Immobilienerbe - diese Möglichkeiten stehen offen

Über die emotionale Belastung eines Todesfalls hinaus sehen sich Hinterbliebene in der Regel umfangreichen organisatorischen Aufgaben gegenüber. Fällt hierunter auch das Erbe einer Immobilie, gibt es besonders viele Gesichtspunkte zu erwägen – neben der Beachtung rechtlicher Regelungen steht auch die Überlegung im Raum, wie mit dem neu gewonnenen Grundstück verfahren werden soll.

Ein Testament kann Streitigkeiten unter den Erben vermeiden.

Ein Testament kann Streitigkeiten unter den Erben vermeiden.

Testamente erleichtern die Eigentumsfrage

Nur rund ein Fünftel aller Österreicher verfügt nach offiziellen Schätzungen über ein Testament. Ohne diese schriftliche Verfügung für den Todesfall findet automatisch das gesetzliche Erbrecht nach § 757 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches Anwendung, nach dem sowohl Blutsverwandte als auch überlebende Ehegatten anspruchsberechtigt sind.

Schulden statt Reichtum?

Steht der Erbe fest, wird er dennoch nicht sofort und automatisch zum Immobilieneigentümer. Schließlich darf eine Hinterlassenschaft auch ausgeschlagen werden: Drei Wochen werden im Normalfall gewährt, das Erbe vollumfänglich oder unter bestimmten Bedingungen anzutreten oder es komplett abzulehnen. Denn eine Immobilie bedeutet nicht automatisch den ausschließlichen Erwerb eines Vermögens, sondern auch die Übernahme von Verbindlichkeiten wie Schulden, Hypotheken und sonstigen Verbindlichkeiten. Doch selbst vollständig abbezahlte Wohnungen und Häuser verursachen Kosten – wurde in Österreich im Jahr 2008 auch die bis dato geltende Schenkungs- und Erbschaftssteuer außer Kraft gesetzt, müssen Erbschaften noch immer beim Finanzamt gemeldet und folgende Schritte unternommen werden:

  • Zahlung der Grunderwerbssteuer: Ihre Höhe richtet sich nach dem Grundstückswert inklusive der Immobilie, sie beginnt bei 0,5 Prozent und erstreckt sich bis zu maximal 3,5 Prozent. Darüber hinaus entstehen Kosten bei der Eintragung ins Grundbuch.
  • Eintragung ins Grundbuch (Verbücherung): Spätestens zwölf Monate nach dem Zeitpunkt der gerichtlichen Besitzübergabe – der sogenannten Einantwortung – muss der Erbe einen Antrag auf Eintragung des Grundstücks ins Grundbuch stellen. Neben der einmaligen Eingabengebühr von rund 40 bis 60 Euro wird je eine weitere Zahlung von entweder 1,1 Prozent des Verkehrs- oder des dreifachen Einheitswertes fällig. Wer über keine Rechtsschutzversicherung verfügt, sollte zudem Anwalts- und Sachverständigengebühren mit einkalkulieren.

Verkaufen, vermieten, selbst nutzen?

Den staatlichen Verpflichtungen wurde entsprochen, die Immobilie befindet sich im alleinigen Besitz des Erben. Doch wie soll sie genutzt werden? In der Regel fällt die Wahl hier auf eine von drei Möglichkeiten: eine Veräußerung, eine Vermietung oder die Selbstnutzung.

Verkauf

Wer weder selbst in seiner neuen Immobilie wohnen noch diese als Investitionsobjekt behalten und monatliche Mieteinnahmen verzeichnen möchte, der stellt das Objekt zum Verkauf. Vorab sollten unbedingt ein Gutachter zur genauen Beurteilung des Marktwertes bestellt und mögliche Grundschulden oder Hypotheken mit in den geforderten Kaufpreis einbezogen werden – denn diese sind nach einem Verkauf ebenso zu begleichen wie auf den verbleibenden Gewinn eine prozentuale Immobilienertragssteuer zu entrichten ist.

Wie soll die geerbte Immobilie genutzt werden?

Vermietung

Auch bei Einschaltung einer Hausverwaltung ist die Vermietung einer Immobilie kein Selbstläufer: Mieteinnahmen müssen versteuert, möglicherweise Eigentümerversammlungen besucht, vor allem aber Instandhaltungskosten und Wohngeld eingeplant werden. Zwar lassen sich finanzielle Aufwendungen wie für Sanierungen als Werbungskosten absetzen, doch Eigentum verpflichtet auch zu regelmäßigen Zahlungen.

Eigennutzung

Es war das Haus der eigenen Kindheit, die Vergangenheit und mit ihr alle Erinnerungen an sie sollen wiederbelebt werden? Auch die Selbstnutzung des geerbten Hauses ist möglich. Oftmals gibt es jedoch vieles zu ändern, ob alte Leitungen erneuert werden müssen oder schlicht ein anderer Stil Einzug halten soll. Neben der Abzahlung bestehender Kredite schlagen auch entsprechende Umbauten und Renovierungen mit möglicherweise hohen Kosten zu Buche. Zudem muss immer dann Eigenbedarf angemeldet werden, fällt das Immobilienerbe unter das Mietrechtsgesetz – nicht einschlägig ist dies unter anderem bei Mietern von Ein- oder Zweifamilienhäusern, die ihren Vertrag nach dem 31. Dezember 2001 mit dem Verstorbenen geschlossen haben.

Erbfolgekrieg?

Im Falle einer Erbengemeinschaft erfordern wesentliche Entscheidungen zum Grundstück der Zustimmung aller bzw. des Großteils aller Beteiligten. Oftmals besteht Einigung über einen Verkauf und die Aufteilung des Erlöses. Streitfälle entstehen, möchte eine Partei die Immobilie veräußern, eine andere selbst einziehen, ohne jedoch den Miterben ausbezahlen zu können. In diesem Fall müssen über eine sogenannte Teilungsklage die Rechtsverhältnisse der einzelnen Erbparteien neu geordnet werden – bei einer Realteilungsklage wird das Objekt in natürliche Einheiten aufgeteilt und zugeordnet, einer Zivilteilungsklage folgt eine gerichtliche Versteigerung des Grundstücks und eine fallabhängige Aufteilung der daraus erfolgten Einnahmen.

Entscheidung immer individuell

Selbst Experten können keine pauschale Empfehlung zur Handhabung einer geerbten Immobilie aussprechen – zu individuell die persönlichen Umstände und jeweiligen Bedürfnisse des Erben. Experten können jedoch weiterhelfen auf dem Weg zur optimalen endgültigen Entscheidung.

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