Immobilien: Wo die Nachfrage am größten ist und Preise steigen

Immobilien: Wo die Nachfrage am größten ist und Preise steigen
Immobilien: Wo die Nachfrage am größten ist und Preise steigen

Im ersten Halbjahr 2016 gab es sowohl nach Verkaufswert als auch nach der Zahl der in Österreich gehandelten Immobilien ein deutliches Plus. Auch die Steuerreform hat dazu einiges beigetragen. Wo Immobilien besonders gefragt und die Preise im Aufwind sind.

Die Grundbuchs-Gerichte in Österreich waren im ersten Halbjahr 2016 fleißig wie noch nie zuvor: 59.452 Immobilien wurden bis Ende Juni 2016 verbüchert, das sind um knapp 5.500 oder zehn Prozent mehr als im Vorjahr. Gegenüber 2014 ergibt sich sogar ein Plus von gut 18.000 Objekten oder 44,5 Prozent.

Mit angetrieben wurde die Nachfrage von der mit Jahresbeginn in Kraft getretenen Steuerreform und dem anhaltend niedrigen Zinsniveau. Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer des Immobilienhauses RE/MAX Austria, erklärt dazu: „Die Steuerreform zeigte gegen Ende des letzten Jahres vermehrt Auswirkungen in Form von vorgezogenen Verkäufen. Ein großer Teil davon ist im ersten Quartal 2016 verbüchert worden und wirkt sich damit entsprechend positiv auf die Statistik aus.“ Unter dem Strich verspricht das Immobilienjahr ein sehr gutes und für die Immobilienhändler ein sehr lukratives zu werden. Reikersdorfer erwartet, dass zu Jahresende die Ergebnisse des bisherigen Rekordjahres 2015 noch übertroffen werden können.

Österreichs Immobilenmarkt

Bundesländer im Überblick

In Vorarlberg, Tirol und dem Burgenland hatten die Grundbuchs-Gerichte den größten zusätzlichen Arbeitsaufwand zu bewältigen, immerhin stieg die Verbücherungs-Anzahl der Häuser, Wohnungen und Grundstücke in diesen Bundesländern im ersten Halbjahr 2016 um satte +16 Prozent. Während alle anderen Bundesländer zwischen neun und elf Prozent mehr Eintragungen aufzuweisen hatten, war Oberösterreich mit einem Plus von 4,6 Prozent einsames Schlusslicht.

Ein schwaches Drittel (31,3 Prozent) des Immobilienverkaufswertes, also vier Milliarden Euro, entfiel auf Wien. Das ist mehr, als die Bundesländer Burgenland, Kärnten, Vorarlberg, Salzburg und die Steiermark im ersten Halbjahr 2016 gemeinsam in die Waagschale werfen konnten.

Das im ersten Halbjahr 2016 in Immobilien neu investierte Kapital, also der Gesamtkaufpreis aller Immobilienkäufe, ist in Wien um mehr als ein Drittel gestiegen (+33,6 Prozent). Oberösterreich und Vorarlberg liegen mit +22,0 Prozent bereits deutlich zurück, alle anderen Bundesländer erst recht. Schlusslichter im Transaktionsvolumen-Ranking sind Niederösterreich mit +9,6 Prozent und Kärnten mit +6,3 Prozent. Wenn man allerdings die mehr als 230 Millionen Euro in Oberösterreich, die zwischen dem Land Oberösterreich und der Landes Immobilien GmbH transferiert worden sind, herausrechnet, liegt Oberösterreich wertmäßig wie mengenmäßig bei 4,6 Prozent.

Objekttypen:

Aus welchen Immobilienkategorien resultieren diese zum Teil enormen Steigerungen? Vor allem aus Einfamilien-, Mehrfamilien-, Reihen- und Zinshäusern sowie Grundstücken. Bei den sonstigen Gebäuden gab es dagegen einen Rückgang. 6.195 sonstige Gebäude wurden bis Ende Juni 2016 verbüchert, das sind um 2,4 Prozent weniger als im Vergleichszeitraum 2015. Der Gesamtverkaufswert stieg um 9,2 Prozent auf 2,6 Milliarden Euro, liegt aber trotzdem unter dem Gesamtschnitt.

Auch die Wohnungen, die häufigste und wichtigste Immobilientype in Österreich, lagen unter dem Gesamtdurchschnitt. Zwar haben 23.319 Wohneinheiten im ersten Halbjahr 2016 die Eigentümer gewechselt (+8,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr) und auch die Kaufpreissumme ist um 10,9 Prozent auf 4,6 Milliarden Euro gestiegen.

Gefragte Grundstücke

Die stärksten Steigerungen gab es aber bei den Grundstücken: 14.477 Verbücherungen, um 10,6 Prozent mehr als noch im ersten Halbjahr 2015. Das gehandelte Transaktionsvolumen lag bei 1,7 Milliarden Euro, dies entspricht einer unglaublichen Steigerung von 28,8 Prozent.

Fast eine halbe Milliarde Euro haben auch noch die Zinshäuser im ersten Halbjahr 2016 zur Gesamtwert-Steigerung beigetragen.

Immobilienhandel

Die teuersten Immobilien und die Bundesländer im Detail

Wien
Die Bezirke mit der höchsten Mengen-Dynamik waren im ersten Halbjahr 2016 die Leopoldstadt (2.), die Landstraße (3.) gefolgt von Simmering (11.), Liesing (23.) und Alsergrund (9.). Deutlich unter den Werten des Vorjahres liegen derzeit noch Floridsdorf (21.), Rudolfsheim-Fünfhaus (15.), Meidling (12.) und vor allem die Innere Stadt (1.).

In Summe waren die 9.593 verbücherten Immobilien in Wien den Käufern 4,1 Milliarden Euro wert. Die Steigerungen lagen bei 9,6 Prozent nach der Objektanzahl und bei 33,6 Prozent nach dem Wert. Der 3. Bezirk hat mit über einer halben Milliarde Immobilientransaktionswert im ersten Halbjahr 2016 den Bezirk Favoriten (10.) mit 340 Millionen Euro und den 22. Bezirk mit 330 Millionen Euro klar distanziert.

Die sechs teuersten in Österreich gehandelten Objekte des ersten Halbjahres 2016 finden sich allesamt in Wien. Ein Hotelkomplex an der Vorderen Zollamtstraße/Landstraßer Hauptstraße schlug mit 169 Millionen Euro zu Buche. 58 Millionen Euro kostete ein Viertel des EKZ Citygate an der Wagramer Straße, beinahe gleich viel wie die Grundstücke an der Rosiwalgasse, gefolgt von drei Zinshäusern um 41 Millionen, 34 Millionen und 32 Millionen Euro.

Niederösterreich
In Summe wechselten im ersten Halbjahr 2016 in größten Bundesland Österreichs 12.405 Immobilien ( 9,0 Prozent) mit einem Transaktionsvolumen von 1,8 Milliarden Euro (+9,6 Prozent) die Besitzer. Für Baden und Gänserndorf melden die Immobilien-Experten von RE/MAX jeweils rund 1.000 Verbücherungen, für Wien-Umgebung sogar 1.243. Die höchsten Steigerungsraten bei der Transaktionszahl (Stück) werden für den Bezirk Wien-Umgebung (+39,8 Prozent) und die Landeshauptstadt St. Pölten (+36,0 Prozent) ausgewiesen, der Bezirk Neunkirchen folgt mit +27 Prozent.

Die blau-gelben Highlights finden sich erwartungsgemäß im näheren Umfeld Wiens: Brunn am Gebirge meldet ein Gebäude um 15 Millionen Euro in der Johann Steinböckstraße. Für zwei Hallen an der Resselgasse/Nordostbahnstraße in Gerasdorf investierte ein neuer Eigentümer 8,5 Millionen Euro, in ein Geschäftshaus in Wiener Neustadt ein anderer rund acht Millionen Euro. Beinahe bescheiden im Preis dagegen Liegenschaften im Herzen der NÖ-Landeshauptstadt im Bereich Neugebäudeplatz, Parkpromenade und Eybnerstraße um in Summe 7,5 Millionen Euro.

Steiermark
Der Anteil von Graz Stadt und Umgebung an allen Immobilienhandelsaktivitäten im Bundesland ist im ersten Halbjahr 2016 spürbar von +45 Prozent im vergangenen Halbjahr auf +39,9 Prozent gesunken. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die Bezirke Voitsberg, Murtal, Leibnitz und Leoben in den ersten sechs Monaten dieses Jahres nach Stück um über ein Drittel zulegen konnten. Wertmäßig die höchsten Prozentsteigerungen melden die RE/MAX-Experten für die Bezirke Voitsberg, Leoben, Murau und Hartberg-Fürstenfeld, allesamt mit 40 Prozent oder mehr im Plus.

Die absoluten Zahlen für die Steiermark: 8.663 Häuser, Wohnungen und Grundstücke (plus zehn Prozent) wechselten in den Monaten Jänner bis Juni 2016 für einen Gegenwert von 1,3 Milliarden Euro (12,5 Prozent) die grundbücherlichen Eigentümer.

Grundstücke in Graz und Kalsdorf führen die Liste der steirischen Immo-Deals an: 13 Millionen Euro und 12,5 Millionen Euro waren die Kaufpreise. Ein Gebäude in der Grottenhofstraße um 11,5 Millionen Euro und ein Hotelkomplex in Bad Mitterndorf um zehn Millionen Euro schaffen es ebenfalls in den zweistelligen Millionen Bereich.

Oberösterreich
Zehn von sechzehn OÖ-Bezirken liegen bei der Anzahl der Immobilien-Verbücherungen im ersten Halbjahr 2016 über dem Vorjahr, sechs knapp darunter. Die beste Immobilien-Performance entwickelten mengenmäßig Rohrbach und Linz mit über +15 Prozent, gefolgt von den Bezirken Steyr (Stadt Land) und Braunau mit rund +10 Prozent. Wertmäßig die Nase vorne haben die Bezirke Freistadt und Rohrbach mit mehr als 50 Prozent Immobilien-Umsatz-Zuwachs, aber auch die Bezirke Gmunden, Linz, Ried und Urfahr-Umgebung liegen mit mehr als einem Drittel Zuwachs im Spitzenfeld.

Liegenschaften an der Linzer Hafenstraße im Wert von 22 Millionen Euro führen die Liste der oberösterreichischen Immobilienschwergewichte an, gefolgt von einer Liegenschaft am Tummelplatz um 17 Millionen Euro und einer Immobilie in Vöcklabruck mit 16 Millionen Euro, dahinter beispielsweise das Schloss Cumberland in Gmunden um 13 Millionen, die Villa Stonborogh und die Villa Toscana in Gmunden um zwölf Millionen, oder das Schloss Haus in Wartberg ob der Aist um acht Millionen und das Schloss Gschwendt in Neuhofen an der Krems um 6,5 Millionen Euro. Daneben noch verschiedene Berufs- und Fachschulen, Pflege-, Kultur und Einrichtungen um in Summe mehr als 230 Millionen Euro.

Salzburg
Interessanterweise hat der Lungau im ersten Halbjahr 2016 mit Abstand die Nase vorne (+37,4 Prozent), wenn man die Salzburger Bezirke hinsichtlich der Mengendynamik am Immobilienmarkt reiht. Ziemlich gleichauf alle anderen Bezirke und die Stadt mit +13 Prozent bis +15 Prozent, nur Hallein hat gegenüber dem Halbjahr 2015 noch Aufholbedarf. Die Entwicklung in Euro ist ähnlich: Zwischen 20 und 25 Prozent Steigerung zum Vorjahreszeitraum in allen Bezirken. Nur der Flachgau liegt im einstelligen Prozentbereich darüber (+8,8 Prozent) und der Tennengau darunter (-3,0 Prozent). Insgesamt verzeichnete das Bundesland an der Salzach heuer von Jänner bis Juni 4.014 Verbücherungen (+10,6 Prozent) mit einem Wert von 1,1 Milliarden Euro ( 16,7 Prozent).

Die besonders wertvollen Immobilien, die 2016 bisher neu verbüchert wurden, befinden sich ausnahmslos in Salzburg-Stadt: Ein Objekt am Kranzlmarkt/Sigmund Haffner-Gasse um 21 Millionen Euro, ein Zinshaus am Getreidemarkt um 20 Millionen Euro, ein Zinshaus in der Innsbrucker Bundesstraße um 15 Millionen Euro und ein Zinshausanteil mit sieben Wohnungen, zwei Büros und einem Geschäftslokal in der Linzer Gasse um 7,5 Millionen Euro.

Tirol
Plus 21,0 Prozent an Verkaufswert-Steigerungen auf 1,5 Milliarden Euro zeigen die Dynamik des Tiroler Immo-Marktes im ersten Halbjahr 2016. 5.698 Liegenschaften wurden dabei gehandelt, um 15,7 Prozent mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Auch in Tirol ist die Dynamik in den Landbezirken stärker als im Ballungsraum: Innsbruck und Innsbruck-Land kommen zusammen im ersten Halbjahr 2016 auf 39,0 Prozent aller Transaktionen, im Vorjahreszeitraum waren es noch 44,6 Prozent.

Landeck vor Kitzbühel und Imst lauten die Bezirke mit zweistelligen, teils sehr starken Transaktionssteigerungen, während der Landeshauptstadt sieben Prozent auf das Vorjahr fehlen. Die stärksten Steigerungen beim Verkaufsvolumen waren im Bezirk Kitzbühel zu verzeichnen, gefolgt von Reutte, Schwaz, Innsbruck-Land und Imst. Sie alle freuen sich über ein Plus von 20 Prozent und mehr.

Der Oberleitenweg in Kitzbühel belegt mit Immobilienverkäufen um 24 Millionen und 23,5 Millionen Euro Rang eins und zwei der Tiroler Immobilien-Hitliste, der Aschbachbichl ebendort Rang drei. Ein Einfamilienhaus um zehn Millionen in Reith bei Kitzbühel sowie ein Gebäude in Wörgl um zehn Millionen Euro und ein Hotel-Gebäude in Serfaus um 8,5 Millionen Euro liegen alle noch vor dem teuersten Innsbrucker Objekt (in der Höttinger Au) um knapp acht Millionen Euro.

Kärnten
Kärnten liegt als Bundesland-Markt auf Rang sechs mit 4.060 Immobilien (9,6 Prozent). Das Transaktionsvolumen beträgt 620 Millionen Euro (+6,3 Prozent) – und damit Rang acht im Bundesländer-Ranking.

Hot-Spot laut RE/MAX ImmoSpiegel ist bei der Anzahl der Immobilienverkäufe im ersten Halbjahr 2016 der Bezirk Spittal, gefolgt von Völkermarkt und Klagenfurt Stadt und Land. Die Steigerungsraten beim gehandelten Volumen machen sich am stärksten in Hermagor bemerkbar, auf Rang zwei wieder Spittal, dahinter St. Veit an der Glan. Alle Bezirke sind wertmäßig im Plus, lediglich Klagenfurt Land und Wolfsberg liegen hinter dem Vorjahr.

Gewerbeliegenschaften dominieren den Kärntner Markt: 7.500 m² Geschäftsgebäude und Betriebsflächen in Klagenfurt an der Völkermarkter Straße kosteten 16 Millionen Euro. 5.600 m² Baumarktfläche in Spittal an der Drau um 7,5 Millionen Euro und ein Baumarkt in Villach um sieben Millionen Euro folgen. Erst auf Rang vier ein Einfamilienhaus um fünf Millionen Euro in Maria Wörth direkt am See an der Seeseite der Süduferstraße.

Vorarlberg
Die vier Vorarlberger Bezirke notieren bis Ende Juni 2016 allesamt erheblich über den Vorjahresmengen. Bregenz mit 7,2 Prozent ist da das Schlusslicht, Bludenz mit 32,1 Prozent Spitzenreiter. Bei den Immobilien-Verkaufs-Werten bilanzieren alle Bezirke höchst positiv: Feldkirch hat mit 13,2 Prozent die geringste Steigerung im Bundesland zu verzeichnen.

Als Bundesland gesamt verzeichnet Vorarlberg 3.243 Immobilien-Käufe um 810 Millionen Euro ( 22,0 Prozent). Die Mengensteigerung lag bei 16,1 Prozent und war die zweithöchste im Bundesgebiet.

Das größte Immobilien-Investment, das in Vorarlberg im ersten Halbjahr verbüchert wurde, war ein Dornbirner Grundstück mit 15.000 m² um acht Millionen Euro, dem folgt in Lorüns ein Betriebsgelände und in Rankweil ein Baumarkt um jeweils 6,5 Millionen Euro. Zwei Objekte in Lech um knapp 5,5 Millionen Euro bilden noch den luxuriösen Teil der sonst sehr wirtschaftsorientierten Top-Investments im Ländle ab.

Burgenland
Nach der Anzahl der verbücherten Immobilien und nach der Steigerungsrate konnte das Burgenland die Vorarlberger auf den zweiten Platz verweisen: 3.446 Stück, um 16,2 Prozent mehr als im Vorjahreshalbjahr. Die Preise dafür lagen allerdings nur bei 230 Millionen Euro ( 11,7 Prozent).

Der Bezirk Oberpullendorf führt mit über 20 Prozent die Mengenzuwachsstatistik der Immobilienverkäufe im Burgenland im ersten Halbjahr 2016 an. Knapp dahinter die Bezirke Güssing, Mattersburg, Eisenstadt (Stadt Umgebung Rust). Auch bei den Wertsteigerungen konnte Oberpullendorf das Rennen für sich entscheiden, gefolgt von der Landeshauptstadt samt Umgebung mit Rust sowie dem Bezirk Mattersburg.

Die Knaller in der Burgenland-Statistik sind das Fachmarktzentrum Oberpullendorf um vier Millionen Euro, eine Fläche von 250.000 m² in Frauenkirchen um drei Millionen Euro, 80.000 m² in Zagersdorf um 2,5 Millionen Euro und ein absoluter Sonderfall: ein höchst bekanntes und weithin sichtbares Gebäude in Zentrum von Podersdorf wurde ohne Grundstücksanteil um zwei Millionen Euro verkauft.

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