Österreich bleibt ein Eldorado für Immo-Investoren

Die Unternehmensberatungsgesellschaft EY kommt mit ihrer Umfrage zum Ergebnis, dass Österreich auch 2021 attraktiv für Immobilieninvestoren ist. Das Volumen wird wieder steigen. Einzelhändler in besten Lagen kommen unter Druck.

Österreich bleibt ein Eldorado für Immo-Investoren

Der Internethandel setzt den Einzelhandel unter Druck, die sich neu aufstellen müssen.

Wien. Für Immobilieninvestitionen ist Österreich ein goldener Boden. Die seit März 2020 grassierende Corona-Krise wird das Verhalten der die Immobilieninvestoren jedenfalls kaum bis gar nicht beeinflussen. Österreich gilt einhellig unter den Umfrageteilnehmern als sicherer und stabiler Anlagemarkt, gleichauf mit Deutschland, sowie den skandinavischen Ländern. Im Vorjahr waren 96 Prozent von der Stabilität der Alpenrepublik überzeugt, was die Attraktivität des Standorts anbetrifft. Allerdings: Bei den Lobeshymnen gibt es dennoch Einschränkungen: 35 Prozent der Befragten schätzen Österreich im Jahr 2021 als „sehr attraktiven“ Standort ein, im Vorjahr jubelten geradezu über den Standort immerhin 46 Prozent der vom Beratungsunternehmen EY befragten potenziellen Investoren.

An der EY-Umfrage haben 50 Investoren und Marktteilnehmer, darunter Banken, Immobilienfonds, Wohnungsgesellschaften, Kapitalanlagegesellschaften und Institutionelle Investoren des österreichischen Immobilienmarkts teilgenommen. Nach dem absoluten Rekordjahr 2019 mit einem Investitionsvolumen von 6,5 Milliarden Euro, wurden im Jahr 2020 rund vier Millionen Euro investiert. Der Rückgang lässt sich nicht auf eine COVID-19-bedingte Unsicherheit zurückführen, so EY. Ein geringes Angebot an Immobilien am Markt sowie der vorübergehenden Stillstand zu Beginn des ersten Lockdown bei vielen bereits geplanten Deals und organisatorische Gründe hätten letztendlich zum Rückgang geführt.

Das Jahr 2021 soll ein Wachstumsjahr werden, ungeachtet der Corona-Pandemie. Eine satte Mehrheit der Befragten geht von einer Volumensteigerung (71 Prozent) bzw. Stagnation (73 Prozent) des Investmentvolumens in Österreich aus.

Im Vorjahr war der überwiegende Teil der Befragten noch der Meinung (86 Prozent), dass das Investmentvolumen in Österreich sinken wird. Heuer teilen nur noch 28 Prozent die düstere Aussicht. „Wir rechnen für das Jahr 2021 mit einer Steigerung von 10 bis 15 Prozent, sagt Stephan Größ, Leiter Real Estate bei EY Österreich. „Die Nachfrage ist unverändert hoch, es gibt viel Liquidität, die nun investiert werden muss“, sagt Alexander Wlasto, Partner von EY Österreich in einem Webinar anlässlich der Präsentation des EY Trendbarometers zum Immo-Markt. Vor allem in Deutschland gibt es demnach viel Geld, das investiert werden soll.“

Das stärkste Segment gemessen am Transaktionsvolumen war im Jahr 2020 der Bereich Wohnen. In der oberen Größenklasse über 50 Mio. Euro gab es Transaktionen mit Wohn-, Logistik- und bei Einzelhandel-Immobilien. Sager wie „Logistik ist das neue Einzelhandel“ oder „Dort wo Amazon drauf steht, gehen die Preise hoch“, geben der Immobranche noch immer, auch in Corona-Zeiten, einen besonderen Kick und zeigen auf, wo die Wachstumssegmente derzeit liegen.

Die Stabilität für viel Geld

Österreich spielt gerade bei deutschen Investoren im Immobilienbereich aufgrund der Stabilität eine wichtige Rolle, sowohl was die Investments in Wohn- als auch Gewerbeimmobilien anbetrifft. Manfred Wiltschnigg, Managing Partner GalCap Europe, bestätigt, dass Immobilieninvestoren derzeit die sicheren Investmentstandorte Deutschland, Österreich aber auch die skandinavischen Länder bevorzugen. „Holland holt auf. Noch unter dem Wert geschlagen ist der Raum Zentral und Osteuropa (CEE), vor allem Polen und Tschechien, wo die Nachfrage derzeit nicht so groß sei. Aber Ungarn und die Balkanländer wieder in den Fokus kommen“, glaubt Wiltschnigg.

Die EY-Umfrage-Teilnehmer sind mehrheitlich davon überzeugt, dass sich die von der Krise stark betroffenen Asset-Klassen wie Büro, Ferienhotellerie und Shopping-Center in den Jahren 2022 bis 2023 erholt haben werden. Je nach Assetklasse glaubt mehr als die Hälfte der Befragten an eine Gesundung oder Umstellung der Branche.

Bei Investitionen in Büros, Hotel (hier vor allem Business-Hotels) und im Einzelhandel wird aber auch die Corona-Krise tiefe Spuren hinterlassen. Einerseits mit stagnierenden bis rückläufigen Investitionen sowie bei den Preisen und den erzielbaren Vermietungen von Einzelhandelsgeschäften, was nunmehr auch die Top-Lagen in Innenstädten erreicht.

Infolge der Corona-Pandemie haben vor allem auch Businesshotels und Stadthotels massive Einbußen hinnehmen müssen. Eine Erholung wird bestenfalls in den kommenden „ein bis zwei Jahren“ möglich sein, sagt Monica A. Schulte Strathaus, Managing Partner Ernst & Young Real Estate GmbH. Und dennoch werden die Investoren auch in Corona-Zeiten an sichere Standorte glauben. „Klare Attraktivität und Stabilität wird von außen auch so wahrgenommen. Deutsches Geld wird daher auch gerne im österreichischen Markt angelegt. Investitionen in Büro- und Wohnbereich sind nach wir vor interessant.“

Bei der Hotellerie rechnet Stefan Goigitzer, Managing Partner von Coore Real Estate, damit, dass eine Erholung drei bis vier Jahre dauern wird, um auf das Niveau des Jahres 2019 zu kommen. Weit optimistischer sieht dies GalCap Europe-Chef Wiltschnigg: „Wenn die Sicherheit zurückkommt, werden die Leute wieder reisen. Die Leute haben Geld auf der Kante, sie wollen nach Florenz fliegen, auf eine griechische Insel. Sobald man sich wieder sicher fühlt, werden die Flieger wieder voll sein. Und dann wird man lange keine Tickets mehr bekommen, um auf die Malediven zu fliegen.“ Dasselbe gelte für Städtereisen und für die Stadthotels.

Preisabsturz bei Hotels

Die Unsicherheit der Corona-Pandemie zeigt sich bei der Assetklasse Hotel auch in der EY-Umfrage. Bisher als lukrativ zählende Investments fallen nun durch. Waren 2020 noch mehr als die Hälfte der Befragten davon überzeugt, dass Preise in Toplagen (52 Prozent) und 1b-Lagen (36 Prozent) Preissteigerungen erfahren, sehen das gegenwärtig nur noch vier beziehungsweise acht Prozent so.

Und der Preisabsturz für Hotelimmobilien dürfte noch anhalten. Denn die Mehrheit der Experten ist – unabhängig von der Lage – davon überzeugt, dass die Preise 2021 fallen werden, was für sämtliche Lagen gilt (1a: 58 Prozent; 1b: 54 Prozent und Peripherie: 61 Prozent). Dennoch hält mehr als die Hälfte (53 Prozent) der Investoren an dieser Nutzungsart fest.

Update für den Handel

Zu größeren Veränderungen werde es jedoch im Einzelhandel kommen. Bereits in den Jahren 2018 und 2019 sind die stationären Händler vom Online-Handel bis heute unter Druck gesetzt. Auch neue Akteure im Online-Handel hätten dazu beigetragen. „Das alles wurde durch die Corona-Krise extrem verstärkt, die nur noch den Funken zur Veränderung brachte“, sagt Stefan Goigitzer, Managing Partner Coore Real Estate.

Der Retail & Hotel-Experte rechnet mit Mietpreisreduktionen mitunter in epxonierten Toplagen. "Wo früher der Luxusbereich der Innenstadt nicht betroffen war, wird es nun zu massiven Senkungen der Mietpreise um mindestens 20 bis 30 Prozent kommen“, glaubt Goigitzer. Der Handel wird sich in den kommenden zwei bis drei Jahren jedenfalls mit neuen Geschäftsmodellen neu aufstellen müssen. Gleichzeitig rechnet der Immo-Experte Goigitzer mit Flächenreduzierungen seitens der Einzelhändler. Ein komplettes Aussterben der Einkaufsstraßen hält Goigitzer „nicht für vorstellbar und ist undenkbar“.

Stagnation in Toplagen

Dass die Preisentwicklung im Handel nicht weiter nach oben zeigt, wird auch durch die EY-Umfrage bestätigt. 54 Prozent der Experten gehen sogar von stagnierenden Preisen in Toplagen aus (2020 waren es 48 Prozent). In 1b-Lagen und der Peripherie wird, wie bereits im Vorjahr, einmal mehr von einem Preisrückgang ausgegangen (54 bzw. 60 Prozent).

Mit einem Preisanstieg wird 2021 in beiden Segmenten eher nicht gerechnet. Insbesondere bei Büroimmobilien in 1a-Lagen wird nur noch von 21 Prozent der Befragten eine Steigerung erwartet, im Vorjahr rechneten noch 46 Prozent der Befragten mit einer Anhebung des Preise.

Eine radikale Änderung könnte für die Shopping Center bevorstehen. Einer EY-Studie in Deutschland zufolge sagen zwei Drittel der Befragten, dass Shoppingcenter sich mit der Coroan-Krise nicht mehr erholen werden und komplett ändern müssen. Ein Drittel der Befragten rechnet mit einer mittelfristigen Erholung bis zu den Jahren 2022 und 2023. Nur zwei Prozent rechnet heuer mit einer Veränderung der Lage.

An ein Ende der Shoppingtempel will hingegen Manfred Wiltschnigg, Managing Partner GalCap Europe, nicht glauben. Nach Überwindung der Corona-Krise und Rückkehr der gewohnten Sicherheit rechnet er mit einer Neuauflage dessen, was vor dem Ausbruch der Pandemie gegolten hat. „Für viele Leute ist Shopping ein Freizeitverhalten geworden. Ich glaube, wenn die Leute sich wieder sicher fühlen, werden sich die Shopping Center kaum der Kunden erwehren können. Das betrifft eigentlich alle, auch die Baumärkte.“

Im Hotel-Investmentmarkt rechnet man, dass in Teilbereichen in den Jahren 2022 und 2023 ein Großteil des Marktes sich erholen kann. Und man rechne infolge der Corona-Krise auch mit Veränderungen im Business-Bereich. „The way of working wird sich verändern. Daher wird sich auch der Business-Hotel-Bereich verändern“, sagt Monica A. Schulte Strathaus von EY.

Eine wesentliche Rolle spielt künftig auch der Bereich Home Office. „Erst hat es in vielen Unternehmen geheißen, das ist nichts für uns, oder nur bedingt, dann hat man bemerkt, dass es doch möglich ist, vielleicht ein dauerhafter Trend wird, unter anderem auch in der Form Office in Kombination Home Office neue Arbeitsplatzkonzepte zu entwickeln.“ Die EY-Managerin rechnet damit, dass auch hier neue Investitionen getätigt werden, die sich für die Unternehmen relativ schnell amortisieren.

Preise für Büros stagnieren

Auch wenn einige Unternehmen bereits Büroflächen geschlossen haben und dadurch ein Überangebot entstehen könnte, zeigt die Preisentwicklung eher in Richtung Stagnation. Zumindest rechnen die Experten damit. Im Vergleich zum Jahr 2020 werden im Bürosegment in 1a- und 1b-Lagen rechnet vom Großteil der Befragten eher stagnierende Preise erwartet (65 Prozent bzw. 55 Prozent).

Weiter entfernt von den Toplagen in der Peripherie rechnen die Hälfte der Experten hingegen mit fallenden Preisen, im Jahr 2020 hatten noch 38 Prozent der befragten mit Preiseinbrüchen gerechnet.

Top-Preise für Wohnungen

Unverändert hoch im Kurs sind Wohnungen, vor allem in Toplagen. Hier hält sich der Trend steigender Preise auch in der Corona-Pandemie im Jahr 2021 fortsetzen. Wohnungen in 1a-Lagen (67 Prozent) werden dabei besonders favorisiert. Ein Drittel der der Experten (33 Prozent) geht von einer Stabilisierung der Preise aus, 2020 waren es 17 Prozent.

Aber auch in 1b-Lagen wird dem Preisniveau Steigerungspotenzlal gegeben, wenngleich dies nur von 30 Prozent der Experten erwartet wird. Im Vorjahr waren es noch fast doppelt so viele (62 Prozent). 59 Prozent der EY-Studienteilnehmer rechnen mit gleich bleibenden Preisen. 11 Prozent gehen sogar von fallenden Preisen in 1b-Lagen aus. Mit sinkenden Preisen rechnet 2021 eher keiner der Befragten.

Michael Ludwig

Lockdown: Wien setzt auf Öffnung in kleinen Schritten

Wiens Bürgermeister Michael Ludwig geht in seiner Corona-Politik weiter …

Klimaneutraler Stahl: Voestalpine gibt den Takt vor

Die voestalpine hat sich das Ziel gesetzt, bis 2050 klimaneutralen Stahl …

Berhard Weinhofer, CEO Creditreform

KMU-Befragung: Optimismus macht sich beit

Unter den heimischen Klein- und Mittelbetrieben macht sich trotz der …

WKÖ-Vizepräsidentin Martha Schultz

WKO-Vizepräsidentin: "Lockdown wie versprochen beenden"

Martha Schultz, Vizepräsidentin der Bundeswirtschaftskammer, appelliert …