Gewerbe-Immobilien vor massivem Preissturz

Die Auswirkungen der Pandemie werden auch die Immobilienbranche treffen. Experten erwarten in einzelnen Kategorien bei Gewerbeimmmobilien 2021 Preisrückgänge von 30 Prozent und mehr. Große Immobilien-Investoren passen ihre Strategien an.

Gewerbe-Immobilien vor massivem Preissturz

Gewerbeimmobilien stehen 2021 unter strakem Preisdruck. Class-A-Büro-objekte könnten wertstabil bleiben.

Den Immobilienmärkten in Österreich, Deutschland und der Schweiz stehen 2021 gröbere Verwerfungen bevor. Das legt die Umfrage der Investor-Intentions-Survey 2021 des Gewerbeimmobilienspezialist CBRE nahe, der 300 institutionelle Immoinvestoren in der DACH-Region nach ihren Investitionsabsichten und Einschätzungen für den Markt gebeten hat.

Den Großteil der Befragten stellten dabei Immo-Großanleger von Immobilienfonds und Entwicklern, Eigentümern und/oder Betreibern (je rund 35 Prozent). Ein kleiner Teil entfiel etwa auf Versicherungen und Family Offices.

Die Pandemie hat, zudem auch die Strategie der Immobilieninvestoren verändert. Sie achten nun verstärkt auf die Bonität der Mieter und versuchen verstärkt Leerstände zu vermeiden. Für 18 Prozent ist die Nachhaltigkeit zu einem wichtigeren Aspekt geworden, für ähnlich viele sind langfristige demographische und technologische Trends in den Vordergrund gerückt.

Einkaufszentren und Hotels

Tendenziell rechnen die institutionellen Investoren im Jahr 2021 in fast allen Gewerbeimmobilien-Kategorien mit massiven Preisrückgängen. Am stärksten von sinkenden Preisen werden ihren Erwartungen zufolge Einkaufszentren und Hotels betroffen sein. So rechnen über 40 Prozent der Investoren, dass die Preise von Einkaufszentren um 30 Prozent oder mehr fallen werden, rund 50 Prozent der Befragten rechnet mit einem Abschlag von zehn bis 30 Prozent.

Wie sehr Corona die Hotelbranche getroffen hat - und wohl auch noch länger betreffen wird - spiegelt sich in der pessimistischen Einschätzung der Investoren nieder: Fast 40 Prozent der 300 befragten Immospezialisten gehen davon aus, dass für solche Hotel-Objekte im Jahr 2021 um zumindest ein Drittel weniger gezahlt wird vor der Pandemie. Auch, weil damit gerechnet wird, dass im Lauf des Jahres zahlreiche weitere Objekten auf den Markt kommen.

99 Prozent von 300 befragten Immo-Großinvestoren rechnen bei Einkaufszentren und Hotels mit Preisrückgängen (graue Tabelle rechts). Keine Preisabschläge (orange) könnte es 2021 nur bei Logistik und Top-Büros geben. Erwartete Preisabschläge von 10 bis 30 Prozent (dunkelgrün) werden auch für Häuser mit Geschäftslokalen vorhergesagt.

Für die Preisentwicklung von Geschäftshäusern sind die Aussichten wesentlich besser. Nur fünf Prozent rechnen mit einem Rückgang der Preise von 30 Prozent oder mehr. Wenn die meisten aber auch in dieser Kategorie von einem Minus zwischen 10 und 30 Prozent ausgehen.

Büro-Immobilien

Für Büroimmobilien werden zwar ebenfalls Preisabschläge vorhergesagt, aber kaum jemand schätzt die Rückgänge höher als 30 Prozent ein. Mindestens zehn Prozent und bis zu 30 Prozent erwartet dagegen der Großteil. Immerhin 20 Prozent der Experten glauben, dass es gar keinen Preisrückgang geben wird.

Diese vergleichsweise optimistische Einschätzung könnte sich in den nächsten drei bis fünf Jahren jedoch noch merklich ändern. Denn jeder Zweite geht davon aus, dass die eigenen Büroflächen signifikant reduziert werden. Wenn es darum geht, den Bedarf anderer Unternehmen an physischen Büroflächen einschätzen sieht es jedoch wieder anders aus. 50 Prozent der Immoexperten prognostizieren in den nächsten drei Jahren nur einen moderaten Rückgang von bis zu zehn Prozent. Die Hälfte der 300 Immoexperten schätzt, dass die benötigte Büroflächen in den nächsten drei Jahren um bis zu zehn Prozent schrumpfen wird.

Der eigene Bedarf an Büroobjekten wird von Immobilien-Investoren vielfach als stark rückläufig eingestuft.

Büro-Immos als Investmentobjekt

Trotz der hohen Zahl an Menschen im Home Office und absehbarer Zahl von Mitarbeitern, die auch nach der Pandemie nicht mehr oder nicht mehr ständig im Büro arbeiten dürften, erstaunt die hohe Bereitschaft, in Büroimmobilien zu investieren. In der Gunst der Investoren stehen Büri-Immobilien (38 Prozent) noch vor Wohnobjekten (31 Prozent) und Industrie- und Logistikflächen.

Dazu passt die Erwartung, dass Büroobjekte mit guter und sehr guter Lage in hoher Qualität, sogenannte Core-Class-A-Objekte ihr Preisniveau auch am besten halten können werden. Als risikobehafteter werden sogenannte Value-Add-Bürogebäude eingestuft, das sind Immobilien mit schwächelnder Ertragslage und Restrukturierungsbedarf aber langfristig guten Perspektiven.

Büros sind trotz Krise bei Investoren begehrt.

Logistik: Goldgrube für Investoren

Lagerflächen sind in Zeiten von Corona und Onlineshopping die goldene Ausnahme von der Entwicklung. Kaum ein Investor (6 Prozent) rechnet mit fallenden Preisen. 60 Prozent rechnet laut CBRE-Umfrage mit stabilen Preisen, rund 35 Prozent der Befragten ist bereit, Preisvorstellungen zu überbieten.

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