Wien: Größte Wohnungsnot seit Jahrzehnten

Wien: Größte Wohnungsnot seit Jahrzehnten

Warum bei Wohnungen die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage auf einem Rekordhoch ist, die Preise noch stärker explodieren dürften, die Mietzinsbeschränkung zunehmend zum Problem wird und warum Wohnbauträger weniger Projekte realisieren.

Im Frühjahr ist die Nachfrage nach Wohnungen in Wien zwar traditionell hoch, doch die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage ist erheblich gestiegen. „Die Schere ist so groß, wie seit Jahrzehnten nicht und dementsprechend auch die Mieten und Preise beim Wohnungskauf“, erklärt Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien. Grund ist laut EHL Immobilien der starke Zuzug nach Wien.

Die Baubewilligungs- und Fertigstellungszahlen sind in letzter Zeit zwar gestiegen, so gab es einen deutlichen Anstieg zwischen 2012 um 67 Prozent und 2013 um 130 Prozent, seither stagniert es auf hohem Niveau. Dennoch hinkt die Zahl der Fertigstellungen der Nachfrage deutlich hinterher.

7.000 neue Wohnungen stehen 21.000 Wohnungssuchenden gegenüber

„Wir erwarten eine weitere Verschärfung der Situation“, prognostiziert Immoexperte Ehlmaier. Im 1. Halbjahr 2016 werden rund 3.500 Wohnungen im Neubau fertiggestellt werden. Zusammen mit der Produktion von rund 7.000 Einheiten im Jahr 2015 ist dies bei weitem zu wenig, um dem im gleichen Zeitraum eingetretenen Bevölkerungswachstum um rund 43.000 Personen Rechnung zu tragen, so die Immobilien-Profis. Der Zuwachs entspricht immerhin der Größe der Stadt Wiener Neustadt. Bei einen durchschnittlichen 2- Personen-Haushalt fehlen allein rund 21.600 Wohnungen. Bezeichnend für die Marktlage ist die Zahl der grundbücherlich eingetragenen Verkäufe von Eigentumswohnungen: Trotz der stark steigenden Nachfrage lag diese 2015 mit rund 10.700 Einheiten gleich wie die Jahre zuvor.

25 Prozent mehr Wohnungen langfristig prognostiziert

Die Prognosen von EHL: Bis 2023 werden in Wien zwei Millionen Menschen leben. Bis 2060 wird die Zahl der Haushalte in Wien rund 1,1 Millionen Haushalte gestiegen. Ein Plus von 25 Prozent gegenüber 2014. Zudem wird die Zahl der Mehrpersonenhaushalte kleiner. Mehr als drei Viertel der Bewohner sind bereits heute zwischen 20 und 64 Jahre. Rund 343.700 Menschen sind jünger als 20 Jahre. 304.100 Menschen sind über 65 Jahre.

Preise ziehen weiter an

Die Preise sind im 1. Quartal weiter angezogen. Im Bereich der frei vermietbaren Wohnungen sind die Wohnungsmieten um 1,4 Prozent und die Eigentumswohnungspreise um 2,1 Prozent
gestiegen. Der Aufwärtstrend ist damit erneut deutlich stärker als die Inflationsrate. „Diese Situation ist für Wohnungssuchende mittlerweile ein großes Problem und Wien hat eine derart große Angebotslücke, dass statistisch gesehen die Nachfrage deutlich über dem Angebot liegt“, erklärt EHL-Chef Ehlmaier.

Eigentums- und Mietwohnungen sind vor allem noch jenseits der Donau vergleichsweise günstig.

Wohnbauträger im Dilemma: Vielfach zu teuer, um zu bauen

„Auch Wohnungsanbieter profitieren davon nur bedingt, denn steigende Grundpreise und hohe Baukosten erzwingen de facto ständig weitere Preissteigerungen und mit Wohnungen, die sich niemand leisten kann, macht man auch kein Geschäft“, so Ehlmaier weiter. Für Wohnbauträger sei es trotz deutlich gestiegener Preise nicht leichter als früher, profitable Projekte zu realisieren. Daher bleibt vieles in der Schublade und gemeinsam mit langen Vorlaufzeiten, die im Durchschnitt rund 14 Monate - im Extremfall aber bis zu drei Jahren betragen - bei den tatsächlich in Angriff genommenen Projekten, „führt das dazu, dass der Wohnungsneubau nur träge in Schwung kommt“, erläutert Ehlmaier.

Keine Entlastung für den Markt kommt bisher aus dem Bereich des Wohnungsbestands. Nach wie vor beträgt der statistische Leerstand ca. 150.000 Wohnungen, wobei nur ca. 35.000 davon den Wohnungssuchenden zur Verfügung als freies Angebot stehen. Einer der Gründe dafür ist auch, dass vor allem private Vermieter aus Unwissenheit und Angst Wohnungen lieber leer stehen lassen, statt sie zu vermieten, oder die Wohnung als Ferienwohnung verwenden. Auch durch die Nutzung von als Hauptwohnsitzen gemieteten Wohnungen als Zweitwohnsitze wird eine bedeutende Wohnungszahl dem Markt entzogen.

Am günstigsten sind die Mieten in Ottakring und Donaustadt. Für Eigentumswohnungen zahlt man für Erstbezug am meisten pro Quadratmeter in der Wiener Innenstadt, in Döbling und in der Josefstadt.

Welche Bezirke als "Sehr gute Lage" und "Gute Lage" gelten:


Sehr gute Lagen: Preisplus von 1 Prozent
Bezirke 3 bis 9, sowie 13, 18 und 19:
deutlicher Nachfrageanstieg, Preisanstieg ca. 1 Prozent im Rahmen der Inflation
Gute Lagen: Preisplus 2,5 Prozent.
die Bezirke 2, 12, 14, 16, 17 sowie 20 und 23. Diese kennzeichnen: kräftige Nachfrage, daher deutlicher Preisanstieg von 2,5 Prozent, im Besonderen die Lagen mit sehr guter Verkehrsanbindung.

Mieten differieren nicht so stark nach Bezirken

Mieten entwickeln sich in geringerem Ausmaß als die Kaufpreise (aufgrund des hohen Anteils an gebundenen Mieten im Wiener Wohnungsbestand).
Auch weisen die Mieten in Wien über die Bezirke gesehen keine so breite Streuung auf wie die Kaufpreise – im Durchschnitt zwischen 9 Euro pro m² und 14 Euro pro m².
EHL rät bei einer Brutto-Mietzins ab rund 1.800 Euro pro Monat besser eine Eigentumswohnung zu kaufen.

Büros zu Wohnungen umbauen

Einen positiven Effekt würde sich EHL hingegen die bereits öfter umgesetzten Umnutzungen von älteren Büroobjekten hin zu Wohnungen erzielen, erwarten. Diese Häuser eignen sich in der Regel aufgrund der vorhandenen Rahmenbedingungen (höhere Räume aufgrund von Doppelböden, gute Verkehrsanbindung, Tiefgaragen, flexible Raumaufteilungen) gut für den Umbau in Wohnungen. Als Beispiele nennt EHL die Umnutzung der ehemaligen Volksbankzentrale in der Kolingasse und des Philips-Haus durch 6B47, die Umnutzung des ehemaliges Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen durch die Soravia-Gruppe oder des ehemaligen Post-Bürogebäudes am Börseplatz 1 durch Immovate genannt werden.

Die großen Entwicklungsgebiete

Favoriten: die Gegend rund um den Hauptbahnhof, die großteils bereits entwickelt ist, oder als zukünftig interessante Gegenden Oberlaa und Monte Laa
Floridsdorf: Bereich rund um das neue Krankenhaus Nord ist derzeit im Focus einiger Bauträger
Donaustadt: starke Entwicklung entlang der Wagramer Straße, auch entlang der Verlängerung der U2 – bis zur Seestadt

Zuzüglicher können sich meist keine Eigentumswohnung leisten

Problematisch ist auch die kontinuierliche Verschiebung des Angebots von Miet- zu Eigentumswohnungen. Im Altbestand frei werdende Wohnungen werden aufgrund der Mietzinsbeschränkungen häufig lieber verkauft statt neu vermietet, im Neubau lassen sich die Herstellungskosten oft nur mehr mit Eigentumswohnungen und nicht mehr durch Vermietung erwirtschaften. „In Zeiten extrem niedriger Zinsen erscheint das zwar logisch, aber die Mehrheit der Menschen, die jetzt nach Wien zuziehen und dringend eine Wohnung suchen, haben oft kein Kapital, um eine Wohnung zu kaufen“, erklärt Sandra Bauernfeind, Leiterin der EHL-Wohnungsabteilung. „Die Zielgruppe, die derzeit am dringendsten nach Wohnungen sucht, benötigt leistbare Mietwohnungen.“

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