Frühlingserwachen am österreichischen Büromarkt

Der Büromarkt in Österreich erwacht aus dem Dornröschenschlaf: Während sich die Glaspaläste wieder füllen, suchen Investoren eifrig nach spannenden Immobilien. Denn der Markt erweist sich als resilient - und überzeugt mit stabilen und nachhaltigen Renditen.

Frühlingserwachen am österreichischen Büromarkt

NEUER BESITZER. Niedriger Quadratmeterpreis, attraktive Rendite: Das Bürohaus Euro Plaza 1 war für den Käufer ARE ein gutes Investment.

Ein Megadeal mitten im Lockdown: Im April unterzeichnete der milliardenschwere Immobilienkonzern Austrian Real Estate (ARE) den Kaufvertrag über den Erwerb des Bürokomplexes Euro Plaza 1 in Wien-Meidling. Mit 120 Millionen Euro Gesamtwert die bisher größte Immobilientransaktion des Jahres - und der Beweis: Totgesagte leben länger.

Der Büromarkt, der vor einem Jahr zusammen mit Hotels als größter Verlierer der Corona-Krise am Immobiliensektor gesehen wurde, erwies sich als überraschend resilient. Während Airbnb-Wohnungen und Stadthotels zu Sonderpreisen zu haben sind und sich viele einst erfolgsverwöhnte Szenewirte mit ihren Hausherren um die Miete streiten, blieb die befürchtete Talfahrt auf dem Büromarkt aus.

Im Gegenteil: Auch wenn es weniger Transaktionen gab, wurde die Neuflächenproduktion in Wien 2020 mehr als verdoppelt -auf 110.000 Quadratmeter - und wächst weiter. The Brick am Wienerberg, entwickelt von Soravia und verkauft an die Wiener Städtische, der bereits an die Erste Bank vermietete neue Büroturm im Signa-Projekt Bel & Main zwischen Belvedere und Hauptbahnhof, der nagelneue Office Park 4 am Flughafen Wien: Berücksichtigt man neben Neubauten auch umfassende Modernisierungen wie beim Quartier Lassalle am Praterstern, das zu modernen Coworking-Flächen umgebaut wird, dürfte die Fertigstellungs-Pipeline heuer das Niveau von 2020 noch übertreffen.

Leerstand ist kein Thema

"Der Wiener Büromarkt hat sich sehr robust und krisenresistent gezeigt: Qualitativ hochwertige neue Projekte, hohe Vorverwertungsquoten und starke Nachfrage nach eigengenutzten Objekten haben sich auch positiv auf die Mietpreisentwicklung und die Leerstandrate ausgewirkt", sagt Stefan Krejci, Re/Max Commercial Österreich. Während in Paris, London oder auch an CEE-Märkten die Leerstandsquote pandemiebedingte Ausschläge aufweist, beträgt sie in Wien weltrekordverdächtig niedrige 4,5 Prozent. "Die inneren Bezirke Wiens weisen mit einer Leerstandrate von weniger als zwei Prozent de facto Vollvermietung aus", ergänzt der Re/Max-Commercial-Experte.

Tatsächlich sind keine astronomisch hohen Mieten wie in London oder New York der Garant für einen stabilen Markt, denn diese können rasch fallen, wenn das wirtschaftliche Umfeld unberechenbar wird. In Wien liegen die Mieten hingegen seit Jahren stabil bei rund 25 Euro pro Quadratmeter und Monat in den allerteuersten Lagen einen Steinwurf vom Stephansdom entfernt - und bei etwa halb so viel für Büros mit gehobenem Standard in weniger zentralen Lagen.

Damit liegen die Renditen in jedem konjunkturellen Umfeld stabil zwischen drei und vier Prozent. "Der etablierte Bürostandort Euro Plaza verfügt über ausgezeichnete Infrastruktur bei einem moderaten Preisniveau", meint auch ARE-CEO Hans-Peter Weiss. Laut Marktbeobachtern hat er ein gutes Geschäft gemacht: Der Quadratmeterpreis des an Konzerne wie Accor und Rewe vermieteten Bürohauses lag bei rund 4.000 Euro - jede halbwegs brauchbare Wohnung in der gleichen Lage kostet mehr.

Privates Kapital für Büros

Das bringt auch Investoren auf den Plan, die keine dreistelligen Millionenbeträge für einzelne Objekte aufbringen können. So vermittelte Otto Immobilien - ebenfalls noch mitten im Lockdown - den Verkauf einer rund zehn Millionen Euro teuren Büroimmobilie in Mödling an einen mit privaten Investorengeldern gefüllten Fonds.

Denn aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsen sowie der in den letzten Jahren stark gestiegenen Preise für Wohnimmobilien strecken vermögende Privatanleger ihre Fühler in ganz Österreich nach Bürohäusern aus, wie Christoph Lukaschek, Leiter Investment bei Otto Immobilien, sagt: "Besonders nachgefragt sind kleinere Büroobjekte, aber auch Industrie- oder Logistikliegenschaften in guten Lagen. Denn mit Preisen unter 15 Millionen Euro liegen solche Objekte zumeist unterhalb des Ankaufsprofils internationaler Fonds, stellen aber für Family Offices und Stiftungen eine attraktive Investmentalternative dar."

Wer angesichts des niedrigen Leerstands und der hohen Investorennachfrage doch keine neue Fläche findet, baut daher am besten selbst. So hat der russische Energieriese Lukoil entschieden, seine internationalen Aktivitäten künftig am Wiener Schwarzenbergplatz zu bündeln.

Dafür wird das Lukoil-Headquarter in Nachbarschaft zur französischen Botschaft saniert und um zwei Dachgeschoße erweitert. "Im Rahmen des Refurbishments achten wir selbstverständlich darauf, alles unter Berücksichtigung des architektonischen Erscheinungsbildes und historischen Flairs durchzuführen. So werden beispielsweise die Hauptfassade sowie alle historischen Details im Inneren schonend saniert und bleiben unverändert", so Fritz Kaufmann vom verantwortlichen Architekturbüro Holzbauer & Partner über das Konzept.

Nach außen bleibt alles gleich, aber im Hintergrund wird eifrig gearbeitet und so der Wert gesteigert - fast schon symbolträchtig für den Wiener Büromarkt.



Andreas Wimmer, Vorstand C-Quadrat

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