Wo und wie man mit Immobilien noch Geld verdienen kann

Wo und wie man mit Immobilien noch Geld verdienen kann

Holland prosperiert und so tun es auch die Immobilien. Die Chancen auf weitere Preissteigerungen sind dort laut Experten intakt.

Investoren in Büro-, Logistik- und Shoppingcenter haben es derzeit nicht leicht. Viele Regionen Europas gelten bereits als überteuert. Für einzelne Städte und Länder erwarten Experten bereits sinkende Renditen. Wo die größten Preiskorrektur bevorstehen könnte und in welchen Gebieten und Sektoren Profis eine Outperformance erwarten.

Käufer und Besitzer von Immobilien sind in den vergangenen Jahren auf einer schier unerschöpflichen Geldader gesessen. Denn Immobilien sind in vielen Städten Europas praktisch jedes Jahr mehr wert geworden. "Mittlerweile mehren sich jedoch die Zeichen, dass sich Länder wie Deutschland bereits in der Reifephase des aktuellen Immobilienzyklus befinden", urteilt die Deutsche Asset Management (Deutsche AM), eine Tochter der Deutschen Bank, in ihrem strategischen Ausblick für die Immobilienmärkte in Europa.

Logistikimmobilien als Favoriten

Das bedeutet jedoch nicht, dass bei allen Immobilien die Luft draußen ist. Vielmehr beginne eine Divergenz des Marktes. Ein Anstieg der Preise auf breiter Front dürfte damit ein Ende finden. Büro- und Einzelhandelsflächen profitieren laut der großangelegten Untersuchung der Deutsche AM vom anhaltenden Beschäftigungswachstum. Dem Logistiksegment kommt die höhere Nachfrage im Einzelhandel zugute. Bei letzterem sieht die Deutsche Asset Management die höchsten Renditechancen. Doch die Immospezialisten schränken ein: "Die Renditen werden in den nächsten fünf Jahren sinken", prognostiziert Mark Roberts, Immobilien-Resarch-Chef.

Die Gebiete mit dem höchsten Renditepotential

Eine starke Outperformance erwarten Experten der Deutschen-Bank-Tochter gegenüber anderen Immobilieninvestments in den kommenden zwei bis fünf Jahren in den Niederlanden, Spanien, Schweden und den größten deutschen Top-7-Standorten. Das gilt sowohl für Investments in Büros, Logistikobjekten und Shopping Center. Allerdings steigen auch die Risiken, da sich einige dieser Märkte ihrem zyklischen Höchststand nähern. Die größten Anlagechancen sehen die Immobilienspezialisten der Deutschen Bank in den Niederlanden, ausgewählten französischen Städten und Finnland. Und in Großbritannien nach etwa einem guten Jahr, wenn der Markt dort nach der erwarteten Preiskorrektur wieder einen Einstieg vielversprechend macht.

Welche Objekte profitieren

Die Auswahl der richtigen Objekte und Lagen wird in reifen Immobilienmärkten zunehmend wichtiger. Etwa die Standorte, die von nachhaltigen Trends wie anhaltendem Zuzug oder Profiteure des technologischem Wandels sind, bieten weiterhin die Möglichkeit zur Outperformance, etwa durch höheres Mietwachstum. Dazu zählen

  • zentrumsnahe Bürolagen: Standorte nahe des CBD bieten gute Verkehrsanbindung und innerstädtische Infrastruktur, gleichzeitig weisen sie niedrigere Mietniveaus und Mietsteigerungspotenziale auf
  • bisher unattraktive Stadtteile, die aufgewertet werden: anhaltendes Bevölkerungswachstum und sinkende Erschwinglichkeit führen häufig zur Aufwertung von Teilmärkten mit Entwicklungspotential
  • Immosegmente beginnen miteinander zu konkurrieren : infolge zunehmend knapper Flächen und gestiegener Baulandpreise in Ballungsräumen treten Nutzungsarten zunehmend in Konkurrenz zueinander
  • Projektentwicklungen für den Eigenbestand: die Beteiligung an Projektentwicklungen kann Investoren Zugang zu attraktiven Anlageobjekten bieten und gleichzeitig Preisanstiege begrenzen

Welche Immobilien die größten Risiken bergen

Da der Markt langsam heiß zu laufen beginnt, rät die Deutsche AM sich noch zum aktuell günstigen Zeitpunkt von schwächeren Objekten zu trennen. "Derzeit werden das Alter des Gebäudes und die Qualität der Lage meist noch weniger kritisch bewertet. Investoren sollten das dazu nützen, schwächere Objekte abzustoßen", urteilt Roberts.

  • Investoren sollten Märkte untergewichten, in denen wirtschaftliche, politische oder regulatorische Risiken nicht adäquat eingepreist werden.
  • Der Einzelhandelssektor dürfte nach Einschätzung der Immoprofis vor den größten Problemen stehen. Während frequenzstarke innerstädtische Einzelhandelslagen, Shopping Center und Einkaufszentren prosperieren, dürften Nebenlagen vor größere Probleme gestellt werden. Generell gelten Shopping Center anfällig für sinkende Nachfrage. Als Grund nennen die Experten des Immobilien-Ausblicks vor allem den steigenden Marktanteil im E-Commerce. Mittelgroße Objekte in städtischen Randlagen gelten als am stärksten gefährdet.
  • Objektpotenziale heben: älterer Bestandsobjekte, die zum Teil leer stehen, könnten saniert mehr bringen als bisher.

In diesen Ländern könnten Immobilienpreise sinken

Erwartet wird, dass die Preise in vielen Ländern in den nächsten zwei Jahren nachgeben werden. Als riskante Pflaster gelten Objekte in den Bereichen Büros und Shopping-Center in Italien. In London dürfte es sowohl bei Preisen von Büros, Shopping-Center und Logistikimmobilien bergab gehen. Das selbe wird für Polen prognosiziert. Investments in Büroimmobilien in Tschechien sollte man ebenfalls mit Vorsicht genießen.

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