Immobilien: Jetzt kaufen! Wohnungen und Häuse in Österreich günstig wie nie!

Augen auf, das Geld zur Hand: Die Turbulenzen auf den Immobilienmärkten lassen auch die Preise in Österreich absacken: Eigentumswohnungen und Häuser sind günstig zu haben wie schon lange nicht.

Es geht in der Regel wirklich ums Eingemachte: Für die meisten Menschen ist der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung natürlich mit Abstand die größte Investition ihres Lebens. Und wegen keiner anderen Anschaffung stottern sie derart lange Schulden ab. Kein Wunder also, dass sich viele Österreicher über die schlimmen Nachrichten bezüglich der geplatzten Immobilienblase und kollabierende Preise in vielen Ländern Sorgen machen. Die gute Nachricht: Österreich wurde bisher vom großen Immobilien-Crash verschont. Die Preise für Häuser und Wohnungen sind freilich auch hierzulande seit einigen Monaten rückläufig. Damit stehen klarerweise die Chancen für Käufer ausgezeichnet, gute Qualität zu günstigen Preisen zu bekommen. Die Frage ist, wie lange noch: Im Herbst stehen saftige Mieterhöhungen ins Haus, was die Preise für Wohnimmobilien mittelfristig in die Höhe treiben sollte.

Immobilienprofis warnen allerdings , dass nur wirklich qualitätsvolle Objekte Wertzuwächse liefern, es zahlt sich also aus, sorgfältig auszuwählen. Welche Wohnimmobilien in welchen Gegenden die höchsten Wertsteigerungen versprechen, von welchen man die Finger lassen sollte und worauf es im Detail ankommt, lesen Sie im ersten Teil dieser Titelgeschichte („Jagdsaison“) auf den folgenden Seiten. Bleibt natürlich die Frage, ob man sich seine Träume auch leisten kann. Im zweiten Teil erfahren Sie, unter welchen Bedingungen die Banken auch in Zeiten der globalen Kreditkrise bereit sind, Immobilien mit Darlehen zu finanzieren. Im dritten Teil lesen Sie schließlich, was vom Kauf einer Ferienvilla oder eines Apartments in jenen Ländern, wo die Preise teilweise brutal abgestürzt sind, zu halten ist.

Die Grundstücksgeschäfte der Gattin des damaligen ÖBB-Generals Martin Huber hatten eine Menge Staub aufgewirbelt und das Ende seiner Eisenbahnerkarriere ziemlich beschleunigt. Aber – Hand aufs Herz – als Hausbesitzer oder Wohnungseigentümer liest man mit großer Freude, dass vier Stockwerke eines Wiener Innenstadtpalais, um 5,4 Millionen Euro gekauft, nach eineinhalb Jahren um satte 11,4 Millionen verkauft werden konnten. Ziemlich beunruhigend ist dagegen, wenn man hört, dass amerikanische Hausbesitzer reihenweise zahlungsunfähig werden, die Immobilienpreise in den Staaten um zwanzig Prozent einknicken und dass der Crash mittlerweile auch Großbritannien, Spanien, Portugal, Frankreich und Italien erfasst hat. Kein Wunder also, wenn sich Immobilienbesitzer fragen, wann die Preise auch in Österreich in die Knie gehen. Andrerseits: Sollte man eine eventuelle Marktschwäche nicht kaltblütig nützen und auf Schnäppchenjagd gehen?

Befragt man heimische Makler , erfährt man wie aus der Pistole geschossen, dass von einem Preisverfall in Österreich keine Rede sein kann. Die Statistiken dokumentieren freilich etwas anderes: Laut Immobilienindex der TU Wien ist der Wert von Eigenheimen in den Bundesländern zwischen September 2007 und Juni 2008 um 2,66 Prozent gefallen – in Wien legten sie um 0,97 Prozent zu. Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen gingen dagegen in Wien um 1,78 Prozent zurück und in den Bundesländern um 1,91, jene für neue Wohnungen sanken in Wien um ein Prozent, während sie in den Bundesländern um 0,59 stiegen.
Keine Rede also von Immobiliencrash, versichert Alexander Ertler, Geschäftsführer der Internet-Plattform immobilien.net: „Von einer Krise spricht man erst ab einem Wertverlust von zehn Prozent in einem Jahr.“ Bemerkenswert sei freilich, dass die Preisschere noch mehr aufgegangen sei – soll heißen: Die Preise von Häusern und Wohnungen erster Lage und in Top-Qualität seien ungebremst weiter gestiegen, während durchschnittliche und inferiore Objekte deutlich an Wert verloren hätten.

So berichtet Michael Pisecky, Geschäftsführer des Wohnimmobilienmaklers sReal, von widersprüchlichen Entwicklungen im niederösterreichischen Bezirk Mistelbach, wo die Preise für alle Arten von Wohnimmobilien dramatisch gesunken sind – allerdings: „In der Stadt Mistelbach konnte sogar ein Plus verzeichnet werden, weil sie bestens an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden ist. In den Umlandgemeinden haben Wohnimmobilien dagegen sehr stark verloren.“ Klar differenzieren müsse man auch in der Bundeshauptstadt, warnt Georg Spiegelfeld, Geschäftsführer der gleichnamigen Maklerfirma in Wien: „In Döbling, einem der teuersten Wohnbezirke der Stadt, ist ein Riesenunterschied zwischen einem Objekt am Gürtel oder einer Villa in der Krapfenwaldgasse mit Blick über die Stadt.“ Sein Tipp: „Man darf den Wert von Wohnungen innerhalb eines Bezirks nicht über einen Kamm scheren, man muss jedes Grätzel extra unter die Lupe nehmen.“

Trotzdem: Die gebetsmühlenartigen Beschwichtigungen der Makler können nicht davon ablenken, dass sich die Preise für österreichische Wohnimmobilien schon seit Jahren nicht wirklich erfreulich entwickelt haben – was aus dem Vergleich der europäi­schen Durchschnittswerte klar hervorgeht. Nach dieser Aufstellung des Observatoire de l’Épargne Euro­péenne (OEE), die auf Daten der Notenbanken basiert, waren die Preise für Wohnimmobilien innerhalb von drei Jahren (Anfang 2005 bis Ende 2007) in Frankreich um 33 Prozent gestiegen, in Spanien um 30, in Italien und Großbritannien um die 23 Prozent – in Österreich dagegen bloß um magere 7,7 Prozent. Das entspricht einer jährlichen Verzinsung von 2,5 Prozent – und deckt bis dato gerade einmal die Inflation ab.

Warum sich der heimische Markt für Wohnimmobilien derart von der internationalen Entwicklung abgekoppelt hat, ist auf mehrere Faktoren zurückzuführen. Ausschlaggebend sei, so Manfred Ulreich, Vorstandsmitglied der Bausparkasse ABV, „die emotionale Bindung an das Wohnen im Eigentum. Der Österreicher kauft, um auch da zu bleiben.“ Andreas Nittel, Mitglied des geschäftsführenden Direktoriums der Conwert Immobilien Invest SE, sieht das genauso: „Wir sind nicht so mobil wie die Amerikaner oder die Engländer, die ihr Domizil gut und gerne 20-mal in ihrem Leben wechseln. Wenn der Österreicher drei- bis fünfmal übersiedelt, ist das viel.“ Dazu komme, so Johann Kowar, Vorstandsvorsitzender der Conwert, „dass der Großteil der Wohnbauten aus Mitteln des gemeinnützigen Wohnbaus stammt“. Konkret entfalle, so Kowar, gut die Hälfte des Wohnbaubestands auf geförderte Wohnungen. Und das führe, so ABV-Vorstandsmitglied Ulreich, gemeinsam mit den strengen Regelungen für Bausparkassen, „automatisch dazu, dass ein Deckel eingezogen wird, der eine Explosion der Preise verhindert“. Gemeint sind hier zwei ganz spezifische Regelungen der Bausparkassen: die Maximalbelehnung des Verkehrswerts mit 80 Prozent, die auch von den Universalbanken als Richtwert herangezogen wird, sowie das Limit der verliehenen Bausparmittel mit 150.000 Euro pro Person.
Aber auch bei Mietwohnungen wurden Preisexplosionen seit dem Zweiten Weltkrieg stets im Keim erstickt: Unter dem so genannten Mietrechtsgesetz wurden bis 1.3.1994 die Mieten aufgrund definierter Kategorien festgesetzt – die dementsprechend als „Kategoriemieten“ bezeichneten Verträge unterschieden von A-Wohnungen bester Ausstattung bis zu D-Wohnungen auf Substandardniveau (mit WC am Gang) und wurden auf unbefristete Zeit vergeben. Das Problem heute umreißt Kowar von der Conwert SE folgendermaßen: „Die alten – immer noch ziemlich verbreiteten – Mieten liegen im Schnitt bei einem Euro pro Quadratmeter. Die Gemeinde Wien als größter Wohnungsbesitzer hat allerdings kein Interesse daran, die Preise zu heben, denn die SPÖ ist dringend darum bemüht, ihre Stammwählerschaft bei der Stange zu halten.“

Auch Karl Petrikovics , Generaldirektor der börsennotierten Firmen Immofinanz und Immoeast, ortet im heimischen Mietrecht den Grund für die Abkoppelung Österreichs von der internationalen Immobilienentwicklung: „Noch mehr als für den privaten Wohnbau gilt das für den Büromarkt, wo immer noch 80 Prozent der Flächen mit unbefristeten Mietverträgen blockiert sind. Das mag zwar die Volatilität aus dem Markt nehmen, ist aber im internationalen Vergleich vollkommen unüblich.“ Erfreuliche Nachricht für Vermieter: „Auch bei uns ist die Tendenz zu befristeten Mietverträgen steigend“, so Petrikovics.

Während also einerseits Preisexplosionen hierzulande ausge­blieben sind, kann andererseits die Schönrederei unter den Maklern, die von einem Preisrückgang nichts wissen wollen, nicht über die Tatsache hinwegtäuschen, dass der österreichische Immobilienmarkt neuerdings schwächelt: Auch in Österreich sei nun die Verunsicherung, die aus den USA nach Europa überschwappte, deutlich spürbar, diagnostizieren die Immobilienprofis. Es sei eine Phase des Abwartens und Sich-Orientierens zu beobachten. Johannes Kral, Geschäftsführer des Bank Austria Immobilienservice, präzisiert: „Wir bemerken sehr wohl, dass im Vergleich zum Vorjahr die Summe der Wohnobjekte, die es derzeit auf dem Markt gibt, um rund 30 Prozent gestiegen ist, während die Zahl der tatsächlichen Kaufabschlüsse um zehn bis 15 Prozent gesunken ist.“

Selbst kühle Rechner mögen jetzt in Panik geraten, sofern sie im Besitz einer Liegenschaft sind, denn ein solches Szenario führt normalerweise unweigerlich zu markanten Preisstürzen. Was soll man nun also tun? Gleich verkaufen oder doch noch ein wenig abwarten? Wer unter Druck steht, dem rät Thomas Malloth, Obmann des Fachverbands der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Österreich, seine Lage genau zu überdenken: „Ich glaube nicht an eine nachhaltige Baisse und rate eher zum Aussitzen und Halten einer Immobilie. Überzeugen aber weder Lage noch Zustand der Immobilie und findet sich trotzdem ein Interessent, empfiehlt es sich, die Wohnung doch an den Mann zu bringen, ehe diese noch mehr an Wert verliert.“

Und wie sollten sich prospektive Käufer verhalten? Wir meinen, dass man durchaus zuschlagen sollte, sobald es genügend Indizien für einen neuerlichen Preisanstieg gibt. Ein erstes Signal zeichnet sich jedenfalls bereits ab – nämlich ein kräftiger Anstieg der Mieten. „Im September kommt es zur gesetzlich vorgesehenen Anpassung der Kategoriemieten, also all jener vor 1994 abgeschlossenen Mietverträge in Althäusern, und der meisten Gemeindewohnungen“, erklärt Susanne Riess-Passer, Generaldirektorin der Wüstenrot Bausparkasse AG, „davon sind rund eine Million Österreicher betroffen, die pro Monat 5,7 Prozent mehr Miete zahlen werden müssen.“ Das bedeutet, dass Mieter, die ihren Mietvertrag vor 1994 abgeschlossen haben, für eine 80-Quadratmeter-Wohnung der Kategorie A mit jährlich rund 180 Euro Mehrkosten für das Wohnen zu rechnen haben. Verrechnet der Vermieter zusätzlich noch Mehrkosten für die Verwaltung, kommen monatlich noch 22,60 Euro hinzu, so eine Kalkulation der Arbeiterkammer. Angesichts der steigenden Mietkosten ist Wohnungseigentum jedenfalls eine lohnende Investition“, meint Riess-Passer. Und Immofinanz- und Immoeast-Manager Petrikovics erinnert eindringlich daran, dass „Mieten der beste Hedge gegen Inflation sind – das wurde in den letzten Jahren, wo sich alles auf Leverage konzentriert hat, oft vergessen“.

Ein zweites Argument seien die Baukosten , die seit 1990 um durchschnittlich 3,14 Prozent per annum gestiegen seien, wie Gerhard Lottes, Geschäftsführer der Raiffeisen VorsorgewohnungserrichtungsGmbH, meint: „Wer heute eine Immobilie kauft, kauft diese im Schnitt um 3,14 Prozent billiger als im nächsten Jahr.“ Egal, ob es sich um Eigennutzung oder Geldanlage handelt – allzu lange zuwarten sollte man jedenfalls nicht. „Man weiß nicht, ob die Preise weiter nachgeben. Aber wenn man selektiv kauft, ist der Einstiegszeitpunkt sicher gut“, meint immobilien.net-Chef Ertler. Auf keinen Fall dürfe man dem alten Irrglauben aufsitzen, dass schlicht jede Immobilie das Zeug zum Goldesel habe, warnt Kral vom Bank Austria Immobilienservice: „Es wurde immer wieder suggeriert, dass man mit Immobilien prinzipiell nichts falsch machen kann.“ Die Enttäuschung beim Verkauf sei damit freilich oft vorprogrammiert.

Also ist penibel darauf zu achten , dass die wichtigsten wertbestimmenden Kriterien erfüllt werden. Und das gelte nicht nur für Investoren, betont Michael Ehlmaier, Geschäftsführer der CPB Immobilientreuhand: „Eigennutzer denken leider nur selten an den Wiederverkaufswert einer Immobilie.“ Dieser Wiederverkaufswert wird primär einmal von der Lage bestimmt – und da lassen sich klare Trends erkennen. Während etwa die Preise in kleinen Gemeinden auf dem flachen Land oder in abgelegenen Tälern zumeist sinken, sind die großen Ballungszentren die klaren Gewinner – und das können durchaus Bezirkshauptstädte sein, sofern sie über erstklassige Verkehrsverbindungen, etwa Schnellbahn und Autobahn, verfügen, aber auch über ein großes Angebot von Einkaufsmöglichkeiten, über Schulen, medizinische Versorgung und einen hohen Freizeitwert. All das gelte, so Immobilientreuhand-Fachverbandsobmann Malloth, natürlich auch für Wien: „Das Umfeld von U-Bahn-Stationen verzeichnet durchwegs steigende Preise.“

Generell gehe der Trend in Richtung Urbanisierung, konstatiert Karl Derfler, Geschäftsführer der BA-CA Real Invest GmbH. Davon profitiert in erster Linie Wien, wo sich die Nachfrage auf ganz bestimmte Zonen fokussiert – was ebendort die Preise in die Höhe treibt. Petrikovics von Immofinanz und Immoeast nennt nicht nur klassische Nobelbezirke wie Hietzing, Dornbach, Währing und Döbling, sondern auch den Bereich innerhalb des Gürtels. „Meiden sollte man Gegenden, wo geförderte Wohnungen aus dem Boden gestampft werden“, warnt er. Spannende Hoffnungsgebiete finden sich nach Meinung von Raiffeisen-Mann Lottes in Teilen des zweiten und dritten Bezirks – insbesondere rund um die künftige Wirtschaftsuniversität in der Leopoldstadt. Kowar von Conwert ortet Wachstumspotenzial in Dornbach und Ottakring („außerhalb der Vorortelinie“) und in jenen Teilen des 22. Bezirks, die demnächst durch die U-Bahn-Linie U2 erschlossen werden. Weiter im Preis fallen würden – so Derfler – dagegen „schlechte Lagen in den Bezirken elf, 15 und 16“.

Hohe und steigende Preise werden aber auch für Salzburg und Innsbruck erwartet – in beiden Fällen aus ähnlichen Gründen: Die hohe Lebensqualität sorgt nach wie vor für regen Zuzug – auch aus Deutschland –, aber das Angebot ist aus Platzmangel begrenzt. Vom Preisdruck in Wien und den Landeshauptstädten profitieren dann auch Nachbarstädte mit erstklassigen Bahnverbindungen ins Zentrum – die Immobilienexperten nennen Schwaz, Kufstein, Wels oder Krems. Bei der Entscheidung für oder gegen eine Immobilie geht es aber nicht nur um geografische Kriterien – zum Trost für alle, die nicht nach Salzburg übersiedeln wollen, weil sie in Fürstenfeld beruflich erfolgreich sind.

Eine besondere Rolle spielt da selbstverständlich das Thema Energie. Ab dem 1. Jänner 2009 muss auch für gebrauchte Wohn­immobilien ein so genannter Energieausweis angelegt werden, der prospektiven Käufern oder Mietern Aufschluss über die zu erwartenden Energiekosten gibt – für Immobilientreuhand-Fachverbandsobmann Malloth eine wertvolle Neuerung: „Selbst wenn die Gegend stimmt, würde ich nicht in eine Immobilie aus den siebziger oder achtziger Jahren ziehen, sofern sie nicht topsaniert ist. Die Gefahr wäre groß, dass die Energiekosten die monatlichen Ausgaben zu sehr in die Höhe treiben.“ Wichtig ist aber auch die qualitative Ausstattung der Wohnung oder des Hauses – unabhängig von der Adresse. Und dabei geht es nicht nur um nützliche Details wie Internetanschlüsse sowie eine ausreichende Leerverrohrung in den Wänden (die sich im Bedarfsfall auch leicht lokalisieren lassen sollte), sondern zunehmend auch um neue Anforderungen wie das barrierefreie Wohnen. Schließlich wird der Anteil der über 60-Jährigen bis 2022 auf fast 35 Prozent steigen, sagt Wüstenrot-Generaldirektorin Riess-Passer.

Wer alle diese Kriterien beherzigt und obendrein in heißen Ballungszentren investiert, sollte durchaus mit Wertsteigerungen belohnt werden, die über den Inflationsraten liegen. Und wer auf Nummer sicher gehen will, setzt nach Meinung der Profis auf Wien. Begründet wird das zum einen mit knappen Flächen und zum anderen mit Aussichten auf starken Zuzug. „Wien ist zum Gateway des Centrope-Raums geworden“, schwärmt Georg Kraft-Kinz, Vorstand der Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien, allerdings gebe es kaum noch Baugründe, konstatiert Lottes von der Raiffeisen VorsorgewohnungserrichtungsGmbH. Und: „Gleichzeitig werden laufend kleine Wohnungen zusammengelegt, die Zahl der Wohneinheiten pro Kopf nimmt ab.“ Die Neubautätigkeit habe gegenüber den Neunzigern abgenommen, meint Erich Rainbacher, Generaldirektor der Raiffeisen Bausparkasse: „Es geht zunehmend um die Sanierung bestehenden Wohnraums.“

Petrikovics erwartet sich „schon in zwei, drei Jahren“ einen Preisschub nach oben – vor allem als Auswirkung der Mietrechtsänderungen. Aber das sei in Wien möglicherweise nur der Anfang. Die Kombination aus der „derzeitigen Unterproduktion“ und starkem Zuzug werde, so Kovar von Conwert, „die Nachfrage in den nächsten 30 Jahren treiben“. „Uns stehen goldene Zeiten bevor“, prognostiziert Petrikovics, „denn die aktuellen Leerstandsquoten von knapp über fünf Prozent implizieren Nachholbedarf: Alles, was unter fünf Prozent liegt, ist ungesund.“ Dem Aufschwung im Osten sei Dank: „Zwischen 2020 und 2025 wird Wien wieder zwei Millionen Einwohner haben“, frohlockt Lottes, „dann kommt die Stadt wieder an die Größe am Ende der Monarchie heran.“

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