Austro-Immo-Aktien: Was an der Euphorie dran ist

Austro-Immo-Aktien: Was an der Euphorie dran ist

Wien, Sehnsuchtsort vieler Immoinvestoren, könnte nach Jahren des starken Aufschwungs bei den Preisen an Reiz verlieren.

Viele österreichische Immobilienunternehmen präsentieren derzeit erstklassige Zahlen, die Aktien der Immo-Konzerne steigen und steigen. Hier lesen Sie, ob sich Einsteigen noch lohnt oder ob Anleger jetzt lieber Kasse machen sollten.

Österreichische Immobilienunternehmen haben in den letzten Augusttagen noch einmal so richtig Turbo gemacht und im Schnitt um mehr als fünf Prozent zugelegt. Schon im vergangenen Jahr konnten sich Anleger mit einem Kursplus von rund elf Prozent nicht beklagen. Wer fünf Jahre investiert war, hat sein Kapital am breiten Austo-Immoaktienindex IATX um 64 Prozent vermehrt.

Der Kurs des österreichischen Immobilienaktien-Index IATX ist in den vergangenen drei Jahren um 57,4 Prozent gestiegen.

Der Kurs des österreichischen Immobilienaktien-Index IATX ist in den vergangenen drei Jahren um 57,4 Prozent gestiegen.

Für den Boom bei Immobilienaktien gibt es eine einfache Erklärung: Die Zinssenkungen der EZB. Martin Rupp, Fondsmanager des 3 Banken Immo-Strategie (ISIN: AT0000A07HD9): „Die niedrigen Zinsen treiben den Markt.“ Das zeigt sich auch am Bund Future, der seit Ende 2008 stark mit Immobilienaktien korreliert. Je höher der Kurs des Bund Futures, desto niedriger die Zinsen für 10jährige deutsche Anleihen.

Immounternehmen wie zuletzt die Buwog oder die Conwert präsentieren derzeit Bilanzen, die Analysten zu immer höheren Kurszielen veranlassen. So haben die Analysten von Kepler Cheuvreux nach der gestrigen Bilanzpräsentation der Buwog das Kursziel von 22 auf 26 Euro erhöht. Derzeitiger Kurs: 23,2 Prozent. Die Aufwärtsdynamik bei Immoaktien ist derzeit wirklich ausgeprägt und das Kursziel scheint nach wie vor erreichbar, doch wie gerechtfertigt sind die Bewertungen?

Kursziele steigen immer höher

Die guten Zahlen von Conwert honoriert auch SRC Research. Allerdings sind die Kurse zuletzt so stark gestiegen, dass das kürzlich angehobene Kursziel von 16 Euro, demnächst erreicht sein dürfte. Aktuell notiert die Wohnimmoaktie bei 15,8 Euro. Neben Aufwärtungsgewinnen und niedrigen Finanzierungskosten, lobt SRC Research auch Erfolge bei den Verkäufen. In den ersten sechs Monaten stieg das Handelsvolumen von 90 Millionen Euro im Vergleichszeitraum des Vorjahres auf 154 Millionen Euro. Davon sind 90 Prozent solchen Liegenschaften zuzuordnen, die nicht zum Kerngeschäft zählen. „Das schärft das Profil des Unternehmens deutlich“, so die Analysten von SRC Reasearch.
Auch für die Buwog haben Wertpapierexperten wie jene von Warburg Research ihr Kursziel zuletzt angehoben und zwar von 21,70 auf 24,70 Euro. Ihre Dividendenschätzung beträgt das aktuelle Geschäftsjahr 0,69 Euro. Aktueller Kurs: 23,05 Euro.

Kurspotential vielfach ausgereizt

Immofondsmanager Rupp warnt denn auch vor überzogenen Kursphantasien: „Die Euphorie ist groß, aber das Kurspotential aber vielfach ausgereizt.“ Das gelte auch für die Buwog. Für die Aktie müssten Anleger bereits einen kräftigen Aufschlag auf den sogenannten NAV hinnehmen. Dieser gibt den Wert aller Immobilien nach Abzug der Schulden an. Lange Jahre wurden Immoaktien mit einem NAV-Abschlag von im Schnitt 20 Prozent und mehr gehandelt. Eine weitere wichtige Kennzahl gilt der FFO, der den Cashflow nach Abzug aller Kosten eines Immounternehmens anzeigt. Diese sind bei vielen Immobilienunternehmen zuletzt stark gesunken. Doch das hat meist eine Ursache: „Die Kosten für die Finanzierungen sind aufgrund der niedrigen Zinsen deutlich gestiegen." Zudem sind die Bewertungen aufgrund des Immobilienbooms gestiegen. Doch von diesen Zahlen lässt sich Rupp nicht beeindrucken.

Conwert: "Ende der Fahnenstange erreicht"

Conwert hält der Manager des 3-Banken Immo-Strategie Fonds bereits für fair bewertet. Der von Experten oft viel beachtete FFO sei zwar aufgrund der stark gesunkenen Zinskosten auch beim Wohnimmo-Unternehmen stark gestiegen. „Doch auch da fragt man sich, ob das Ende der Fahnenstange nicht bald erreicht ist.“ Wie auch die anderen Unternehmen der Peergroup hat man massive Aufwertungen vorgenommen. Weshalb das Nettoergebnis im ersten Halbjahr 2016 um beachtliche 95,5 Millionen Euro kletterte.

Sich nicht von Aufwertungsgewinnen blenden lassen

So ist das Immobilienportfolio von Conwert alleine durch Aufwertungsgewinne zuletzt um acht Prozent zugelegt. „Aufwertungsgewinne sind aber letztlich Ansichtssache. Für uns zählt, wie viel Cash Unternehmen für ihre Aktionäre generieren können“, so Rupp. Um zu sehen, wie viel Cash Immobilienunternehmen tatsächlich in der Kasse haben, sieht er sich den sogenannte Adjusted FFO an. In diesen sind auch alle Kosten für notwendige Erhaltungskosten eingerechnet, die notwendig sind, um die Substanz der Immobilien im Bestand zu erhalten. Diese Kosten machen laut Berechnungen von Rupp bei der Buwog beispielsweise immerhin 22 Millionen Euro aus. Sein Resümee für die Buwog: „Mir erschließt sich insgesamt nicht, warum man eine fette Prämie auf den NAV zahlen sollte.“

Wohnimmomarkt zeigt Zeichen von Überhitzung - Investoren steuerlich unter Druck


Der Wohnimmobilienmarkt selbst, in dem die Conwert und die Buwog tätig sind, „zeigt in Teilbereichen Fehlallokationen“, urteilt Rupp. Als Beispiel nennt er 100-Quadratmeter-Luxuswohnungen in Linz um rund 500.000 Euro. „Da wird völlig am Markt vorbei produziert“. In Wien würden Investoren, die Immobilien erwerben, um sie zu vermieten, in den inneren Bezirken keine lukrativen Investmentmöglichkeiten mehr finden. Bei Preisen von 4.000 und 5.000 Euro pro Quadratmeter würde es sich für Investoren nicht mehr rechnen. Selbst für Bauten aus den 60er und 70er Jahren in weniger attraktiven Lagen in Wien würden bereits überzogene Preise verlangt werden. „Die Preiskurve wird sich abflachen“, glaubt Rupp deshalb. Dasselbe gelte für deutsche Immobilien. Zudem drohen Investoren, die ihre Immobilie vermieten, in Österreich, aufgrund der hohen Kaufpreise, steuerlich unter Druck zu geraten. Wird nämlich über einen Zeitraum von 20 Jahren kein Gesamtüberschuss erzielt, ist das steuerliche Liebhaberei. Das bedeutet: Der Kauf von Immobilien wird für jene, die sie nicht für den Eigenbedarf nutzen, weniger attraktiv. Ein Grund warum sich die Preise in den guten Lagen in Wien stabil sind und auch bleiben dürften.

CA Immo: Stategische Assets mit gewaltigem Potential

Trotz der hohen Kursanstiege des österreichischen Immoaktienmarktes (IATX) in Österreich gibt es noch Papiere, zu denen Experten raten. Zu den Favoriten von 3-Banken-Immofondsmanager Rupp zählt die CA Immo - wenn diese Aktie auch bereits in den vergangenen drei Jahren um fast 90 Prozent gestiegen ist. „Ein großer Pluspunkt der CA Immo, im Vergleich zu vielen anderen Wettbewerbern, ist deren große Grundstücksreserve in Deutschland“, argumentiert Rupp. Das Unternehmen, dass etwa in Frankfurt schon einen ganzen Stadtteil mit Büroimmobilien aus dem Boden gestampft hat, hat vor der Finanzkrise in großen deutschen Städten riesige Entwicklungsgebiete gekauft. „Das entpuppt sich nun als enormes Potential. Im boomenden deutschen Immobilienmarkt, verfügt man so über ein strategisches Asset, dessen Wert sich gewaltig erhöht hat und noch wird“, so Rupp. Damals wurden Grundstücke im Wert von 300 Millionen Euro gekauft, aus denen laut Schätzungen ein Entwicklungspotential von zwei Milliarden Euro resultiert. Das Management würde ebenfalls einen guten Job machen. „Finanzvorstand Florian Nowotny hat das Unternehmen auf Kurs gebracht und und die Finanzierungskosten deutlich gesenkt“, urteilt Rupp. Eine mögliche Fusion mit der Immofinanz dürfte das Unternehmen jedoch was Marktkapitalisierung und Liquidität betrifft in eine neue Dimension vorstoßen lassen.

Immofinanz: Riskante Wette mit großen Chancen

Der Kurs der Immofinanz könnte von der Übernahme durch die CA Immo aber deutlich steigen, da diese von Synergieeffekten besonders profitieren würde, glaubt Rupp. Gelingt zudem der Verkauf des risikobehafteten Russland-Porfolios wären so auch für Anleger Kursgewinne zu erwarten. Ein entsprechender Deal könnte sogar schon nächsten Monat über die Bühne gehen. Der Vorteil der Immofinanz-Aktie gegenüber vielen anderen Titeln des Sektors: Sie wird derzeit zu einem kräftigen Abschlag zum NAV gehandelt.

Warimpex: "Vom hohen Abschlag auf den NAV nicht blenden lassen"

Das gilt zwar auch für Warimpex, hat der Hotelspezialist an der Börse doch in den vergangenen drei Jahren einen Wert von 60 Prozent eingebüßt. Von einem Kauf rät Rupp dennoch ab, trotz zuletzt guter Zahlen. "Der Verschuldungsgrad ist mit 80 Prozent viel zu hoch, die Liquidität viel zu niedrig", urteilt Rupp, der die Aktie deshalb gar nicht mehr auf seinem Radar hat. Zudem solle man sich vom hohen Abschlag auf den NAV nicht blenden lassen.

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