Jetzt lieber Immobilien mieten!

Nach den hysterischen Preissteigerungen der vergangenen Jahre lohnt sich der Kauf einer Wohnung immer weniger. Im Kostenvergleich schneidet das Mieten in vielen Fällen schon deutlich besser ab.

Jetzt lieber Immobilien mieten!

Also 14,2 Millionen Euro soll sie kosten, die teuerste Wohnung des Landes. Sie liegt im Wiener Palais Principe am Neuen Markt, ist auf zwei Penthouse-Stockwerke verteilt, bequeme 550 Quadratmeter groß, was einen mäßig wohlfeilen Quadratmeterpreis von 27.500 Euro ergibt. Trotzdem hofft zumindest der mit der Vermarktung betraute Immobilienmakler, bis Jahresende einen solventen Käufer gefunden zu haben. Schön, dass derart bedeutsame Meldungen helfen, das mediale Sommerloch zu planieren. "Der erste Bezirk ist ein Flecken, in dem alle Gesetzmäßigkeiten von Logik und Vernunft aufgehoben sind“, sinniert Christoph Petermann, Geschäftsführer der Raiffeisen Immobilien Vermittlung GesmbH (RIV).

Rechenspiele

Der Fall von Preiswahnsinn animiert freilich, den Rechenstift zu ergreifen. Einmal angenommen, der künftige Käufer würde das Geld auf der Bank lassen und einem durchschnittlich begabten Vermögensverwalter die erfüllbare Zielvorgabe stellen, eine langfristige Rendite von drei Prozent nach Steuern anzupeilen. Macht pro Monat etwa 35.500 Euro. Wär’s da nicht sinnvoller, das Vermögen unangetastet zu lassen und die vier Wände einfach nur zu mieten?

Die Kalkulation ist einfach: Derzeit liegen die Quadratmetermieten im ersten Bezirk in netten Lagen um die 18 Euro. Großzügig aufgerundet, einschließlich Mehrwertsteuer und Betriebskosten, könnte der potenzielle Käufer der bescheidenen Bleibe am Neuen Markt mit den Zinsen der Kaufsumme für das Penthouse rund 1600 Quadratmeter anmieten. Begnügt er sich indes mit besser überschaubaren 550 Quadratmetern (die hätten ja am Neuen Markt auch irgendwie gereicht), dann ginge sich jährlich sogar noch ein hübscher Vermögenszuwachs aus, der hilft, die Inflation abzufedern. Und außerdem ist es ja keineswegs sicher, dass sich das Prachtobjekt im Palais je wieder um den abgehobenen Kaufpreis - plus Inflation - versilbern lässt.

Also besser mieten als kaufen? Nicht immer fällt die Kalkulation allerdings so eindeutig wie in diesem Beispiel aus, aber der generelle Trend dreht langsam in diese Richtung. Vielfach sind die Kaufpreise deutlich stärker gestiegen als die Mieten. Als generelle Faustregel kann gelten: Würde ich die Wohnung vermieten, deren Kauf ich ins Auge fasse, wie hoch wäre die Rendite? Liegt sie unterhalb einer realistischen Veranlagungsrendite, ist ein Kauf möglicherweise unattraktiv - und das ist zumindest in den Wiener Bezirken eins bis neun immer öfter der Fall.

Zunächst ist es aber nicht in erster Linie die Mathematik, die vernünftige Entscheidungsgrundlagen liefert. "Kaufen oder mieten ist grundsätzlich einmal eine Frage der jeweiligen Lebenssituation“, erklärt Alexander Ertler, Geschäftsführer der Internet-Immobilienbörse Immobilien.net. In einigen Lebensphasen ist Mieten die klar überlegene Option. Etwa während des Studiums. Hier spricht nicht nur der meist fehlende finanzielle Polster für die Variante Mieten: Raumbedürfnisse und Ansprüche an Wohnungsqualität sind niedrig, außerdem steht keineswegs fest, ob man einen Job in der gleichen Stadt bekommt. Alles andere als Mieten wäre unvernünftig.

Die Situation ändert sich erst mit der Gründung einer Familie. Kinder schränken die Mobilität ein, das Leben wird "stabiler“ - jetzt wird Eigentum überlegenswert. "Hier zeichnet sich immer stärker der Trend ab, aus den dicht besiedelten Gebieten an den Stadtrand zu ziehen“, beobachtet Ertler. Der Traum vom Wohnen im Grünen - bei jungen Ehepaaren ist er am stärksten ausgeprägt.

Wenn es in der Ehe kriselt, sieht die Sache wieder anders aus. "Meist bleibt die Frau mit den Kindern in der Wohnung oder im Haus, der Mann zieht aus“, so Ertler. Gefragt ist dann kurzfristig wieder die Mietwohnung, und zwar eher stadtnah. Sollte der Partner, der die Wohnung verlassen hat, nicht allein bleiben, wird wieder die Eigentumswohnung zum Thema - diesmal kleiner und wieder zentral. Die letzte Phase beginnt mit dem Eintritt ins Pensionsalter. "Wer im Grünen wohnt, denkt dann oft wieder über einen Wechsel in eine Stadtwohnung nach, denn das Haus wird zu groß und die Gartenarbeit beschwerlich“, berichtet Ertler von seinen Kunden.

Finanzkraft gefragt

Ist einmal die grundsätzliche Entscheidung gefallen, ob Miete oder Kauf für die jeweilige Lebenssituation passt, tritt der Rechenstift in Aktion. "Die Banken erwarten bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung, dass die Käufer wenigstens 20, besser aber 30 Prozent der Kaufsumme an Eigenmitteln einbringen“, weiß Reinhard Aumann, Immobilienexperte der Erste Bank. Wer weniger flüssig hat, sollte über eine Kreditfinanzierung gar nicht erst nachdenken - hier ist Mieten die wirtschaftlich vernünftigere Variante. Internet-Immobilienmakler Ertler rät sogar zu noch mehr Vorsicht. "Wenn jemand 70 Prozent eines Kaufpreises finanzieren muss, ist das dann oft nicht mehr leistbar. Darauf, dass es entsprechende Gehaltserhöhungen gibt, darf man sich nicht verlassen. Mit 50 Prozent Eigenmitteln ist man auf der sicheren Seite.“ Schließlich sollten Miete oder Rückzahlung einen bestimmten Prozentsatz des Nettoeinkommens nicht überschreiten: Hier werden Zahlen zwischen 25 und 40 Prozent genannt, die erträgliche Obergrenze liegt vermutlich bei einem Drittel. Erst dann kann eine vernünftige Entscheidung zwischen Mieten oder Kaufen fallen - wobei die Immobilien-Barzahler in den vergangenen Jahren zugenommen haben. Aber gerade diese Gruppe fährt - siehe Rechenbeispiele - mit der Miete oft besser.

Immobilienspekulation

Was Wohnungsinteressenten nämlich gern vergessen: Jede Kaufentscheidung beinhaltet einen Rest an Spekulation. Die Frage lautet: Werden die Immobilienpreise eher steigen oder eher fallen? Und wenn sie steigen - wie schnell? Wer vor vier Jahren gekauft hat, darf sich heute in den meisten Fällen über Wertsteigerungen freuen. Doch immer häufiger warnen Marktbeobachter vor einer Immobilienblase. Holger Schmidtmayr, Vorstand der Immobilien-AG S Immo, ließ sich erst kürzlich mit der Feststellung zitieren, dass jetzt nur "absolute Pessimisten“ (was den Euro betrifft) Geld in Wiener Zinshäuser stecken sollten.

Auch Eigentumswohnungen sind gegen einen Crash nicht gänzlich immun: In den USA, Großbritannien, Spanien und Griechenland verloren Immobilien in den letzten Jahren teils dramatisch an Wert. "Mit Rückgängen rechne ich bei uns nur vereinzelt, aber Preissteigerungen wie im Ausmaß der Vergangenheit wird es so bald auch nicht mehr geben“, meint Raiffeisen-Immobilienprofi Petermann. "Ich gehe davon aus, dass die Preise nun wieder gemäßigt steigen, denn sonst könnte der österreichische Markt, der wegen seiner Stabilität geschätzt wird, in eine Blase schlittern“, warnt Bernd Gabel-Hlawa, Geschäftsführer der Immobilienbörse FindMyHome.at. Aber: Werden alle, die in den letzten Jahren gekauft haben, mit Gewinn oder zumindest ohne Verlust verkaufen können?

"Wenn man die Immobilien innewohnende Behaltedauer von fünf bis zehn Jahren beachtet, dann schon“, so die vorsichtige Antwort Petermanns. Eine automatische Option auf Wertsteigerung, vor allem über die Inflation hinaus, gibt es keineswegs. Bei Kalkulationen einbeziehen sollten Käufer von Eigentumswohnungen auch die hohen Nebenkosten inklusive Energieausweis. Bei nur mäßigen Wertsteigerungen kann es Jahre dauern, bis Abschlusskosten, Steuern und Gebühren eingespielt sind.

Psychologisch kann das Wohnen in den eigenen vier Wänden wohl Pluspunkte für sich verbuchen. "Ich wohne sozusagen in meinem Sparbuch, das Wohnbedürfnis, Vorsorgegedanken und den Wunsch nach Lebensqualität abdeckt“, so Gabel-Hlawa. Doch die kühle Rechnung spricht in vielen Fällen bereits für die Miete. Denn was all jene, die aus Angst vor einem Euro-Crash in "Betongold“ fliehen, geflissentlich übersehen: Wenn alle ihr Geld verlieren, dann kann auch niemand mehr Wohnungen verkaufen oder teuer vermieten. Immobilien sind die illiquideste Form der Geldanlage - und überdies den Begehrlichkeiten des Fiskus schutzlos ausgeliefert.

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