Investments in Immobilien sind gefragt wie nie

Die Angst vor der Inflation macht Investments in Immobilien in Zeiten der Krise für viele Personen interessant: Zinshäuser und Wohnungen sind dabei im Moment sehr gefragt, Immobilienaktien weniger.

Dem Euro trauen viele nicht mehr. Staatsanleihen sind in der Schuldenkrise ebenfalls tabu. Die Zinsen am Sparbuch werden von der Inflation gefressen. Gold glänzt zwar, aber die Preise sind bereits sehr hoch. Kein Wunder, dass Investments in Immobilien derzeit gefragt sind. Grund und Boden statt Banken scheint das Motto zahlreicher Anleger zu sein. Sie glauben, die sicheren vier Wände signalisieren auch Sicherheit für das eigene Vermögen.

„Die Flucht in Immobilien hält massiv an“, sagt Andreas Ruthensteiner, Chef der Wiener Citec Immobilien. Makler berichten von großer Nachfrage nach Wohnungen und Zinshäusern in Wien. Die Preise für diese Häuser liegen laut einem Bericht des Immobilienunternehmens EHL bereits um rund ein Viertel höher als vor drei Jahren. Mehr als vierzig Prozent der Käufer sind derzeit Private.

Auch Eigentumswohnungen sind teurer geworden. In den Ballungszentren haben sich die Kaufpreise schneller erhöht als die Mieten. Verglichen mit dem Vorjahr, sind die Preise für neue Wiener Eigentumswohnungen laut dem Preisspiegel 2011 der Wirtschaftskammer um sechs Prozent gestiegen. Für gebrauchte Wohnungen muss man um neun Prozent mehr hinlegen als vor einem Jahr.

Deutschland und Osteuropa

An Renditen wirft Wien nur mehr wenig ab. Mit zwei bis drei Prozent Mieteinnahmen gemessen am Kaufpreis ist derzeit zu rechnen. Das ist so wenig, dass zahlreiche institutionelle Anleger und gewerbliche Immobilienunternehmen längst weitergezogen sind: die einen Richtung Deutschland, die anderen Richtung Osteuropa.

„Berlin ist ein besonders attraktiver Markt“, sagt Citec-Chef Ruthensteiner. In seinem Besprechungszimmer befindet sich eine Berlin-Karte, die gespickt ist mit Stecknadeln. Jede steht für ein Gebäude, das der Citec gehört. Und es werden noch mehr Nadeln werden. Auch der Wohlfahrtsfonds der Steirischen Ärztekammer setzt auf die deutsche Hauptstadt. Heuer wurden 907 Wohnungen und 70 Gewerbeeinheiten gekauft – um 85 Millionen Euro. Gerechnet wird mit einer jährlichen Rendite von sechs Prozent.

Zwischen drei und fünf Prozent seien in Prag zu holen, meint der Wiener Immo-Profi Markus Arnold. Die fünftreichste Region Europas hat eine Immobilienkrise bereits durchgemacht, die Preise sind seit 2008 um rund 30 Prozent gefallen. „Jetzt ist Prag wieder mit wachsenden Verkaufszahlen attraktiv, sowohl im Gewerbeverkauf als auch im Zinshausbereich“, sagt Arnold.

Gutes erstes Halbjahr 2011

Was für Prag gilt, gilt auch für viele andere Länder: Der Markt für Immobilientransaktionen hat sich erholt, Anzahl und Volumina sind deutlich nach oben gegangen. Bis Mitte August 2011 haben die Investitionen in den CEE-Immobilienmarkt laut Erste Group 6,9 Milliarden Euro erreicht. Das ist um 20 Prozent mehr als im Gesamtjahr 2010.

„Osteuropa ist deutlich fragmentierter als vor der Krise“, sagt Andreas Rosenberger, Vorstandssprecher der IVG Austria. „Es gibt ganz massive Unterschiede.“ Besonders gut liefen die Immobilienmärkte in Polen, Russland und Tschechien, in Südosteuropa und Ungarn seien die Aussichten alles andere als rosig. Auch für die baltischen Staaten sieht es schlecht aus.

In den südosteuropäischen Staaten war schon in diesem Jahr sichtbar, welche Nebenwirkungen hohe Staatsschulden haben können: Laut CBRE brach in Italien und Spanien das Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien im ersten Halbjahr 2011 gegenüber der zweiten Jahreshälfte 2010 um rund 40 Prozent ein, in Portugal gar um 80 Prozent. Die Kapitalflüsse konzentrierten sich auf Deutschland, Schweden und jene Teile Zentral- und Osteuropas, die bessere wirtschaftliche Fundamentaldaten aufweisen. Gefragt seien in erster Linie erstklassige Immobilien in großen, liquiden Märkten. Dieser Trend werde sich fortsetzen, so CBRE.

Die Finanzierung von chancenreichen Immobilien ist kein Problem, zumindest noch nicht. Dem „CEE Property Lending Barometer 2011“ der KPMG zufolge haben die Immobilieninvestitionen im Vergleich zu 2010 deutlich zugenommen. „Die Kreditvergabetrends im Jahr 2011 zeigen, dass Banken und Investoren nur auf Märkte mit nachgewiesener Performance abzielen, um das Risiko so gering wie möglich zu halten“, sagt Erich Thewanger, KPMG-Experte in Wien.

Laut Einschätzung der Dekabank könnte sich das aber demnächst ändern. „Die Finanzierungsbedingungen werden sich verschärfen“, so Deka-Immobilienvorstand Matthias Danne vor kurzem. Er zog Parallelen zu der Zeit nach der Lehman-Pleite im Herbst 2008. Die Großbanken stünden unter Druck, für viele gehöre die gewerbliche Immobilienfinanzierung nicht mehr zum Kerngeschäft. Generell wird die Schuldenkrise die gewerblichen Immobilienmärkte in Europa 2012 fest im Griff haben, sagt Danne.

Bestandspflege

Nach Einschätzung der börsennotierten s Immo wird wegen der Staatsschulden-Krise die kommenden Jahre statt Expansion die Pflege des eigenen Bestands angesagt sein. Bis 2007 sei Wachstum das Hauptthema gewesen, in den kommenden fünf Jahren laute der Trend für Immo-Gesellschaften aber Haushalten. „Wie kann ich das Maximum aus meinem Bestand herausholen, etwa durch Mieterhöhungen oder Betriebskostensenkung“, sagte s-Immo-Vorstand Holger Schmidtmayr.

Obwohl die s Immo heuer gute Zahlen präsentiert hat und für 2011 erstmals eine Dividende ausschütten wird, ist die Aktie derzeit günstiger als zu Jahresbeginn. Auch die anderen in Wien notierten Immobilienunternehmen mussten Federn lassen – trotz schöner Ergebnisse. Von einem Run, wie er bei „realen Immobilien“ verzeichnet wird, ist bei den Immobilienaktien nichts zu spüren. Das mag mehrere Gründe haben: Gerade mit Meinl und Immofinanz haben viele Anleger vor drei Jahren schlechte Erfahrungen gemacht. Außerdem leiden die Papiere unter der Börsenkrise. Seit Anfang Jänner verlor der Immobilien- ATX (er spiegelt die Kursentwicklung von Immofinanz, CA Immo, conwert, s Immo und Warimpex wider) rund 25 Prozent seines Werts. Dass er sich damit besser als der gesamte ATX hielt, ist nur ein schwacher Trost. Zudem ist weiteres Rückschlagspotenzial nicht ausgeschlossen.

Dabei haben Immo-Aktien durchaus Vorteile: Das Risiko ist besser gestreut, als wenn man sein Erspartes nur in eine Immobilie steckt, es gibt keine bösen Überraschungen wie kaputte Steigleitungen oder Mieter, die ihren Zins nicht zahlen. Aktien kosten zudem weniger als die kleinste Einzimmerwohnung. Und es sieht gut aus, dass sie höhere Renditen als Zinshäuser abwerfen, zumindest vorerst.

– Miriam Koch

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