Grundbuch statt Sparbuch: In Krisenzeiten gelten Immobilien als sicheres Investment

In Krisenzeiten gelten Immobilien als sicheres Investment. Doch nicht alle Objekte bieten Rendite und Wertstabilität.

Von Caroline Millonig und Ulrike Moser

Wer im Mittelalter über Vermögen verfügte, dem rieten kluge Berater zu einer konservativen Streuung seiner Habe: Ein Drittel Geld, ein Drittel Gold, ein Drittel Immobilien lautete die krisensichere Empfehlung. Das war es dann auch mit der Vermögensstreuung. Ging in Wirtschaftskrisen das Barvermögen verloren, dienten Gold und vor allem Immobilien als zuverlässiger Schutz vor dem Bettelstab. Nichts für risikofreudige Anleger, aber im Falle von finanziellen Verlusten war man auf der sicheren Seite.
Was vielen Börsenzockern und gutgläubigen Anlegern im Zeitalter von Optionen, Hedgefonds und anderen finanztechnischen Spielereien lange Zeit als antiquiert erschien, hat nun wieder Gültigkeit. Vermögenswerte mit Bestand gewinnen wieder an Bedeutung. Reale Werte sind gefragt, und wer nicht gerade Edelmetall im Wandsafe einlagern möchte, der legt sein Geld in Immobilien an.

Wie eine aktuelle Umfrage für das Bank-Austria-Geld-AnlageBarometer zeigt, nehmen Immobilien in puncto Veranlagung den zweiten Platz hinter klassischen Sparprodukten wie Sparbüchern ein (siehe Grafik). Bereits 37 Prozent der Österreicher setzen dabei auf Grundbesitz und Immobilien – Tendenz steigend.

Das stellt auch Johannes Kral, Geschäftsführer des Bank Austria ImmobilienService, fest: „Anders als noch vor zwei Jahren steht die Rendite dabei nicht im Vordergrund, sondern allein der Wert­erhalt. Die Käufer betrachten Immobilien als sicheren Hafen für ihr Geld.“ Auch sein Kollege Max Huber, Chef des gleichnamigen Immobilienbüros, bestätigt das: „Wir spüren die Krise deutlich – die Nachfrage hat weiter zugenommen, denn Sachwerte schlagen Geldwerte um Längen. Derzeit wird viel eher in eine Wohnung denn in Aktien investiert.“

Die rege Nachfrage ausgerechnet in Zeiten der Wirtschaftskrise ist auf den ersten Blick verwunderlich. Doch ist die Klientel, für die ein Investment in Immobilien dank ihrer hohen Ersparnisse möglich ist, in Österreich – dem siebtreichsten Land der Welt – recht zahlreich. Zumeist zweistellige Sparquoten haben deren Vermögen in den vergangenen Jahrzehnten deutlich anschwellen lassen, und der jüngste Börsencrash hat heimischen Anlegern wegen ihrer traditionellen Risikoscheu weit weniger Verluste beschert als den Oberschichten in den USA oder Deutschland. Doch gerade diese gut ausgeprägte Vorsicht lässt bei Wohlhabenden angesichts täglicher Berichte über pleitegefährdete Banken die Alarmglocken schrillen. Gleichzeitig steigt wegen der gigantischen Konjunkturpakete die Angst vor Geldentwertung, während die duldsame Bereitschaft, Vermögen auf homöopathisch verzinsten Sparbüchern oder in Form von Anleihen brachliegen zu lassen, stetig sinkt.

Grundbuch statt Sparbuch lautet also die Devise, denn anders als bei Wertpapieren ist bei Immobilien pekuniärer Totalschaden praktisch ausgeschlossen. Doch nicht jede Immobilie erweist sich als krisenfeste Investition. Makler und Anlageprofis raten Interessenten daher zunächst vor allem eines zu investieren: Zeit. Genaue Kenntnis über Markttendenzen, Wohntrends und Änderungen von Verkehrsnetzen und Bebauungsplänen sind notwendig, will man tatsächlich ein Objekt erwerben, das neben sicheren Renditen auch das erhoffte Wertsteigerungspotenzial birgt.

Die Nachfrage nach Realitäten hat sich vor alllem im vergangenen Jahr spürbar verschoben. Nach wie vor dominieren nicht diejenigen den Markt, die Immobilien als Investment sehen, sondern jene, die sie als eigene vier Wände nutzen wollen. Und die träumen zwar nach wie vor vom Einfamilienhaus im Grünen, doch entscheiden sie sich aus praktischen Überlegungen immer häufiger für eine Eigentumswohnung. Andreas Gressenbauer, Präsident der Maklervereinigung Immobilienring, kennt die Gründe: „Die Kreditfinanzierung für den privaten Wohntraum ist schwieriger geworden. Lag die geforderte Eigenkapitalquote vor eineinhalb Jahren noch bei 25 bis 30 Prozent, verlangen die Banken nun 40 Prozent. Viele können sich dann zwar noch eine Wohnung leisten, ein Einfamilienhaus ist damit aber nicht mehr finanzierbar.“

Wo gekauft wird, ist zwar eine Sache der persönlichen Präferenz, allerdings lassen sich einige Trends ausmachen. Dort, wo die Auswahl an potenziellen Arbeitsplätzen klein ist, haben Regionen mit Abwanderung zu kämpfen und damit auch mit Preisverfall. Klare Gewinner sind daher die Städte. Insbesondere Wien, aber auch Landeshauptstädte und florierende Bezirkshauptstädte rangieren in der Käufergunst weit vorn. Attraktive Lagen sind jene, wo die Infrastruktur noch in Ordnung ist: Stimmt die Anbindung an den öffentlichen Verkehr oder auch an Autobahnen, gibt es Schulzentren, genügend Einkaufsmöglichkeiten, Freizeit- und Gesundheitseinrichtungen, so zieht das neue Einwohner an.

Das spiegelt sich auch in der Preisentwicklung wider. Experten erwarten heuer ein leichtes Sinken der Preise. Der Grund liegt darin, dass der Realitätenmarkt mit der Konjunktur korreliert. Steigende Arbeitslosigkeit und sinkende Einkommen zwingen die Bürger zu Einschränkungen ihrer Fixkosten. Teure Wohnträume werden in solchen Zeiten zurückgestellt. Dazu kommt die vorsichtigere Kreditvergabe der Banken. Mittelfristig rechnen die Makler freilich mit stabilen, langfristig sogar weiter steigenden Preisen. Freilich ist die jeweilige Preisentwicklung eines Objekts stark von Lage und Immobilientyp abhängig. Günstig zu haben sind Wohnungen und Häuser meist nur dann, wenn es an der Qualität hapert und die Lage zu wünschen übrig lässt. Auch dort, wo der Markt bereits seit Langem überhitzt ist – etwa in Kitzbühel –, sinken die Preise und pendeln sich auf einem normalen, wenngleich auch sehr hohen Niveau ein. Im Vergleich zum Vorjahr fielen im Bezirk Kitzbühel die Preise für Mietwohnungen um zwölf Prozent, für Eigentum um vier Prozent. Der Grund: Im Ski-Mekka gibt es eine hohe Dichte an Zweit- und Drittwohnsitzen. Haben deren Eigentümer an der Börse viel Geld verloren, trennen sie sich von unnötigem Besitz.

Wer in Immobilien investiert, sollte sich jedenfalls nicht von günstigen Preisen locken lassen, sondern Lage und Ausstattung genau unter die Lupe nehmen. Objekte in sehr guten Lagen mit ebensolcher Ausstattung sind zwar nach wie vor nicht günstig, allerdings kann sich der Käufer sicher sein, das Geld tatsächlich in eine wertstabile Immobilie angelegt zu haben, deren Preis mit den Jahren mit hoher Wahrscheinlichkeit steigen wird. Spätestens bei Vermietung oder Verkauf macht sich diese vorausschauende Planung bezahlt, lassen sich doch in innerstädtischen Lagen weitaus leichter Mieter oder Käufer finden, als das in Randlagen mit mangelnder Infrastruktur der Fall wäre.

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