Immobilienaktien jetzt günstig wie zuletzt 2009

Nach Kurseinbrüchen in zweistelliger Höhe sind Immobilienaktien so günstig wie zuletzt 2009. Analysten empfehlen den Sektor jetzt generell zum Kauf. Titel wie conwert und Immofinanz sind ihre Favoriten.

Immobilienaktien sind ein zweischneidiges Schwert. Das mussten Investoren dieser Anlageklasse in den vergangenen Wochen ernüchtert zur Kenntnis nehmen. Denn die Papiere sind ein Inflationsschutz und bis zu einem gewissen Grad ein sicherer Hafen, da in Grund und Boden investiert wird. Doch sie werden trotz dieser konservativen Konstanten von Turbulenzen an den internationalen Aktienmärkten mitgerissen.

So verhielt es sich auch zuletzt Ende Juli, Anfang August. Kaum rauschten die Kurse der großen Börsen infolge der US-Schuldenkrise in den Keller, folgte ihnen der IATX auf den Fuß. Dieses Kursbarometer für Immobiliengesellschaften an der Wiener Börse stürzte in nur zwei Wochen um 24 Prozent ab. Für Aktien der Immofinanz, der CA Immo, conwert, s Immo und Warimpex markierte der Absturz den stärksten Kurseinbruch seit Anfang 2009. So traf es die CA Immo mit einem Minus von 28,4 Prozent mit voller Wucht. Viele Experten können die extrem hohen Verluste nicht ganz nachvollziehen, zumal viele Papiere bereits seit Anfang Mai sukzessive an Wert verloren haben und mitunter so günstig sind wie zuletzt vor drei Jahren. „Das war eine absolute Überreaktion des Marktes“, so Raiffeisen-Immobilienexperte Christoph Thurnberger.

49 Prozent Discount

Die Investoren dürften das ähnlich sehen, denn seit Mitte August erholen sich die Titel langsam wieder. Analysten raten bereits wieder zum Kauf, wenn auch der Einstiegszeitpunkt umstritten ist. „Die Märkte bleiben schwankungsanfällig“, glaubt Martina Valenta, Immobilienaktienanalystin der Erste Bank. Bei weiteren Panikattacken an den Börsen besteht die Gefahr, dass Immobilientitel, die ihre Zukäufe meist stark fremdfinanzieren, besonders leiden.

Dass die Aktien auf dem derzeitigen Niveau günstig sind, darüber sind die Experten allerdings einer Meinung. Denn Immo-Aktien sind im Schnitt um 49 Prozent billiger, als der Wert ihrer gesamten Immobilien ausmacht. Man kauft also anders gesagt Immobilien im Schätzwert von einer Million derzeit um nur 510.000 Euro ein. Gemessen am inneren Wert der Immobilien im Vergleich zum aktuellen Aktienkurs, ist die Immofinanz unter den Austro-Titeln Kopf an Kopf mit s Immo und Warimpex derzeit am billigsten. Alle drei Aktien notieren 54 Prozent unter ihrem Buchwert. Auch die anderen Aktien sind ein Eldorado für Schnäppchenjäger: Die CA Immo ist 52 Prozent, conwert 37 Prozent unterbewertet.

Die Unternehmen haben ihre Bilanzen von Altlasten befreit und stehen Quartal für Quartal besser da. Gesellschaften wie die Immofinanz haben etwa zu hoch bewertete Immobilien zum Teil massiv abgeschrieben. „Die Immofinanz hat ihr erstes stabiles Geschäftsjahr nach der Restrukturierung hinter sich“, urteilt Erste-Analystin Valenta. Das Konzernergebnis legte um 60 Prozent auf 313,5 Millionen Euro zu. Die Mieterlöse um knapp sieben Prozent auf 579 Millionen Euro. Doch das kürzlich präsentierte gute Ergebnis ist an der Börse ohne Ausschläge nach oben verpufft.

Deutschland bevorzugt

Auch wenn viele Experten für das Segment optimistisch sind, haben sie, angesichts der unsicheren ökonomischen Entwicklung, das Chancen-Risiko-Profil genau im Auge. In Zeiten, in denen die weitere konjunkturelle Entwicklung Sorgen bereitet, schätzen Experten wieder Immoaktien mit einem hohen Wohnungsanteil, vorzugsweise in Österreich und Deutschland. Die meisten Wohnungen hat conwert, deren Portfolio zu 62 Prozent aus Zinshäusern in guter Lage besteht. „Der Wert dieser Immobilien kann durch eine mögliche Wirtschaftskrise am wenigsten in Gefahr geraten“, erläutert Raiffeisen-Experte Thurnberger.

Auch die solide Finanzierung spricht im Fall einer Kreditklemme für die Aktie. conwert-Chef Johannes Meran: „Wir müssen im Gegensatz zu anderen Immogesellschaften zu keinem bestimmten Zeitpunkt große Summen für Kredite zurückzahlen, sondern haben auf dem Großteil unserer Häuser solide Hypothekarkredite laufen, die langsam abgestottert werden.“ Auch die Strategie des Unternehmens, renditeschwache Objekte in Österreich zu verkaufen und in Deutschland zu investieren, stößt bei Immoprofis auf Wohlwollen. „In guten Lagen lassen sich in Deutschland im Schnitt doppelt so hohe Mietrenditen erzielen wie in Österreich“, so Alexander Hodosi, Analyst der UniCredit.

Auch die Immofinanz hat den Wohnungsanteil mit 31 Prozent hoch gewichtet. Dass sich 50 Prozent der Objekte in Österreich und Deutschland befinden, spricht nach Ansicht von Thurnberger ebenfalls für den Wert. Zudem wirft der Verkauf der Objekte hohe Renditen ab. So lagen die Veräußerungserlöse bei der Immofinanz zuletzt zehn Prozent über dem Buchwert. Auch bei conwert floriert der Wiederverkauf.

Bei der Titelauswahl achten Analysten derzeit auch darauf, wo und wie stark Immobilien im Osten im Depot gewichtet sind. „Die Erholung in Osteuropa stellt einen Unsicherheitsfaktor dar“, so Raiffeisen-Analyst Thurnberger. Gerade in Krisen fliehen die Anleger aus solchen riskanten Märkten. Dazu zählen südosteuropäische Länder wie Rumänien und Bulgarien. Dort ist die s Immo zu 25 Prozent vertreten. Atrium, die zu 100 Prozent in Osteuropa investiert ist, besitzt dort Einkaufszentren.

Doch die Entwicklung im Osten ist zweigeteilt. So hat sich die Konjunktur in Russland und Polen gut entwickelt. Davon profitiert die Immofinanz, die unter anderem in Moskau einer der größten Investoren in Einzelhandelsimmobilien ist. Erst kürzlich hat das Unternehmen ein Einkaufszentrum in der Hauptstadt übernommen. Die CA Immo hat 43 Prozent ihrer Objekte im Osten. Hodosi hat die Aktie auf Kaufen gestellt: „In Polen und Tschechien sollten die Leerstandsraten weiter sinken.“ Renditen für Top-Bürostandorte in Russland und Rumänien haben zuletzt kräftig angezogen. Schon jetzt stammen 56 Prozent der CA-Mieteinnahmen von Ostliegenschaften.

Osteuropa gratis dazu

Doch ganz gleich, was passiert – eigentlich droht selbst von einer katastrophalen Entwicklung in Osteuropa keine Gefahr. Holger Schmidtmayr, Vorstand der s Immo: „Angesichts des tiefen Aktienkurses sind sämtliche unserer Immobilien in den Reformstaaten mit null bewertet. Und das ist angesichts vieler hervorragender Standorte mit stabilen Mieteinnahmen ganz eindeutig eine viel zu pessimistische Bewertung.“

Auch die zunehmende Ausschüttung von Dividenden macht die Immowerte attraktiv. Die Immofinanz zahlt heuer eine Rendite von 4,4 Prozent, conwert 3,0 Prozent, Atrium überweist vierteljährlich eine Dividende von 0,035 Euro, die CA Immo hat für 2012 eine angekündigt. Und da die Immofinanz-Dividende als Einlagenrückzahlung gilt, ist diese sogar KESt-frei.

– Anneliese Proissl

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