Alte Häuser, frische Erträge.

Vier Häuser, 20 Millionen Euro: Als Thomas Gruber das auf Zinshäuser spezialisierte Wiener Maklerunternehmen Plenus mitten in der Immobilienkrise gründete, schüttelten viele den Kopf. Doch der Plan ist aufgegangen: Mit den fallenden Zinsen erholt sich der Zinshausmarkt. Nachdem die Preise zwei Jahre lang gefallen sind, geht es wieder aufwärts. Bereits in der ersten Jahreshälfte konnte Gruber vier repräsentative Objekte im Gesamtwert von rund 20 Millionen Euro vermitteln. Die Käufer: ein Privatier und drei Immobilienentwickler. „Das zeigt klar, dass auch auf professioneller Seite wieder selektiv zugekauft wird, wenn Lage, Zustand und Renditepotenzial stimmen“, urteilt Gruber. Denn in Lagen wie an der Inneren Mariahilfer Straße oder neben der Votivkirche waren Häuser früher entweder gar nicht am Markt – oder nur zu Preisen, die keinen Spielraum durch Entwicklung ließen und daher nur für Liebhaber interessant waren. Doch in den vergangenen zwei Jahren sind die Preise attraktiver geworden, womit auch die Immobilienentwickler zuschlagen können.

Michael Schmidt, Geschäftsführer der 3SI Immogroup, ist Zinshausliebhaber, aber auch Unternehmer, der Erträge sehen will: „In ein Stück Geschichte zu investieren, ist für mich eine wichtige Motivation“, sagt er. „Natürlich muss auch die Rendite stimmen, aber ein Zinshaus ist immer mehr als nur Ziegel und Mörtel.“ 

Schmidt gehört zu jenen Immobilienunternehmern, die auf Durchhalten setzten und selbst auf dem Höhepunkt der Immobilienkrise, als die Zinsen bei über vier Prozent lagen, weiter in Zinshäuser investiert haben. Mit den jetzt unter drei Prozent gefallenen Zinsen kann er aber noch besser leben: Während manche noch an den Folgen der Krise laborieren und daher nicht als Käufer auftreten können, kann die 3SI Immogroup als eigenkapitalstarkes Familienunternehmen konsequent weiter Häuser entwickeln und ihren Bestand vergrößern. Schmidt setzt dabei auf hochwertige Revitalisierung mit edlen Materialien, nachhaltige Entwicklung und die langfristige Sicherung von Wohnraum in urbanen Lagen, wie er sagt: „Wir investieren gezielt in die Wiener Zinshauslandschaft und sehen hier nach wie vor enormes Potenzial. Mit den heurigen Ankäufen von bisher mehr als 9.000 Quadratmetern Nutzfläche setzen wir unseren Weg fort, wertvolle Bausubstanz zu erhalten, neuen Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig die historische Identität Wiens zu bewahren.“ Sein Fokus liegt dabei auf Qualität: „Wir wollen Bestehendes respektvoll weiterentwickeln und damit einen echten Mehrwert für Stadt, Bewohner und kommende Generationen schaffen.“

Zuletzt kaufte die 3SI Immogroup zwei Liegenschaften in Wien-Landstraße – in der Hetzgasse und in der Neulinggasse –, zwei klassische Wiener Zinshäuser mit großem Entwicklungspotenzial. „Beide Gebäude werden behutsam revitalisiert und zu hochwertigem Wohnraum umgestaltet, mit Fokus auf den Erhalt der historischen Bausubstanz“, sagt der Geschäftsführer der 3SI Immogroup.

In der Tat lässt sich selbst ein mehr als 100 Jahre altes Haus in ein Leuchtturmprojekt in Sachen Nachhaltigkeit umwandeln, das energetisch auf demselben Niveau wie ein nagelneues Green Building ist, dabei aber mit den Besonderheiten der Gründerzeit-Architektur wie hohen Decken, Stuck, Kastenfenstern und Erkern aufwarten kann. So hat der Immobilienentwickler Winegg bei seinem jüngsten Altbau-Revitalisierungsprojekt in der Kettenbrückengasse direkt am Naschmarkt bewiesen, was alles möglich ist – Investitionsbereitschaft des Bauherrn vorausgesetzt. Das Projekt „Essenz No. 1“ ist ein gelungenes Beispiel für eine Symbiose aus traditioneller Eleganz und nachhaltiger Moderne: „Wir kombinieren traditionelle Handwerkskunst mit moderner Gebäudetechnik, schaffen langlebige Werte und achten auf ökologische sowie soziale Nachhaltigkeit. Für jedes Bestandsobjekt streben wir Nachhaltigkeitszertifizierungen an“, sagt Geschäftsführer Christian Winkler. 

Fernwärme und Photovoltaik gewährleisten eine perfekte ökologische Bilanz, während ein innovatives Kühlungssystem in allen Wohnungen für angenehme Raumtemperaturen sorgt. Das innovative Raumklimakonzept setzt neue Maßstäbe für urbanes Wohnen, das alles sorgt für die höchste Klimaauszeichnung, DGNB Gold. Auch in puncto Smart Living geht Winegg neue Wege: Eine appgesteuerte Gegensprechanlage garantiert höchsten Komfort und Sicherheit, die smarte Online-Hausverwaltung sorgt für eine reibungslose Organisation rund ums Wohnen. Im Dachgeschoß ist bereits eine vollintegrierte Smart-Home-Ausstattung vorhanden, während in den Geschoßwohnungen sämtliche Vorbereitungen für individuelle Smart-Living-Lösungen getroffen wurden.

„Unsere Projekte tragen zur Aufwertung bestehender Grätzel bei, schaffen hochwertige Lebensräume und stärken die architektonische Vielfalt Wiens“, sagt Winkler, der heuer sechs neue Häuser in Toplagen erwerben konnte. „Unser Leitmotiv ‚Bleibende Werte für Generationen‘ beschreibt unsere Haltung: Wirtschaftliche Beständigkeit, architektonische Qualität und gesellschaftliche Verantwortung sind miteinander untrennbar verbunden.“

Dieser Aufwand überzeugt auch die Käufer: Obwohl die Wohnungen in „Essenz No. 1“ je nach Größe und Geschoß zwischen 9.000 und 15.000 Euro pro Quadratmeter kosten, war bereits bei der Fertigstellung nach der rund einjährigen Bauzeit etwa die Hälfte der Einheiten verkauft. 

Auch diese kurzen Projektlaufzeiten sind für erfahrene Immobilienentwickler übrigens ein wichtiges Argument für den Zinshausmarkt: Während Neubauten vom Projektstart bis zur Fertigstellung mehrere Jahre brauchen, lassen sich Zinshäuser in wenigen Monaten sanieren und in die Vermarktung bringen – ein entscheidender Vorteil, denn aktuell ist die Nachfrage nach Wohnraum in Wien besonders hoch: Die Zinsen sind auch für private Wohnungskäufer stark gesunken, zudem läuft die Erleichterung der Bundesregierung zur Nebenkostensenkung noch bis Mitte 2026.

Winegg verkaufte rund 100 Wohnungen. Und die 3SI Immogroup berichtet von einem Verkaufsrekord: 140 Eigentumswohnungen wurden im ersten Halbjahr 2025 verkauft – so viele wie nie zuvor im Vergleichszeitraum. Damit hat das Wiener Familienunternehmen bereits zur Jahresmitte mehr Objekte vermittelt als im gesamten 2023 und nahezu das gesamte Jahresergebnis 2024 mit 180 Verkäufen erreicht. „Diese starke Bilanz bestätigt nicht nur unsere Marktposition, sondern zeigt, wie groß das Bedürfnis nach sofort verfügbarem, hochwertigem Wohnraum in Wien ist“, sagt Schmidt: „Noch nie zuvor hatten wir so viele fertiggestellte Wohnungen im Verkauf wie derzeit. Während einige Mitbewerber ihre Bautätigkeiten reduzieren, bauen wir konsequent weiter – und genau davon profitieren unsere Kunden jetzt: Bezugsfertige Wohnungen, die ohne lange Wartezeit verfügbar sind, sind daher besonders gefragt. Denn niemand wartet gerne zwei bis drei Jahre auf die Übergabe seiner neuen Wohnung.“

Weil immer mehr Immobilienentwickler alte Häuser kaufen, erholt sich der Markt mit Riesenschritten. Die aktuelle Erhebung von Otto Immobilien gießt die Entwicklung in Zahlen: Das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr stieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum um fast die Hälfte auf rund eine halbe Milliarde Euro, die Zahl der Transaktionen legte um ein Viertel zu. „Wir sehen eine Rückkehr des Vertrauens“, urteilt daher Eugen Otto, Geschäftsführer Otto Immobilien. „Das Transaktionsvolumen liegt zwar nach wie vor deutlich unter den Rekordjahren 2021 und 2022. Der Aufwärtstrend ist aber ein klares Signal, dass Investoren wieder aktiv werden – wenn auch selektiv und vor allem in den stärkeren Lagen: Wir haben im ersten Halbjahr mehr höherpreisige Transaktionen als im Vorjahreszeitraum verzeichnet. Vor allem in den begehrtesten Lagen bestätigt der Markt eine hohe Preis- und Renditenstabilität.“ Denn die Bezirke mit dem größten Sprung nach oben bei den Deal-Volumina waren im ersten Halbjahr die City und Wien-Alsergrund – also die teuersten Pflaster. 

Die Zahlen deuten darauf hin, dass sich der klare Aufwärtstrend weiter fortsetzt, zeigt sich Otto optimistisch: „Die Stimmung auf dem Wiener Zinshausmarkt hat sich spürbar gedreht, nach Jahren der Unsicherheit kehren nun wieder Zuversicht und Abschlussfreude ein.“ Wenn keine externen Schocks dazwischenkommen, sieht Otto gute Chancen, dass Wien 2025 erstmals seit der Zinswende die Milliardenmarke bei Zinshaus-Transaktionen knackt: „Vor diesem Hintergrund gehen wir davon aus, dass der positive Trend anhält und die Volumina und Preise 2026 weiter zulegen werden.“ Nach einigen Monaten der Stabilisierung könnten die Preise ab 2026 laut Otto also wieder spürbar steigen und neue Höchststände erreichen.