Immobilienveranlagungen: Strenge Rechnung, gute Freunde

Erst niedrige Zinsen und hohe Wertsteigerungen machen Immobilienveranlagungen heute attraktiv – denn mit dem Mietertrag allein lässt sich kein großes Geschäft mehr machen.

Immobilienveranlagungen: Strenge Rechnung, gute Freunde

Investieren – vermieten – profitieren: Gilt das noch? Anlage- und Vorsorgeexperte und Pericon-Geschäftsführer Stefan Koller sieht angesichts der steigenden Preise ein Problem auf viele private Immobilieninvestoren zukommen: In Wien gibt es inzwischen Anlegerwohnungen am Markt, bei denen die Mietrenditen deutlich unter einem Prozent p. a. anzusetzen sind. Das bedeutet in der Praxis: Käufer investieren hier nur mehr mit Blick auf das Potenzial der Wertsteigerung – mit erheblichem Risiko, wenn sie das Investment mit Steuervorteilen tätigen.

Denn um eine Immobilieninvestition auch steuerlich nutzen zu können, muss dem Finanzamt spätestens nach 20 Vermietungsjahren ein sogenannter „Totalüberschuss“ nachgewiesen werden können. In vielen Prognoserechnungen zu Anlegerwohnungen werden sehr hohe Mieteinnahmen angenommen. „Das ist meist nur die halbe Wahrheit“, meint Koller. Vielmehr sollten Anleger die Nebenkosten beim Kauf, aber vor allem auch während der Vermietung nicht unterschätzen, die bei rund zehn Prozent des Kaufpreises liegen. Wählt man zu wenig Eigenmittel und bleiben die tatsächlichen Mieterlöse dann doch hinter den Erwartungen zurück, besteht die Gefahr, dass die Investition vom Finanzamt als Liebhaberei eingestuft wird und die Steuervorteile nachträglich aberkannt werden.

Pericon-Geschäftsführer Stefan Koller

Nichts für Spekulanten. Pericon-Geschäftsführer Stefan Koller warnt vor überzogenen Renditeerwartungen.

Bei durchschnittlichen Preisen sollten die Eigenmittel bei rund 20 Prozent liegen. Je teurer die Quadratmeterpreise, umso höher sollten die Eigenmittel sein. Zudem ist die Absicherung der Finanzierung durch eine Fixzinsvereinbarung derzeit immer noch zu empfehlen. Zu den Faktoren, die für die Höhe der einzubringenden Eigenmittel entscheidend sind, gehören für hoffnungsvolle Immobilienanleger das aktuelle Einkommen und die beruflichen wie privaten Entwicklungsperspektiven sowie bereits vorhandene Vermögenswerte. „Wichtig ist, den Rechenstift anzusetzen und nicht alles zu kaufen, was vier Wände hat“, meint der Pericon-Experte: 15 bis 20 Prozent der Mieterlöse sollten erfahrungsgemäß als Bewirtschaftungskosten für eine vorsichtige Prognoserechnung angesetzt werden. Bei einer eher teuren Anlegerwohnung in guter Lage mit knapp drei Prozent Bruttorendite bleiben dann nach Kosten und Steuern in der Realität nicht mehr als 1,6 Prozent Nettorendite über (siehe Rechenbeispiel, u.) .

Risiken beachten. Nicht viel – aber mehr als die Null am Sparbuch: „Die Differenz zwischen Mietrenditen und Zinserträgen bei Spareinlagen oder Staatsanleihen war eigentlich noch nie so hoch, im Schnitt sind das zwei Prozent p. a. oder mehr“, sagt Koller. „Die Immobilie ist daher trotz der Preisanstiege der vergangenen Jahre nach wie vor die beste Möglichkeit, sicher ein arbeitsfreies Zusatzeinkommen für später zu schaffen, und die Basis für den privaten Vermögensaufbau. Dafür müssen Privatanleger aber wie Fondsmanager vorgehen: objektiv und zahlenbasiert.“

Nicht zuletzt aufgrund der sinkenden Rentabilität bei Anlegerwohnungen sollte man zudem auch das Bauherrenmodell nicht außer Acht lassen: Durch die Steuervorteile aus der beschleunigten Abschreibung und die stabilen Mieterträge rechnet sich die Investition meist deutlich besser. Ob Beteiligung oder Wohnungseigentum: Beides ist mittlerweile möglich. Wichtig sind aber in jedem Fall realistische Annahmen – bei der Höhe der Miete, bei den Nebenkosten, aber auch bei der zu erwartenden Wertentwicklung. „Eine professionelle Beratung und eine ordentliche Prognoserechnung sind jedenfalls ein Muss für jedes Investment“, resümiert der Pericon-Experte.

So viel bringt eine Anlagewohnung

  • Kaufpreis 200.000 Euro
  • Kaufnebenkosten 20.000 Euro
  • Nettokaltmiete p. a. 5.700 Euro
  • Jahresertrag nach Kosten und Steuern p. a. 3.500 Euro
  • Mietrendite nach Steuern p. a. 1,6 Prozent

Annahmen: Bewirtschaftungskosten 18 Prozent, Steuerprogression 48 Prozent, Abschreibung 1,5 ­Prozent.
Quelle: www.pericon.at

Ertragreiche Sanierung. Mit „Wohnen am Volksgarten“ in Graz bietet Pericon Investoren ein attraktives Bauherrenmodell mit förderoptimierter
Vermietung.

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