in den Schlagzeilen. Wie geht es Ihnen damit?
Unser Kernaktionär unterstützt uns seit jeher als Eigentümer, und wir nehmen unsere Verantwortung als Verwalter des Kapitals aller Aktionäre sehr ernst. Wie alle, die in den letzten Jahren auf dem Immobilienmarkt tätig waren, stand auch er sicherlich vor einigen Herausforderungen. Doch angesichts seiner jahrzehntelangen Erfahrung mit Investitionen über mehrere Konjunkturzyklen seit Anfang der 1990er Jahre und der diversifizierten Fondsstruktur sind wir zuversichtlich, dass Starwood die aktuellen Turbulenzen auf den Märkten erfolgreich meistern wird.
Wie bewerten Sie die Wirtschaftspolitik Österreichs im internationalen Vergleich? Was halten Sie insbesondere vom Mietpaket der Bundesregierung?
Wie wir als Unternehmen muss sich auch Österreich an die neue Realität anpassen, um in der aktuellen geopolitischen Landschaft erfolgreich zu sein. Die Kombination von durch Schulden finanzierten Wohlstand bei schleppendem Wachstum und demografischem Druck, dem Klimawandel sowie der übermäßigen Abhängigkeit von billigen Energieimporten fordert Reformen. Wir hoffen, dass die notwendigen politischen Schritte zur Verbesserung der wirtschaftlichen Aussichten gesetzt werden. Darüber hinaus sollte die Erschwinglichkeit von Wohnraum ganz oben auf der politischen Agenda stehen. Als Verfechter offener Märkte glaube ich allerdings nicht, dass Mietobergrenzen und Überregulierung das passende Mittel dafür sind, insbesondere angesichts des anhaltenden Trends zur Urbanisierung. Diese Maßnahmen könnten eher zu einem Markt mit begrenztem Angebot führen. Um Wohnraum bezahlbarer zu machen, muss das Angebot ausgeweitet werden – durch schnellere Genehmigungen, flexiblere Flächennutzungsplanung und staatlich geförderten Neubau. Erst durch mehr Angebot und marktwirtschaftliche Anreize lässt sich echte Erschwinglichkeit erreichen.
