Zweitwohnsitz in Alpen: Kitzbühl bleib Hotspot

Zu haben um 14,5 Millionen Euro: Seit zehn Jahren im Privatbesitz, ist das nun zur Vermarktung gelangte „Chalet Fortuna“ in Kitzbühel eines der teuersten Einfamilienhäuser in Österreich. Dafür erwarten den Käufer aber nicht nur klassische alpine Architektur vor einer malerischen Bergkulisse sowie fünf Schlafzimmer mit Heimkino und Fitnessraum auf 700 Quadratmetern – das Haus ist auch bequem direkt vom Hahnenkamm über die Asten-Skipiste auf „zwei Brettern“ erreichbar.

Winterliches Lebensgefühl vom Feinsten zu Preisen, die zwar astronomisch anmuten, aber im internationalen Vergleich als leistbar gelten: Chalets in Österreichs Bergen sind in jeder Wirtschaftslage nachgefragt, und ihre Preisentwicklung trotzt jeder Krise auf dem breiten Immobilienmarkt.

So weist der Luxusmakler Engel & Völkers darauf hin, dass alpine Wohnsitze in der benachbarten Schweiz noch um einiges teurer sind. In Gstaad liegen die Spitzenpreise bei rund 75.000 Euro pro Quadratmeter, während in St. Moritz sogar bis zu 80.000 Euro aufgerufen werden. Doch ob die teure Schweiz oder das günstigere Österreich: Die höchsten Preise bringen laut Engel & Völkers Objekte, die traditionelle alpine Ästhetik mit modernen, nachhaltigen Wohnkonzepten vereinen. Neben der Lage und exklusiven Ausstattungsmerkmalen wie einem großzügigen Wellnessbereich, einem privaten Spa oder einem Weinkeller spielen energieeffiziente Technologien und natürliche Materialien wie Holz und Stein die Hauptrollen. Sie schaffen eine harmonische Verbindung von Komfort, Umweltbewusstsein und zeitloser Eleganz.

Chalets haben ihren Ursprung als Senn- und Berghütten in den Alpen – das gelte es zu bewahren, denn erst die charakteristische Holzbauweise mit Satteldach verleiht ihnen ihren besonderen Charme, sagt Maximilian Stamm, geschäftsführender Gesellschafter von Engel & Völkers St. Moritz. „Chalets erfüllen höchste Ansprüche und sind nicht nur ein Domizil für die Wintermonate, sondern auch das ganze Jahr über ein beliebter Rückzugsort“, betont Stamm. „Ob zum Skifahren, Wandern oder Entspannen – ein Chalet ist weit mehr als nur eine Immobilie: Es verkörpert ein Lebens­gefühl.“ Und Gefühle lassen sich nun mal nicht mit Geld aufwiegen, wie auch Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer von Re/Max Austria, bestätigt. Bei Klienten, die ausreichend Kapital haben, sei die Grenze nach oben hin meist offen: „Wer eine Wohnung oder ein Haus jenseits der Millionen-Euro-Grenze in Erwägung zieht, hat üblicherweise das Kleingeld dazu und war von den strengen Finanzierungsvorgaben oder den steigenden Kreditzinsen der vergangenen Jahre eher unbeeindruckt“, erklärt der Geschäftsführer des führenden privaten Maklerunternehmens. „Mit Ausnahme von 2022 sind die Preise im Luxuseinfamilienhaussegment in den letzten Jahren immer gestiegen oder zumindest stabil geblieben. Jedoch muss der Deckel exakt auf den Topf passen: Käufer haben es nicht eilig und kaufen nur, wenn die Realität zum alpinen Wunschtraum passt.“

Der Preisvergleich zwischen der Schweiz und Österreich sei auch angebracht, weil die meisten Käufer einen internationalen Hintergrund hätten, so die Makler – selbst jene mit einem österreichischen Pass seien meistens im Ausland als bestens bezahlte Topmanager tätig. „Die Käufer, die nach Zweitwohnsitzen Ausschau halten, stammen zu 80 Prozent aus dem Ausland, vorrangig aus Deutschland“, sagt Christian Pfurtscheller, Re/Max Premium, Kitzbühel, St. Johann und Kufstein.

Das bestätigt auch Manuel Riedlsperger, Standortleiter und Kooperationspartner von Engel & Völkers Zell am See: „Zell am See und die umliegenden Orte wie Kaprun, Saalbach, Hinterglemm oder Leogang haben sich in den letzten Jahren zu eigenständigen Mikromärkten entwickelt, die durch die internationale Nachfrage weiter gestärkt wurden. Familien aus Österreich, Deutschland, aber auch den Niederlanden suchen Hauptwohnsitze mit hoher Lebensqualität. Auch internationale Käufer aus Benelux, Tschechien oder Skandinavien schätzen die alpine Landschaft, die stabile Wertentwicklung und die Attraktivität der Region. Die Nachfrage hat sich zuletzt noch stärker in Richtung Qualität und Nachhaltigkeit verschoben, und auch das Interesse an modernen Baukonzepten steigt.“

Besonders ansehnlich sind die Preissteigerungen im High-End-Bereich: Millionenteure Immobilien mit Seeblick, touristischer Widmung oder direkter Pistennähe haben in den vergangenen Jahren bis zu 70 Prozent Wertsteigerung verzeichnet, so die Makler. Über die Preisentwicklung entscheidet dabei auch die Nachhaltigkeit, denn diese ist die Basis für Wertbeständigkeit über Generationen. „Käufer achten heute stärker auf Energieeffizienz und ESG-Kriterien, diese rücken auch im Premiumsegment in den Vordergrund“, so Pfurtscheller.

Was die Lage angeht, ist nach wie vor die Region Kitzbühel das Aushängeschild des alpinen Premiumsegments. Auch 2025 war der Luxusmarkt dort äußerst stabil: In sehr guten Lagen erzielten hochwertige Ein- und Zweifamilienhäuser Spitzenpreise bis zu 30 Millionen Euro, während die hohe Nachfrage auch dem mittleren Preisbereich – zwischen drei und sechs Millionen Euro – einen kräftigen Schub verleihen konnte.

Heuer erwartet Engel & Völkers über alle Preisklassen eine sehr positive Preisentwicklung. Allein in einfacheren Lagen, wo sich die Preise für Chalets bereits im Vorjahr zwischen 1,3 und drei Millionen Euro bewegten, dürfte wegen der hauptsächlich inländischen Käufernachfrage das Potenzial etwas niedriger sein.

Dafür ist dort die Auswahl größer: Im Salzkammergut sind besonders Immobilien mit direktem Pisten- und Seezugang, mit Bootshäusern für die Sommersaison oder mit beeindruckendem Bergpanorama gesucht, auch steirische Skigebiete wie Schladming-Dachstein oder Ramsau liegen bei preisbewussten Käufern im Trend – dort kostet der Quadratmeter nur in Ausnahmefällen mehr als 10.000 Euro, womit die Steiermark als Geheimtipp gilt. Dort können sich Immobiliensucher Zeit lassen: Generell sei bei Chalets die durchschnittliche Vermarktungsdauer mehr als doppelt so lang wie bei Einfamilienhäusern.

„Eine Luxusimmobilie lässt sich grundsätzlich nicht leicht verkaufen“, erklärt auch Re/Max-Kitzbühel-Standortleiter Pfurtscheller. „Die Aufbereitung muss bis ins letzte Detail perfekt sein, selbst besondere Ausstattungsdetails wie Lift und der letzte Stand der Technik sind Muss. Bei der Bewertung ist auch die Mikrolage entscheidend, es braucht entweder Ruhe mit freiem Ausblick oder eine zentrale Lage direkt in der Stadt.“ Erst wenn diese Kriterien passen, ist die Nachfrage hoch und ein Preis im siebenoder achtstelligen Bereich erzielbar.

Auch die teil weise populistisch geführte Diskussion um das Thema Freizeitwohnsitz beschäftigt die Region und die Märkte besonders. Eine aktuelle Studie der GAW (Gesellschaft für Angewandte Wirtschaftsforschung) zeigt die essenzielle ökonomische Bedeutung: Mehr als 100 Millionen Euro Wertschöpfung und Tausende Arbeitsplätze entstehen direkt durch die alpinen Ferienwohnsitznutzer. Gastronomie, Handel, Bauwirtschaft und Tourismusbetriebe profitieren dabei besonders stark von den hohen Freizeitbudgets der „Zweitwohnsitzer“.

„Politdebatten stellen Freizeitwohnsitze oft negativ dar, dabei sind sie ein stabiler und wichtiger wirtschaftlicher Faktor“, sagt Maria Rauscher, Geschäftsführerin Engel & Völkers Alpenregion Tirol & Zell am See. Mit über 60 Prozent regionaler Wertschöpfung, die direkt im Bezirk bleibt, tragen Freizeitwohnsitze wesentlich zur finanziellen Stabilität und zur Attraktivität der Region bei, weit über den reinen Immobilienmarkt hinaus, so die Expertin: „Sie stärken Beschäftigung, bringen Investitionen und sichern die hohe Lebensqualität, welche das alpine Österreich auszeichnet.“

Der Neujahrswunsch der Immobilienbranche wäre daher, dass diese Diskussionen heuer weniger polemisch geführt werden – kehrt politisch Ruhe in die Thematik ein, steht den weiteren rasanten Preisanstiegen bei hochwertigen alpinen Wohnträumen nichts im Weg.