Die Immobilien-Preise schießen in den Himmel

Die Immobilien-Preise schießen in den Himmel

Seit 2008 ist der Anteil am Familieneinkommen, der für das Wohnen aufgeht, empfindlich nach oben gegangen. Laut Zahlen der Nationalbank gaben Mieter im Vorjahr im Schnitt bereits rund ein Drittel ihres Einkommens für Wohnkosten aus.

Vergangenen Samstag errang David Alaba mit dem FC Bayern den Titel in der Königsdisziplin des europäischen Klubfußballs, der Champions League. Auch in den nächsten Wochen wird der österreichische Ausnahmekicker Grund zur Freude haben, steht doch die Übergabe zweier neuer Eigentumswohnungen im 22. Wiener Gemeindebezirk an, die Alaba bereits im Vorjahr erworben hat.

Dank seines üppig dotierten Vertrages kann sich der Profifußballer den Gesamtpreis von rund 1,6 Millionen Euro oder 3.600 Euro je Quadratmeter Wohnfläche ohne Wimpernzucken leisten.

Anders stehen heimische Durchschnittsverdiener da. Vor allem jene, die eine eigene Bleibe in Großstädten wie Wien, Salzburg, Innsbruck, Graz oder Linz suchen. Denn die Entwicklung der Realeinkommen konnte in den vergangenen Jahren keineswegs mit der Preisexplosion am Immobilienmarkt mithalten. So zogen die Preise für neue Eigentumswohnungen in Salzburg zwischen 2004 und 2012 im Schnitt um fast 75 Prozent an. In Wien führte die starke Nachfrage im gleichen Zeitraum zu einem Anstieg von rund 55 Prozent. In Innsbruck kostet ein Quadratmeter Wohnfläche in einer neu errichteten Eigentumswohnung aktuell fast 49 Prozent mehr als 2004. Acht Jahre in Folge sind die Preise deutlich über der Inflation in den Himmel geschossen.

Der Preisspirale konnten sich, allerdings in abgeschwächter Form, auch die Wohnungsmieten nicht entziehen (siehe Grafiken ).

Trend mit Folgen

Die unmittelbare Konsequenz für Wohnungseigentümer und Mieter: Seit 2008 ist der Anteil am Familieneinkommen, der für das Wohnen aufgeht, empfindlich nach oben gegangen. Laut Zahlen der Nationalbank gaben Mieter im Vorjahr im Schnitt bereits rund ein Drittel ihres Einkommens für Wohnkosten aus. Besitzer eines Eigenheims, sei es eine Wohnung oder ein Haus, mussten immerhin noch knapp ein Viertel ihres Salärs für das Dach über dem Kopf berappen. Alarmierend ist wiederum der Anstieg dieser Werte innerhalb von wenigen Jahren.

Laut dem neuen, von der Wirtschaftskammer erstellten " Immobilienpreisspiegel 2013 “ hat sich die Preisspirale in begehrten Lagen auch 2012 weiter gedreht. Das trifft speziell auf Wien zu. So ist etwa der Quadratmeterpreis neuer Eigentumswohnungen im 16. Wiener Gemeindebezirk Ottakring auf Jahressicht um 15,4 Prozent nach oben geschnellt (siehe Tabelle ). Ein veritabler Boom hat sich auch im Wiener Bezirk Favoriten eingestellt, wo der Quadratmeterpreis um 14,2 Prozent zulegte. Thomas Malloth, Bundesobmann der Immobilienmakler: "Ursache des Preisauftriebs im 10. und 16. Bezirk ist die anhaltende gute Kauflaune von Zuwanderern der zweiten Generation.“

Verknappung in Ballungsräumen

In Salzburg sind ebenfalls zweistellige Steigerungen zu beobachten. Immo-Experte Malloth: "In der Mozartstadt wurde die Errichtung neuer Wohneinheiten de facto auf Null heruntergefahren. Das hat in Kombination mit der hohen Nachfrage die Verknappung verschärft.“

Stefan Bruckbauer, Chef-Volkswirt der Bank Austria, erklärt: "In Österreich kann der Wohnbau bereits seit Jahren nicht mit der demografischen Entwicklung Schritt halten. In den vergangenen zehn Jahren hat der Zuzug in ein Bevölkerungswachstum von rund fünf Prozent gemündet. Dieser Trend wird besonders in Wien weiter anhalten.“

Diese Zuspitzung wirft mehrere Fragen auf. Geht die Phase mit teils extrem hohen Wertsteigerungen von Wohneigentum in Ballungszentren in die nächste Runde? Werden Mieten und Immobilienkauf noch teurer? Bleibt die Veranlagung in Immobilien wie in den vergangenen Jahren weiter ein lukratives Geschäft? Oder wird die viel zitierte Immo-Blase irgendwann platzen?

Eines vorweg: Der Höhepunkt des Preisanstiegs, so die einhellige Meinung aller Experten, ist überschritten. Bereits im zweiten Halbjahr 2012 hat die Überhitzung am heimischen Immobilienmarkt in manchen Regionen deutlich nachgelassen.

TU-Professor Wolfgang Feilmayr: "Ein Beispiel dafür ist der Preisknick bei gebrauchten Wiener Eigentumswohnungen gegen Ende 2012.“ Teils rückläufig ist auch die Entwicklung von Wohnungs-, Haus-und Mietpreisen am flachen Land. Das bestätigt der Blick auf den aktuellen Immobilienpreisspiegel 2013 . Basis dieser Studie sind die tatsächlich getätigten Immobilien-Transaktionen eines Jahres. Nur die Preisentwicklung in der Steiermark ist lückenhaft, da im Falle der Zusammenführung von Gemeinden keine Vergleiche mit den Vorjahren möglich sind.

Das Ende der ganz heißen Phase hat mehrere Ursachen. Bank-Austria-Experte Bruckbauer sagt: "Die Nachfrage nach Immobilien ist rückläufig, weil die Angst vor einem Euro-Zerfall deutlich nachgelassen hat.“ Dadurch hat das Sicherheitsbedürfnis abgenommen.

Außerdem haben Privatinvestoren über Jahre bereits sehr viel Geld in Immobilien investiert und damit ihr Pulver weitgehend verschossen. Zum Dritten wird wieder mehr auf die erzielbaren Renditen bei Objekten geschaut. Und die sind, weil die Kaufpreise schneller steigen als die Mieten, deutlich zurückgegangen.

Renditen unter Druck

Michael Molnar, Geschäftsführer des Maklers s-Real: "Heute kann man mit zwei bis vier Prozent Rendite rechnen, wenn die Wohnung ständig vermietet wird. Bei längerem Leerstand kann die Rendite noch weiter sinken.“

Das führt dazu, dass in teureren Gegenden kaum noch zu Anlagezwecken gekauft wird. EHL-Immobilien-Chef Michael Ehlmaier: "In guten Lagen in Wien werden Wohnungen fast nur noch zur Eigennutzung erworben. Preise von 5.000 Euro pro Quadratmeter lassen sich beim Vermieten kaum zurückverdienen.“ Dies gilt umso mehr, als auch die steuerlichen Rahmenbedingungen seit dem Vorjahr deutlich ungünstiger wurden. Künftig muss die Wohnung zum Beispiel mindestens 20 statt bisher zehn Jahre vermietet werden, um den vollen Umsatzsteuervorteil zu lukrieren (siehe " Immobiliengewinne: Ein Viertel für den Staat ").

Wer heute noch auf seine Rechnung kommen will, dem rät Ehlmaier zu kleineren Wohnungen: "Die ideale Größe liegt zwischen 40 und 75 Quadratmetern. Im Zweifelsfall fährt man besser mit Objekten, die sich schon bei 600 Euro Monatsmiete rechnen. Über 1000 Euro wird es ganz eng.“ Und man sollte einen Blick auf Wohnungen aus zweiter Hand werfen, so der EHL-Chef: "Mit gebrauchten Wohnungen kann man, so eine Faustregel, bis zu einem Prozentpunkt mehr Mietrendite erzielen als mit neuen.“

Manchen Investoren scheinen die Renditen jedoch ziemlich egal zu sein, dafür spielen vermutlich andere Motive eine Rolle. So stammen die Hauptinteressenten für Wiener Zinshäuser aus Russland und Bulgarien. Laut dem Zinshausbericht von Otto Immobilien wurden am Wiener Zinshausmarkt dadurch im Vorjahr sogar alte Rekorde gebrochen. Das starke Interesse ausländischer Käufer hat zu einem Transaktionsvolumen von 829 Millionen Euro geführt.

Langer, ruhiger Fluss. Geht es nach den Einschätzungen der von FORMAT befragten Experten, wird sich der heimische Immobilienmarkt künftig etwas ruhiger entwickeln als in der Boom-Phase, die ihren Anfang Mitte der 2000er-Jahre nahm.

Immobilienprofi Malloth glaubt: "Die Übertreibungen sind Geschichte. In den nächsten zwölf Monaten würde ich mich nicht wundern, wenn die Preise mehr oder weniger stagnieren. Über die nächsten zehn Jahre rechne ich damit, dass der Wertzuwachs österreichischer Immobilien in etwa dem Verlauf der Inflation entsprechen wird.“ Wie TU-Professor Feilmayr erwarten die Fachleute aber auch keine nennenswerten Rückgänge: "Die Immo-Blase wird nicht platzen. Preissteigerungen sind aber nur noch selektiv wahrscheinlich, am ehesten in den Ballungsräumen und deren Speckgürtel.“

Überraschenderweise könnten auch die Preise von Wochenendimmobilien wieder anziehen. Die Erklärung von s-Real-Chef Molnar: "Weil sich viele in Wien nur noch ganz kleine Wohnungen leisten können, wird die Suche nach einem Freiraum im Burgenland und im Waldviertel intensiviert.“

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