Immobilienentwickler: Eine Branche löst sich auf

Es wird ihn nicht trösten in der U-Haft. Aber als Pleitier steht René Benko unter den Immobilienentwicklern ganz und gar nicht alleine da. Viele Große sind schon in Konkurs. Und bis heute meldet fast jede Woche ein kleinerer oder mittlerer Player Insolvenz an. Anfang November etwa erwischte es die Oberreiter Holding und die Hausbacher Gruppe aus dem Salzburger Pongau. Mindestens 25 Millionen Euro an Passiva stehen zu Buche. Man habe geplante Großprojekte nicht mehr umsetzen können, da Investoren und Käufer gefehlt hätten, heißt es seitens der gemeinsam agierenden Unternehmen. Überwiegend betrifft das exklusive und hochpreisige Alpenlodges, unter anderem in Skigebieten wie Altenmarkt, Rauris oder Pitztal. Solche Immobilien galten bislang noch als relativ krisensicher. Dass nun selbst die zahlungskräftige Klientel oft auslässt, verdeutlicht das Ausmaß der Misere.

Ähnliches spielt sich in Kärntner Seegemeinden ab. Im Oktober schlitterte die Auen Resort Bauträger GmbH in die Pleite. Für ihr Prestigeprojekt am Südufer des Wörthersees mit hochwertigen Appartements und Ferienimmobilien konnten sich offenbar nicht genügend Gutbetuchte begeistern. Das Unternehmen soll abgewickelt werden. Auch die Entwickler der großteils fertigen Anlage „Karawankenblick“ in Velden suchten kürzlich das Insolvenzgericht auf.

In der langen Niedrigzinsphase bis 2022, als Hypothekarkredite mit unter zwei Prozent verzinst wurden und die Immo-Preise innerhalb weniger Jahre um bis zu 50 Prozent stiegen, wurden Wohnungen oft vom Plan weg verkauft, Bürogebäude gingen lange vor Fertigstellung an institutionelle Investoren. Gleich, ob Neubauten, Sanierungen oder Dachgeschoß-Lofts – die Profite der Developer sprudelten fast automatisch und ließen selbst manchen Investmentbanker vor Neid erblassen. Doch die goldenen Zeiten sind längst vorbei.

Ein Benko schippert nicht mehr mit seiner Jacht. Und auch ein Lukas Neugebauer fährt nicht mehr im Lamborghini-Supersportwagen. Denn die LNR-Immobiliengruppe des schillernden Niederösterreichers ist seit 2024 in Konkurs. 150 Millionen Euro Passiva wirken nur im Vergleich zu Signa überschaubar. Die WKStA ermittelt gegen Neugebauer wegen des Vorwurfs schweren Betrugs, Untreue und betrügerischer Krida. Er soll vor Insolvenzeröffnung hohe Summen transferiert haben und auch danach noch sehr viel Geld für Luxus ausgegeben haben. Neugebauer bestreitet die Vorwürfe, es gilt die Unschuldsvermutung.

Auch Klemens Hallmann war Glanz und Gloria nicht abhold. Bis sein Bauträger SÜBA AG mit Verbindlichkeiten von 226 Millionen zusammenbrach. Mittlerweile hat Hallmann auch persönlich ein Sanierungsverfahren angemeldet und bietet den Gläubigern eine Quote von 35 Prozent seiner 135 Millionen Euro Schulden. Einen Teil soll die Verwertung von Privatvermögen einbringen: darunter eine mit Warhol-Gemälden bestückte Kunstsammlung, Waffen, Uhren und der Fuhrpark. Hallmann besitzt auch 32 Prozent an einer 186 Kilogramm schweren Skulptur aus purem Gold, wofür rund 6,5 Millionen erzielbar wären – wenn eine Einigung mit dem Miteigentümer gelingt. Offen ist, ob die unfertige Villa in Wien-Hernals, in die schon 30 Millionen Euro flossen, verhökert werden muss.

Der Absturz der Branche setzte mit nie mit dagewesener Wucht ein. Weil nach dem Angriff auf die Ukraine die Zinsen rasch oben gingen, gerieten die Unternehmen doppelt unter Druck. Die eigenen Finanzierungskosten stiegen, gleichzeitig sanken die erzielbaren Verkaufswerte teuer angeschaffter Liegenschaften, weil Investoren höhere Renditen erzielen mussten. Wurden davor für ein Objekt mit zehn Millionen Mieteinnahmen bis zu 350 Millionen Euro bezahlt, war danach kaum noch mit 250 zu rechnen. „Immobilienentwickler, die in der Nullzinsphase viel kauften, haben aus heutiger Sicht zu viel bezahlt“, erklärt Roland Schmid, der Gründer von IMMOunited, dem Marktführer in der Bereitstellung von Grundbuch- und Immobiliendaten. Dazu kommen die kräftig erhöhten Baukosten. Vielfach könnte jetzt – wenn überhaupt – nur mit Verlust verkauft werden.

Die Folge sind laut Daten des Kreditschutzverbands KSV1870 um die 350 Pleiten innerhalb von zirka drei Jahren. Die Passiva gehen in die Milliarden – auch ohne die 40.000 Millionen der Signa. „Gefühlt ist die Hälfte der Marktteilnehmer out of Business“, meint Thomas Winkler, Boss des Projektentwicklers UBM. Und von den verbliebenen werde noch einmal die 50 Prozent aufgeben müssen, mutmaßen Kenner der Szene.

Das bislang zweitgrößte Insolvenzopfer nach Signa ist die Wiener Imfarr Beteiligungs GmbH (über 640 Millionen anerkannte Verbindlichkeiten), die neben Österreich auch in Deutschland mit Großvorhaben in Frankfurt, in München oder in Leipzig aktiv war. Neben Imfarr-Boss Nemat Farrokhnia, Sohn eines früheren Strabag-Vorstands, finden sich mit Ex-Kanzler Werner Faymann und seinem damaligen Kabinettschef Josef Ostermayer weitere prominente Namen, die dort tätig waren. Seit Sommer 2025 ist die Gruppe geschlossen. Der Insolvenzverwalter stellte „keine nennenswerte Quote“ fest.

Im heurigen Februar beendete auch die 6b47 Real Estate Investors AG rund um Mitgründer und Ex-ÖBB-Vorstand Martin Huber mangels Liquidität den Betrieb. Eine Präsentation aus 2023 listete noch über 40 Projekte in Österreich, Deutschland und Polen mit einem Volumen von mehreren Milliarden Euro auf, allen voran das Althan Quartier in Wien Alsergrund.

Erst vor zwei Wochen schlitterte der in Oberösterreich wohnhafte Deutsche Udo Chistee in ein Konkursverfahren. Er hatte für seine AHC International Consulting AG mit Sitz in Wels 110 Millionen Euro an Haftungen übernommen, je ca. die Hälfte gegenüber Banken und Anleihegläubigern. Jetzt ist er zahlungsunfähig. Die Begründung der AHC, die auf Hotelimmobilien spezialisiert ist, liest sich wie eine Blaupause der aktuellen Marktsituation: Den Schulden stünden Werte gegenüber, „welche aber nicht kurzfristig realisierbar sind“. Es gibt aktuell so gut wie keine Käufer.

Gleich im ersten Krisenjahr 2022 krachte die Wiener CPI Immobilien GmbH zusammen. Von den 220 Millionen Euro offener Forderungen entfielen 43 Millionen auf Anleger, die Anleihen und Genussscheine gezeichnet hatten. Sie mussten einen Totalausfall hinnehmen. Ähnlich dubios stellt sich der Fall der Fall BBB Immo GmbH dar, die einst 250 Bestandsobjekte vor allem in Wien besaß und ebenfalls einen dreistelligen Millionenbetrag an Passiva hinterließ.

„2026 wird ein entscheidendes Jahr“, erwartet Christian Winkler, Gründer und Geschäftsführer des Immobilienentwicklers Winegg. Mit der Erwartung weiterer Insolvenzen steht er nicht alleine das. „Make it till 2026“, die bis vor Kurzem geltende Devise der Branche, ist der ernüchternden Einschätzung gewichen, dass auch das kommende Jahr noch keine Trendwende bringen wird. „Es gibt zu viele Parameter, die dagegensprechen, darunter auch, dass die Kreditzinsen nur am kurzen Ende gesunken sind“, sagt Johannes Endl, Vorstand des Dienstleisters Örag, der unter anderem das Wlaschek-Immobilienimperium verwaltet: „Dazu kommt die gesamtwirtschaftliche Lage.“ Es heißt also, wenigstens noch ein weiteres Jahr durchzutauchen.

Das Problem der gefallener Immobilienwerte besteht trotz Zinssenkungen nach wie vor. UBM-Chef Thomas Winkler bringt die Sache auf den Punkt: „Wenn in der Erwartung gekauft wurde, dass die Zinsen nicht über 2,5 Prozent steigen, kann sich die Kalkulation nicht ausgehen. Sie liegen am langen Ende immer noch bei 4,5 Prozent. Wer seine Bilanzen nicht wertberichtigte, steht unter zunehmendem Druck der Banken. Wer es machte, hat häufig kein Eigenkapital mehr da.“

Die Zahl der Immobilien-Transaktionen dümpelt am Niveau von vor zehn Jahren dahin. Institutionelle Käufer oder Family Offices haben sich großteils zurückgezogen. Bei neu gebauten Wohnungen sind Developer auf private Käufer angewiesen, um akzeptable Preise zu erzielen. Bei Büro- und anderen gewerblichen Immobilien müssen sie warten, bis steigende Mieten den kalkulierten Kaufpreis rechtfertigen. Aber diese Phase übersteht nur, wer noch über genügend Eigenkapital verfügt. „Oft haut ein toxischer Mix die Unternehmen um. Sie kriegen ein Liquiditätsproblem, weil Käufer fehlen, oder Probleme mit der Bankfinanzierung, weil der Erlös zu niedrig ist“, erklärt KSV-Boss Riacardo Jose Vybiral: „Und die wenigen, die noch was machen könnten und wollen, sind mit einer sehr restriktiven Vergabe neuer Kredite konfrontiert.“

Die großen Banken kommen übrigens erstaunlich gut durch die Immobilienkrise. Sie haben ihre eigenen Wertberichtigungen langsam verdaut. „Jetzt können sie wieder beginnen, Problemfälle rauszuschmeißen, was die Insolvenzwelle weiterrollen lässt“, berichtet ein Insider. Auf kleine Raiffeisen- oder Sparkassen, die regionale Projekte finanziert haben, die sich nicht rechnen, könnte 2026 jedoch noch einiges Ungemach zukommen.

Nicht einmal in Sektoren, in denen durch die zahlreichen Pleiten Schnäppchen auf den Markt kommen, springt der Motor an. Das gilt vor allem für Wiener Zinshäuser. Die früher begehrten Objekte locken mittlerweile aufgrund gestiegener Zinsen bei gleichzeitig gedeckelten Mieterträgen selbst mit Preisnachlässen von 20 bis 40 Prozent kaum jemanden hinter dem Ofen hervor. „Ein Haus in Wien um rund 2.000 Euro pro Quadratmeter zu kaufen und nach Sanierung zu veräußern, wäre ein sehr gutes Geschäft“, meint IMMOunited-Geschäftsführer Schmid: „Aber fast niemand kann sich noch Zukäufe leisten.“

Eines der wenigen sehr großen Schnäppchen machte Milliardär Georg Stumpf, der um rund 100 Millionen den Rohbau des Kaufhauses Lamarr aus der Signa-Konkursmasse kaufte, diesen jetzt abreißt und Wohnungen baut.

Allzu viel ist nicht übrig von der einst so stolzen, agilen und auch hypertrophen Branche. Die Zahl jener, die dem Sturm trotzen, wird kleiner. Im Gegensatz zu manch anderen Prominenten hat sich die Soravia Group, bekannt etwa durch die Wiener Triiiple Tower, als einer der wenigen familiengeführten Player bislang behauptet. Sie hat allerdings harte Zeiten durchlebt. Die deutsche Tochter One Group, ein Finanzierungsvehikel für Bauvorhaben, musste bereits zwei ihrer Fonds schließen. Private Anleihegläubiger verloren Hunderte Millionen. Nun ist CEO Erwin Soravia bemüht, die übrigen One-Fonds zu stabilisieren und in Bau befindliche Projekte fertigzustellen.

Die Liquiditätssituation der Soravia Group hat sich durch harte Restrukturierungen und dank Diversifizierung deutlich verbessert. Die weiter forcierten Hotelentwicklungen laufen gut, man ist auch an den Hotelbetreibern Ruby und Numa beteiligt. Die überwiegend im geförderten Wohnbau tätige IFA wächst.

Bei der Konzerntochter Adomo, einem Immobiliendienstleister, übernahm kürzlich die Invest AG der RLB Oberösterreich knapp 50 Prozent und könnte weiteres Kapital einbringen. Schwierig bleibt die Lage dennoch. Um sich Luft zu verschaffen, wird Soravia sogar den 30-prozentigen Anteil am Auktions- und Pfandhaus Dorotheum, eine private Beteiligung, verkaufen. Erwarteter Erlös: um die 120 Millionen Euro. „Gesamtheitlich ist die Gruppe trotz Krise gut aufgestellt und hat keine Liquiditätsprobleme“, betonte Soravia kürzlich und versichert aufgrund der Erfahrungen bei der One Group, künftig weniger Risiko zu nehmen: „Wir machen niemals mehr nachrangige Schulddarlehen.“

Unter den unumstritten gesunden Bauträgern rangiert die ARE Development. Aber selbst die Tochter der staatlichen Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) hat ihre Pipeline großteils abgearbeitet und tritt abseits von Projekten, die sie für die öffentliche Hand realisiert, wesentlich weniger offensiv als früher auf.

Robust präsentiert sich auch die börsennotierte UBM, die über ihre Eigentümer mit dem Baukonzern Porr verbunden ist. Vorstandschef Thomas Winkler konnte heuer 160 Millionen Euro über Anleihen sammeln. „Trotzdem ist auch bei uns nicht alles Wonne“, räumt er ein. Durch Abwertungen in der Bilanz musste die UBM zwei Mal in Folge Bilanzverluste – in Summe 60 Millionen – hinnehmen. Aber sie kann das verkraften und verfügt über ausreichend Kapital, um die Zeit zu überbrücken, wenn sich bei einem Bürogebäude wie dem Frankfurter Timber Pioneer vielleicht nicht sofort ein Käufer findet.

Andere an der Börse gelistete Unternehmen kehren hingegen Österreich zunehmend den Rücken. Die Immofinanz und deren Tochter S-Immo gehören jetzt zu 75 Prozent dem tschechischen Milliardär Radovan Witek und fallen hierzulande eher durch Verkäufe aus dem Bestand als durch Neuentwicklungen auf. Das ist auch bei der CA Immo der Fall, wo der US-Finanzinvestor Starwood Capital Group zwei Drittel hält. Wien zählt dort nicht mehr zu den Kernmärkten, das sind jetzt Berlin und München.

Gut unterwegs ist die steirische Supernova des Unternehmers Frank Albert, die sich ausschließlich mit großen Einzelhandelsobjekten beschäftigt. Ähnliches gilt für JP Immobilien rund um Daniel Jelitzka, der sich immer mehr auf Hotelliegenschaften konzentriert, oder für die auf Hochhäuser spezialisierte S+B Gruppe, die bis dato Investitionen im Volumen von über sieben Milliarden Euro realisiert hat; zum Beispiel den Büro-Tower „DC 2“ in Wien.

Auch die Winegg Realitäten GmbH ist nach wie vor in der Lage, zu expandieren. „Natürlich hinterlässt das aktuelle Marktumfeld Spuren in den Bewertungen, doch wir sehen in unserem Portfolio keine strukturellen Risiken“, sagt Gründer Christian Winkler: „Mit langfristigen Finanzierungen, stabilen Mieterträgen und einer starken Eigenkapitalbasis kann Winegg Marktschwankungen gut abfedern.“

Ein weiteres Unternehmen aus der schrumpfenden Minderheit, das das von sich behaupten kann, ist der Mitbewerber Glorit. „Wir haben uns an der Preisrally, die zeitweise sogar in den Randbezirken stattfand, bewusst nicht beteiligt“, begründet Geschäftsführer Lukas Sattlegger: „Und wir werden wie in den vergangenen Jahren auch künftig kontinuierlich neue Haus- und Wohnbauprojekte auf den Markt bringen.“ Der Umsatz wandert in Richtung 100 Millionen Euro. Nach der Pleitewelle gehören Mittelständler wie Glorit oder Winegg damit inzwischen schon zur ersten Liga unter Österreichs Immobilienentwicklern.

Ohne die Töchter von Baukonzernen wie Strabag Real Estate oder Swietelsky Development sind ja nicht viel mehr als ein Dutzend größere Privatunternehmen weiterhin aktiv.

Hand in Hand damit geht ein daniederliegender Wohnbau – ein Hauptargument, wenn es um Druck der Branche in Richtung Politik geht. UBM-Manager Thomas Winkler macht seinem Unmut Luft: „Man hat den Eindruck, dass die Politik auf die Immobilienwirtschaft vergessen hat. Und dann wundert sie sich, dass die Situation am Wohnmarkt immer schlechter wird.“ Was sich der verbliebene Rest der Branche von der Regierung wünscht, sind nicht günstige Kredite oder Staatshilfen, sondern stabile Rahmenbedingungen, wie unisono zu vernehmen ist. „Ein stärker koordinierter und verlässlicher politischer Kurs wäre ein wichtiges Signal für Vertrauen und Investitionsbereitschaft“, meint Namenskollege Christian Winkler.

„Mietzinsdeckel und Co. sind jedenfalls der falsche Zugang und führen dazu, dass noch weniger Wohnungen neu errichtet und Investitionen in den Bestand auf das Nötigste beschränkt werden“ pocht auch Örag-Vorstand Johannes Endl auf ein Umdenken in der Politik. Und Glorit-Chef Sattlegger regt an, „den Erwerb von Wohnungseigentum stärker zu fördern. Eine befristete Befreiung von der Grunderwerbsteuer wäre zum Beispiel eine einfache und wirkungsvolle Maßnahme.“

Die Chancen dafür stehen freilich nicht gut – im Gegenteil: Die befristete Streichung der Grundbucheintragungsgebühr, von der letzten Regierung eingeführt, läuft Ende Juni 2026 ersatzlos aus. Und auch die für kreditfinanzierte Käufer problematische KIM-Verordnung bleibt nach ihrem Abschaffung durch die Hintertür in Form einer ausdrücklichen Empfehlung der Finanzmarktaufsicht an die Banken erhalten.

Ex-BIG-Vorstand Wolfgang Gleissner ergänzt: „Die Leute überlegen sich sowieso schon, ob sie überhaupt noch kaufen sollen, weil ja zum geltenden Superschutz des Mietrechtsgesetzes weitere Maßnahmen beschlossen wurden, die Eigentum unattraktiv machen. Das ist keine gesunde Entwicklung.“ Und er weist auf das gewaltige Drohpotenzial hin, „dass durch die Sorge ausländischer Investoren um die Rechtssicherheit hierzulande ein mittlerer zweistelliger Milliardenbetrag für Immobilieninvestitionen in Österreich auf dem Spiel stehen könnte.“

Dramatisch klingt auch das Plädoyer von UBM-Winkler für seinen Berufsstand: „Man kann sich ja freuen, dass es die Spekulanten erwischt hat, sollte die Developer aber nicht aussterben lassen. Sie sind ein volkswirtschaftlich sehr relevanter Faktor. Sie sind die Bienen, die den Immobilienmarkt bestäuben und zum Wachsen bringen.“