Die Risiken für Immobilien als Kapitalanlage steigen

Die Nachfrage nach Anlegerwohnungen ist nach wie vor hoch und die Vermietung läuft weiterhin gut, wenn die Risiken für Investoren auch steigen. Die größten Risiken und Fehler von Immobilieninvestoren und warum das Mietsteigerungspotential beschränkt ist.

Die Risiken für Immobilien als Kapitalanlage steigen

Für Käufer von Immobilien scheint es derzeit gut zu laufen. Verschiedene Studien zum österreichischen Immobilienmarkt gehen auch in den nächsten Jahren von einer anhaltend soliden Preisentwicklung aus. Laut den Berechnungen der Österreichischen Nationalbank (OeNB) gibt es selbst nach den jahrelangen Preisanstiegen keine Anzeichen einer Übertreibung. Dennoch ortet die Schoellerbank in einer Analyse zum österreichischen Immobilienmarkt mehrere Anzeichen, die auf eine Abkühlung des Immobilienmarktes für professionelle Investoren hindeuten.

Für Institutionelle werden Investitionen in Gebäude mit Nachhaltigkeitszertifikaten immer wichtiger. Bei nachhaltiger Bauweise können die Betriebskosten gesenkt und dadurch höhere Mieten erzielt werden. Generell wird bei professionellen Vermietern auf eine faire Miethöhe geachtet. Nur so können die Mieterträge auch langfristig ohne große Schwankungen erzielt und das Risiko durch Leerstand und hohe Fluktuation reduziert werden.


Die sieben größten Risiken für Immobilieninvestoren

1. Es wird überdurchschnittlich viel gebaut

In Österreich wird derzeit so viel gebaut wie in keinem anderen europäischen Land. „Die hohen Erwartungen bei Immobilien führen zu einem der höchsten Preisniveaus in Europa“, erläutert Werner Obenaus, Wealth-Manager bei der Schoellerbank. Auch bei der Dauer der Preisanstiege ist erkennbar, dass sich Österreich im Spitzenfeld befindet. Nur in Belgien und den Niederlanden hält diese „Rallye“ schon länger an.


2. Es wird zu wenig gebaut, was nachgefragt wird

Aber nicht immer wird entsprechend der Nachfrage gebaut. Laut einer Auswertung von ImmoScout24 werden Wohnungen mit etwa 61 m² und einer Miete von monatlich 740 Euro am häufigsten nachgefragt. Diese Einheiten sind jedoch nur sehr begrenzt auf dem Markt verfügbar. Stattdessen wir umfangreich im Hochpreissegment und nur wenig im leistbaren Bereich gebaut. Eine Ursache dafür sind auch die sinkenden Ausgaben für Wohnbauförderungen. Im Vordergrund steht bei den Investoren oft die erzielbare Rendite und nicht so sehr die Nachfrage. Weshalb große Bauprojekte im frei finanzierten Wohnbau umgesetzt werden. Der Anteil der gemeinnützigen und genossenschaftlichen Wohnungen nimmt im Gegenzug kontinuierlich ab, vielmehr werden Wohnungen mit Mieten von bis zu 15 Euro/m² vermarktet. Obenaus: " Die Auswirkungen dieser Entwicklung wird sich erst in den nächsten Jahren zeigen, da nicht zuletzt aufgrund der Corona-Pandemie höherpreisige Wohnungen für viele Mieter unleistbar wurden." Durch die Pandemie hat sich auch die Nachfrage verändert. "So wurde der Trend zu den kleinen Wohnungen mit einer Größe von rund 35 m² gebrochen", bemerkt die Schoellerbank in einer Analyse.


3. Angebot bald höher als Nachfrage

Laut einer Auswertung der OeNB gibt es derzeit in Österreich nur noch in Wien einen Nachfrageüberhang. Doch auch dieser wird sich aufgrund der hohen Bautätigkeit in den nächsten Jahren wahrscheinlich beschnitten werden, wenn sich die Entwicklung und der Zuzug auf den derzeitigen Niveaus fortsetzen, so die Nationalbank in einer Analyse.


4. Folgewirkung von Corona in Form von Mietausfällen nicht einkalkuliert

Noch rechnet sich für institutionelle Investoren die Vermietung, schließlich kalkulieren diese auch scharf. So steigen die Mieten mit der Inflation, doch "derzeit wird das Risiko durch die Coronakrise in der Bewertung kaum berücksichtigt, da selbst nach mehr als einem Jahr Pandemie noch nicht realistisch eingeschätzt werden kann, wie sie sich tatsächlich auf die Immobilienwerte auswirken wird. Bestimmte Risikofaktoren wie Mietausfälle oder -rückstände konnten bisher durch eine entsprechende langfristige Planung, Vermietung und sorgfältige Mieterauswahl reduziert werden", meint der Schoellerbank-Experte.


5. Niedrige Zinsen und lange Kreditlaufzeiten als tickendes Finanzproblem

Ein Risiko für Immobilieninvestments ist auch die Entwicklung des privaten Wohnungsmarktes. "Geringe Fremdkapitalzinsen und lange Kreditlaufzeiten von bis zu 40 Jahren lassen die Träume vom Häuschen im Grünen oder der größeren Eigentumswohnung für viele Menschen real werden. "Diese Konstellation birgt aber eine Gefahr, denn niemand kann abschätzen, wie sich die Zinsen weiter entwickeln werden. Außerdem können Lieferschwierigkeiten und Preisanstiege bei bestimmten Baustoffen die Kosten für eine Immobilie deutlich erhöhen. Was in einer ersten Berechnung leistbar scheint, kann so in den nächsten Jahren möglicherweise zu finanziellen Problemen führen", so Wealth-Manager Obenaus. Zumal die Wahrscheinlichkeit von Zinsanhebungen in seit Corona erheblich zugenommen hat (siehe Grafik).

Das Risiko eines Zinsanstiegs ist zuletzt laut Berechnungen der UniCredit und der OeNB markant gestiegen.


6. Wohnbau verteuert und verzögert sich

Neubauprojekte sind häufig nach Beobachtungen der Schoellerbank bereits wenige Wochen nach Verkaufsstart ausverkauft. Doch eine nachhaltige Mietrendite ist zusehends in Gefahr, die die Fertigstellung neuer Objekte sich durch die Materialknappheit verteuert und verzögert. Teure Grundstücke sind damit nicht mehr der größte Preistreiber.


7. Wenig Potential Mietrenditen zu erhöhen

Die Möglichkeiten, die Mieten zu erhöhen, sind jedoch begrenzt. So nimmt die Miete schon heute einen großen Anteil der Lebenserhaltungskosten der Menschen ein. Nur wer faire Mieten verlangt, hat auch die Chance auf eine langfristige Vermietung. So sind die Mieten in den vergangenen zehn Jahren zwar insgesamt gestiegen, das sei jedoch vor allem auf die kräftig angezogenen Betriebskosten in den vergangenen zehn Jahren um bis zu 30 Prozent zurückzuführen. Wie Analysen von Betriebskostenabrechnungen von Rustler Immobilien ergaben, zählen die Betriebskosten wie öffentliche Abgaben, Abwasserkosten oder etwa Müll zu den Preistreibern (siehe Grafik). So kletterte die Inflation seit 2009 um insgesamt 21 Prozent, die Kosten für Wasser und Abwasser kletterten in derselben Zeit jedoch um gut 30 Prozent.

Betriebskosten wie Abgaben für Wasser und Kanal sind in den letzten zehn Jahren im Vergleich zur Inflation überdurchschnittlich stark gestiegen.

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