Immobilienfinanzierung: Wohnträume mit günstigen Raten

Die Banken sind bei Immobilienfinanzierungen offensiv, das könnte sich aber schon bald ändern. Wer seine Anlageimmobilie mit Kredit kaufen will, findet jetzt Traumkonditionen vor.

Immobilienfinanzierung: Wohnträume mit günstigen Raten

EIGENHEIM ODER ANLAGE. Die Preise von Wohnimmobilien in Ballungszentren steigen. Jetzt mit Kredit zu kaufen, ist besser, als zu sparen.

Der billigste Kredit ist das eigene Geld: Dieser Spruch, für Jahrzehnte einer der wichtigsten Anlageweisheiten, ist spätestens 2021 Geschichte. Um Staatshaushalt und Wirtschaftskreislauf trotz Lockdowns, Steuerausfällen und Umsatzrückgängen im Gang zu halten, wirft die Europäische Zentralbank (EZB) die virtuellen Gelddruckmaschinen an und pumpt Abermilliarden ins System - ganz zinsenfrei, versteht sich. So liegt der Drei-Monate-Euribor, der wichtigste Indikator für Kreditzinssätze in der Eurozone, aktuell unter minus 0,5 Prozent und damit auf dem tiefsten Niveau aller Zeiten.

Wer ein neues Restaurant oder einen Kosmetiksalon eröffnen möchte und dafür Geld von der Bank braucht, hat davon im aktuellen Umfeld wenig - schließlich entscheidet über eine Finanzierungszusage nicht nur das Zinsniveau, sondern auch das Finanzierungsziel und die Bonität des Kreditnehmers.

FINANZIERTER LUXUS. Ein Penthouse in der City kostet mehr als eine Million Euro. Passt die Bonität, ist eine Finanzierung machbar.

Doch wer eine Immobilie finanzieren will, kommt in den Genuss der tiefsten Zinsen seit Menschengedenken. Und während in den Zeiten vor Corona die meisten vermögenden Privatanleger sowohl Anlageimmobilien als auch ihr Eigenheim in der Regel ohne Kredit finanziert haben, hat es sich heute auch unter den Besserverdienern herumgesprochen, dass Kreditraten unter einem Prozent p. a. (und damit unter dem Inflationsniveau) quasi "geschenktes Geld von der Bank" bedeuten.

Andreas Luschnig, Österreich-Niederlassungsleiter des führenden Wohbaufinanzierungs-Beraters Interhyp in Wien, sieht bei Kreditnehmern zwei "Extreme": Die einen wollen Sparbuch gegen Grundbuch tauschen und möglichst wenig Kredit - die anderen behalten Zehntausende oder Hunderttausende Euro als Liquiditätsreserve oder "Spielgeld" für Aktien, Fonds oder Bitcoins und gehen beim Kredit an die Obergrenze des von der Bank Erlaubten. "Natürlich gilt noch immer die Faustregel: Wer mehr Eigenkapital hat, will es einsetzen - wer weniger hat, möchte finanzieren. Wir beraten aber durchaus auch vermögende Kunden, die hohe Summen finanzieren, obwohl sie das Geld eigentlich zur Verfügung hätten", sagt Luschnig.


Das Zinstief hält an

Weil der für Finanzierungen entscheidende Indikator Euribor derzeit negativ ist, sind bei guter Bonität selbst Finanzierungen um 0,3 Prozent Zinsen p. a möglich. Über die Bonität bestimmt aber die Bank: "Einige sagen: Ich bezahle 1.000 Euro Miete im Monat, dann kann ich auch 1.000 Euro Kreditrate leisten. So einfach ist es aber nicht", warnt der Interhyp-Niederlassungsleiter: "Die Wunschkreditrate sollte auch Liquidität übriglassen. Die Leistbarkeit ist ein sehr wichtiger Faktor bei der Kreditrate."

Die Leistbarkeit wird über die gesamte Laufzeit des Kredits betrachtet. Vorteil für Kreditnehmer: Wer aktuell pandemiebedingte Einkommenseinbußen hat -etwa durch Kurzarbeit oder als Unternehmer in hart getroffenen Branchen wie Handel und Tourismus -, bekommt in der Regel trotzdem einen Kredit, weil die Banken davon ausgehen, dass solche Ausfälle temporär sind. Selbst wenn jemand aufgrund der aktuellen Situation die gesetzliche Kreditratenstundung in Anspruch genommen hat, kann er ohne Weiteres eine Finanzierung bekommen. Zumal Stundungen keine neuen Schulden sind und damit im Bonitätsregister des KSV1870, der von Banken vor Kreditvergaben automatisch abgefragt wird, gar nicht erst auftauchen.

Der Preisanstieg

Immobilienpreise sind 2020 in Österreich stark gestiegen - ein Zeichen für die Resilienz des heimischen Immobilienmarktes, denn die Luxuswohnung in London oder das Penthaus in Manhattan kostet heute 20 bis 40 Prozent weniger als noch vor einem Jahr. Damit bewerten die Banken Immobilien von Vorarlberg bis zum Burgenland auch entsprechend den höheren Marktpreisen.

Die Gefahr, dass eine Finanzierung abgelehnt wird, weil das Geldinstitut sagt, in zehn Jahren könnte die Wohnung auch deutlich weniger wert sein, ist damit vorerst ausgeschlossen. "Zu den Preiseinschätzungen gibt es unterschiedliche Meinungen", meint Luschnig. "Vor zehn Jahren hat man auch schon gesagt, dass die Immobilienpreise in Österreich zu hoch sind, und eine volkswirtschaftliche Betrachtung des Immobilienmarktes macht ja Sinn - dieser kann sich nicht von der Gesamtwirtschaft abkoppeln. Wir gehen aber davon aus, dass Menschen auch in Zukunft in Ballungszentren leben werden und dass die Nachfrage das Angebot weiterhin übertrifft. Wir sehen derzeit keine Anzeichen dafür, dass die Preise in Großstädten und deren Vororten fallen werden."


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