Immos in Osteuropa kaufen und vermieten: Die steuerlichen Vorteile

Welche Steuervergünstigungen Unternehmen und Privatinvestoren winken, die in Osteuropa Immobilien kaufen und vermieten. Trend.at sprach darüber mit Immobilien-Steuerexpertin Karin Fuhrmann von der TPA Steuerberatung.

Thema: Steuertipps
Immos in Osteuropa kaufen und vermieten: Die steuerlichen Vorteile

Immobilieninvestments in Osteuropa wie in Brünn (siehe Bild) sind bei österreichischen Investoren beliebt. Es gilt jedoch steuerlich einiges zu beachten.

trend: Frau Fuhrmann, Die TPA Steuerberatung betreibt in zehn Ländern in Zentral- und Osteuropa Standorte. Wie unterscheidet sich die Besteuerung von Immobilien in diesen Ländern gegenüber Österreich?

Die Besteuerungslogik ist eine andere. Hierzulande können Unternehmen wesentlich mehr Aufwendungen abschreiben oder Rückstellungen bilden als in CEE. Dafür sind die Steuersätze in diesen Ländern von Haus aus deutlich niedriger. Es sind jedoch vor allem Unternehmen, die in osteuropäische Immobilien zum Zweck der Vermietung investieren. Private kaufen für gewöhnlich höchstens eine Ferienimmobilie für den Eigenbedarf, aber eher nicht, um eine Einkunftsquelle zu haben.

Was machen Investments in Immobilien aus steuerlicher Sicht im Osten interessant?
Neben den deutlich niedrigeren Immobilienpreisen als in Österreich, liegt es unter anderem auch an der niedrigeren Besteuerung der Gewinne.


In Ungarn und Montenegro sind Steuern auf Gewinne am niedrigsten

In welchen Ländern ist die Körperschaftsteuer in Osteuropa am niedrigsten, in welchen am höchsten?
In Ungarn und in Montenegro, wo die KöSt neun Prozent beträgt, ist die Steuer auf Gewinne am niedrigsten, in der Slowakei mit 21 Prozent sowie in Tschechien, Polen und Slowenien ist die KöSt mit 19 Prozent am höchsten, wenn auch im Vergleich zu Österreich, wo 25 Prozent des Gewinnes zu versteuern sind, noch immer relativ niedrig (siehe Tabelle am Ende des Interviews).


Liegenschaft wird über Gesellschaft gekauft

Wie investieren Firmen, die Immobilien kaufen, typischerweise im Osten?
Üblicherweise kaufen ausländische Unternehmen dort nicht eine Liegenschaft direkt, sondern die Gesellschaft, in der sich die Liegenschaft befindet. Das spart in den meisten Ländern die Grunderwerbssteuer.


In Tschechien und der Slowakei gibt es keine Grunderwerbsteuer

In welchen Ländern ist die Grunderwerbssteuer im Osten besonders niedrig, wo hoch?
Das ist sehr unterschiedlich. In Tschechien und der Slowakei gibt es keine Grunderwerbsteuer. Am höchsten ist diese in Albanien bei Wohngebäuden und liegt zwischen vier und acht Prozent. Im Schnitt liegt die Grunderwerbssteuer zwischen zwei und drei Prozent. In Ungarn fällt auch für die Übertragung von Anteilen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften Grunderwerbsteuer an.

Karin Fuhrmann, Steuerberaterin bei TPA mit Spezialgebiet Immobilienwirtschaft und Bauernmodelle begrüßt die im Konjunktursteuergesetz beschlossene beschleunigte Abschreibung von Investitionen in Vorsorgewohnungen und Bauernmodelle.

Gibt es Möglichkeiten die Besteuerung von Mieterlösen zusätzlich zu minimieren?
Es besteht natürlich die Möglichkeit das Gebäude abzuschreiben und Fremdfinanzierungszinsen abzusetzen. Zum Teil kann die Abschreibung auch degressiv sein.

Gibt es auch Vorteile für Unternehmen, die im Ausland Immobilien kaufen und vermietet?
Für Unternehmen interessant sind aber auch die Auswirkungen der sogenannten Mutter-Tochter-Richtlinie in vielen EU-Staaten und das österreichische internationale Schachtelprivileg. Wenn beispielsweise ein österreichisches Unternehmen Anteile an einer ausländischen Immobiliengesellschaft erwirbt, die etwa über Büroobjekte verfügt, sind die Gewinnausschüttungen aus der Vermietung steuerfrei. Sofern die Anteile mindestens ein Jahr gehalten wurden und mindestens zehn Prozent der Gesellschaft besessen werden, kann diese auch steuerfrei verkauft werden. Ein großer Steuervorteil für jedes österreichische Unternehmen mit einer ausländischen Beteiligung. Aber ein Privileg, das nur Kapitalgesellschaften freisteht.


Private Investoren sind mit den Einkünften im jeweiligen Ausland steuerpflichtig

Wie werden Privatanleger, die Immos im Ausland vermieten, besteuert?

Private Investoren, die im Ausland vermieten, sind mit diesen Einkünften im jeweiligen Ausland steuerpflichtig und profitieren damit auch von einem viel niedrigeren Steuersatz als in Österreich. In Österreich ist man zwar unbeschränkt steuerpflichtig, um einen Steuerkonflikt zu verhindern, gibt es jedoch Doppelbesteuerungsabkommen. Diese regeln, welches Land das primäre Besteuerungsrecht hat. Bei Immobilien sind die Verhältnisse klar: Besteuern darf (bis auf wenige Ausnahmen) nur das Land, in dem sich die Immobilie befindet. Allerdings können die Betreffenden hierzulande durch die ausländischen Einkünfte in Österreich in eine höhere Progressionsstufe geraten und deshalb in Österreich etwas mehr Steuern zahlen.


Bei der Unternehmensbesteuerung in CEE gibt es sehr wohl Unterschiede

Wie unterscheidet sich die Besteuerung bei Unternehmen im Osten?
Bei der klassischen Vermietung gibt es keine großen Unterschiede. Reparaturen können abgesetzt und Zinsen für die Fremdfinanzierung können auch in CEE abgeschrieben werden. Bei der Unternehmensbesteuerung gibt es jedoch sehr wohl Unterschiede. Ein österreichisches Unternehmen kann etwa Rückstellungen für Pensionen, Jubiläumsgeld oder Rückstellungen für drohende Verluste abschreiben. Möglichkeiten, die es in Zentral- und Osteuropa nur eingeschränkt gibt, in Österreich aber einen großen Abzugsposten darstellen.

Körperschaftssteuer und Grunderwerbsteuer in CEE im Überblick

In den Nachbarländern ist die KÖSt in Ungarn am niedrigsten und in der Slowakei am höchsten, aber an Österreichs hohem KÖSt-Satz kommt keiner heran. In mehreren Ländern in CEE wie in Polen, der Slowakei oder Rumänen fällt gar keine Grunderwerbsteuer an.

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