Immobilien sind Dauerbrenner im Parlament und vor Gericht – einige Highlights

Immobilien sind Dauerbrenner im Parlament und vor Gericht – einige Highlights

Immobilien betreffen jeden, ob Investor, Bauträger, Eigentümer, Mieter, Makler, Nachbar, Bau oder Steuerbehörde, und dies bei sehr vielschichtigen Interessenlagen. Die Immobilienbranche boomt. „Betongold“ ist ebenso ein Schlagwort der Stunde wie „leistbares Wohnen“. Entsprechend breit ist das Betätigungsfeld der Legisten und der Gerichte. Und sie sind sehr aktiv.

Zwar verzögert sich mit dem neuen Mietrecht das wohl breitenwirksamste Gesetzesvorhaben. Es gibt aber laufend Gesetze und gerichtliche Entscheidungen mit weitreichenden Auswirkungen auf die Immobilienpraxis. Nachstehend eine kurze, sehr persönliche Auswahl des letzten Jahres:

Im Fokus bleibt für Immobilieninvestoren ebenso wie für Mieter die Frage der Mietzinshöhe : Der OGH hat die Methode der Lagezuschläge gekippt und die Stadt Wien hat die Lagezuschlagskarte neu entworfen. In 67 % der Stadt ist der Lagezuschlag damit vorläufig passé. Parallel wird die Wiener Bauordnung geändert: Kurzzeitvermietungen gehören damit möglicherweise ebenso der Vergangenheit an. Der Abbruch von Altbauten ist erheblich erschwert. Dies wirkt sich direkt auf die Attraktivität von Investments aus. Ein Gesetzesprüfungsantrag zum Verbot des Lagezuschlags und zum pauschalen Abschlag bei Befristung war 2016 bereits gescheitert. Bald bleibt nur noch der Gesetzgeber. Für Altbaurenditen bleiben nur einzelnen Investoren noch Wege aus der Misere, etwa der Denkmalschutz oder Privilegierungen aus Förderungsrückzahlungen.

Zur Transaktionsgestaltung : Die Klarstellung zu § 1 Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG), was unter „Gehören“ einer Immobilie zu verstehen ist, gibt bei der Gestaltung von Immobilieninvestments neuen Spielraum. Geht nämlich eine Anteilsvereinigung voraus, gehört die Immobilie nun nicht dem die Anteile auf sich vereinigenden Gesellschafter. Eine mehrstöckige Zurechnung wird so vermieden. Vorausschauende Transaktionsplanung ist dabei ein Muss.

Bei Mietvertragsgebühren gab es zwar Erleichterungen für Wohnungsmieter, Geschäftsraummieten sind aber nach wie vor gebührenpflichtig. Die Rechtsprechung machte sie noch teurer. So deutete der VwGH unbefristete Mietverträge mit einseitigen Kündigungsverzichten in (langfristig) befristete um, je nachdem wie umfassend die Kündigungsrechte sind und wie wahrscheinlich deren Ausübung ist. Nachforderungen folgten mit weitreichenden Folgen für die Mietvertragsgestaltung.

Auch der Dauerbrenner Makler bleibt weiter heiß: So entschied der OGH jüngst zur stillschweigenden Auftragserteilung und Provisionserwartung, zu Schadenersatz bei Verletzung von Informationspflichten sowie zur Provisionshöhe.

Noch ohne gesetzliche oder richterliche Folge wurden rechtliches Neuland bei Crowdfunding für Immobilienprojekte und faktisches Neuland mit privaten Bieterverfahren beschritten.

Immobilien sind und bleiben spannend, nicht nur als Investment, sondern auch als Tätigkeitsfeld der Rechtsexperten.








Dr. Lukas Flener ist Experte für M&A und Real Estate Investments der Fellner Wratzfeld & Partner Rechtsanwälte GmbH in Wien.

lukas.flener <AT> fwp.at

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Georg Eisenberger - Professor für Öffentliches Recht und Politikwissenschaft an der Uni Graz

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