Höhere Immosteuern: Was Firmen und Private beachten sollten

Das Übertragen von Wohnungen auf Familienmitglieder wird teuer.

Das Übertragen von Wohnungen auf Familienmitglieder wird teurer.

Die Berechnung des Verkehrswerts für die erhöhte Grunderwerbsteuer birgt laut den Experten von TPA Horwath große Unsicherheiten. Die Steuerberater geben Tipps, was Unternehmer und Vermieter bei Übertragungen berücksichtigen sollten, was die Erhöhung der Immobilienertragssteuer für Altfälle bedeutet und warum KGs von der Immobiliensteuer betroffen sind.

Die neue und vielfach höhere Besteuerung von Übertragungen von Immobilien hat vielfache Facetten und wirft zahlreiche Fragen auf. Die Steuerexperten von TPA Horwath haben die kritischen Punkte bezüglich der neuen Steuern bei Übertragungen von Immobilien zusammengefasst.

Berechnung des Verkehrswerts als großer Unsicherheitsfaktor

Karin Fuhrmann, Steuerberaterin bei TPA Horwath über eines der Probleme, die auf Erben zukommen: „Es ist derzeit unklar, wie der Verkehrswert festgestellt werden soll.“ Bereits im Zuge der vergangenen Reform wurden im Finanzministerium Berechnungsmodelle entwickelt, die möglicherweise nun umgesetzt werden. Es kann unter Umständen aber auch notwendig sein, einen eigenen Gutachter beizuziehen. „Nach den nun vorliegenden Informationen besteht Grund zur Annahme, dass bei einer Übertragung einer Liegenschaft an mehrere Kinder der Staffeltarif nicht pro Immobilie oder Grundstück, sondern pro Kind gilt.“ Erste Klarheit, was die Regierung wirklich will, wird es allerdings erst geben, wenn die Regierung Anfang Mai den Entwurf vorlegt.

Fix ist jedoch die Erhöhung der Grunderwerbsteuer ab 1.1.2016 im Familienverband. Künftig wird auch im Familienverband die Grunderwerbsteuer vom Verkehrswert bemessen werden. Um besondere Härtefälle zu vermeiden, sieht die geplante Neuregelung für Familien folgenden Staffeltarif vor:
- Bei einem Verkehrswert bis zu 250.000 Euro gilt ein Steuersatz von 0,5 %.
- Zwischen 250.000 Euro bis 400.000 Euro gilt ein Steuersatz von 2 %
- Darüber hinaus zahlt man 3,5 %.

Um ein Gefühl für die Verteuerung zu bekommen: Die Einheitswerte von Immobilien liegen bisher zwischen 5 % bis 10 % des Verkehrswertes, zum Teil noch darunter. Das macht bisher oft selbst bei ein größeren Grundstücksflächen nur ein paar Hundert Euro aus, danach könnten es, je nach Wert des Grundstücks oder der Immobilie, Tausende Euros sein.

Freibeträge für Unternehmen steigen

Im Bereich der Land- und Forstwirtschaft bleiben die 2014 neu erhobenen Einheitswerte weiterhin relevant, der derzeitige Steuersatz soll allerdings für diese Fälle unverändert bleiben. Der Freibetrag für Übertragungen von Immobilien im Rahmen unentgeltlichen, altersbedingten Betriebsübergaben steigt auf 900.000 Euro. Für Tourismusbetriebe wird noch über eine neue Ermäßigung nachgedacht.

Negative Auswirkungen bei Besitzern vermieteter Objekte möglich

Wer jedoch noch heuer eine Immobilie oder ein Grundstück übertragen will, sollte darauf jedoch achten, keine negativen umsatzsteuerlichen Konsequenzen zu riskieren. Das kann etwa dann der Fall sein, wenn eine Vorsteuerkorrektur anfällt. Oder diejenigen, die ihr Objekt vermieten und die Umsatzsteuer daraus bisher steuerlich optimiert haben. TPA Horwath Steuerexpertin Fuhrmann: „Diese negativen Konsequenzen können durch Einräumung eines Fruchtgenusses reduziert bzw. vermieden werden, wobei man allerdings die neue, strengere Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes nicht außer Acht lassen sollte.“
Die Eintragungsgebühr ins Grundbuch soll nach derzeitigem Informationsstand unverändert bleiben.

Was die höhere Immobilienertragssteuer für Altverträge bedeutet und wann der Inflationsabschlag entfällt

Auch die 2012 eingeführte Immobilienertragsteuer wird ab 2016 erhöht. Diese wird von 25 % auf 30 % angehoben. Bei Altfällen kommt es damit zu einer Steigerung der effektiven Steuerbelastung von 3,5 % auf 4,2 % kommt. Zusätzlich soll der Inflationsabschlag (2 % ab dem 11. Jahr, maximal jedoch 50 % des Gewinnes) entfallen. Das bedeutet: Der so verminderte Veräußerungsgewinn wird in Folge nach Ablauf des zehnten Jahres jährlich um 2 Prozent reduziert. Ob man nun eine Übertragung noch heuer ratsam ist oder nicht, hängt insbesondere davon ab, ob man die Grunderwerbsteuer der später höheren Immobilienertragsteuer gegenüber stellt. Ebenso ist der Entfall des Inflationsabschlages zu berücksichtigen.

Steuerbefreiung für Immobilien, in denen man bei Übertragung wohnt

Besitzer von Eigenheimen und Eigentumswohnungen, die mindestens zwei Jahre darin gelebt haben oder mindestens fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahren, waren bisher bei der Übertragung solcher Objekte von Steuern befreit. Da es sich bei dieser sogenannten Hauptwohnsitzbefreiung um eine höchstpersönliche Befreiung handelt, geht diese durch vorzeitiges Verschenken in der Regel verloren, die Befreiung kann jedoch vom Geschenknehmer durch entsprechend langes Bewohnen wiederum erlangt werden kann.

Häuselbauer könnten ebenso zur Kasse gebeten werden

Bisher waren auch Gewinne aus der Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes steuerfrei. Ein selbst hergestelltes Gebäude liegt vor, wenn der Steuerpflichtige das (finanzielle) Baurisiko trägt. Selbst hergestellt ist ein Gebäude auch dann, wenn es durch einen beauftragten Unternehmer errichtet wurde, der Eigentümer aber das Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen trägt. Diese Befreiung könnte ab 2016 für Fertigteilhäuser unter Umständen ebenfalls fallen.

Verlustzuweisungen von KGs vor gesetzlicher Verankerúng

Schon bisher bestehen bei vermögensverwaltenden KGs Beschränkung bei Verlustzuweisungen, sofern keine ausreichenden Hafteinlagen vorliegen. Das dürfte nun nach Einschätzung der TPA Horwath–Steuerexpertin Fuhrmann gesetzlich verankert werden

Weitere steuerliche Verschlechterungen für Betriebe geplant

So werden Abschreibungsmöglichkeiten bei gewerblichen Immobilien gesenkt oder abgeschafft. Der bisherige Abschreibungssatz von 3 % bei gewerblicher Nutzung durch den Mieter wird auf 2,5 % gesenkt. Die sofortige Berücksichtigung von Aufwendungen für die Instandsetzung dürfte abgeschafft werden und der Grundanteil soll erhöht werden.

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