Die besten Bundesländer für Anlageimmobilien

Wohnen mit Blick auf Stift Melk: Ende April setzte die NOE Immobilien Development (NID) den Spatenstich beim hochwertigen Wohnprojekt „Jake & Rose“ in der Gartenstadt. Mitten im Zentrum entstehen 27 Wohnungen mit zwei bis vier Zimmern – bereits beim Baubeginn ist etwa ein Drittel der Einheiten verkauft. Bei Preisen ab rund 220.000 Euro kein Wunder: Durch die ausgezeichnete Vermietbarkeit sind die Wohnungen ­neben Eigennutzern auch für Anleger ­besonders interessant, meint NID-Geschäftsführer Michael Neubauer. „Bei einigen unserer Projekte wurden bis zu 30 Prozent von Investoren erworben“, sagt Neubauer. „Wir sind stolz darauf, auch schon ganze Wohnhausanlagen mit bis zu 140 Wohneinheiten komplett an Anleger in Niederösterreich verkauft zu haben.“

Denn für Investoren zählt weniger die Lage als die Rendite – und in den Bundesländern lassen sich oft höhere Erträge erzielen als in Wien. So läuft auch die Vermarktung beim anderen aktuellen im Bau befindlichen NID-Projekt „Wolk.Home“ in Wolkersdorf mit 46 Wohnungen sehr gut: „Projekte in Niederösterreich lassen sich rentierlicher darstellen“, so ­Neubauer. „Wir freuen uns besonders, dass bereits zwei Drittel der Wohnungen verkauft sind. Das ist eine klare Bestätigung dafür, dass der Standort überzeugt und die Qualität passt.“ So kostet eine Wohnung im „Wolk.Home“ weniger als 6.000 Euro pro Quadratmeter, was angesichts der möglichen Mietniveaus eine Rendite von etwa vier Prozent für Anleger ermöglicht – um rund 25 Prozent mehr als in Wien.

Denn in den Bundesländern gibt es weitaus weniger mietgeschützte Wohnungen als in der Hauptstadt, auch sind Baugründe deutlich günstiger. Damit sind die Mieten in lokalen Ballungsräumen in der Regel deutlich höher als in Wien – und die Wohnungspreise niedriger. In Linz liegen die Spitzenmieten am Wohnungsmarkt in neuen Projekten wie „High Five“ und „Quadrill“ bereits bei 14 Euro netto pro Quadratmeter im Monat, sagt Marc Steinke, Leiter Research bei CBRE Österreich. Auch wurden im Vorjahr zwar rund 600 neue Wohnungen in der Industriestadt fertiggestellt und damit um 40 Prozent mehr als 2024, womit sich Linz klar gegen den österreichweiten Trend rückläufiger Bautätigkeit stemmt. Doch die Nachfrage ist noch höher – damit stiegen die Preise laut CBRE 2025 um rund vier Prozent auf durchschnittlich 5.700 Euro – und auch die Mieten haben noch Potenzial nach oben. Ein ideales Umfeld für Investoren, meint Steinke: „Linz bleibt ein wichtiger regionaler Wachstumsmotor, was sich auch in der stabilen Nachfrage und im Preiswachstum widerspiegelt.“

Noch stärker ist die Bautätigkeit in Graz mit rund 1.800 neuen Wohnungen, die im Vorjahr fertiggestellt wurden. Die steirische Landeshauptstadt hat sich zum Hotspot für private Wohnimmobilieninvestoren entwickelt, wo neben großen Vorsorgewohnungsentwicklern wie C&P Immobilien auch Bauherrenmodelle des Marktführers IFA angeboten werden. Denn der Bedarf an neuem Wohnraum ist hoch, in den vergangenen zehn Jahren ist Österreichs zweitgrößte Stadt um mehr als 15 Prozent auf weit über 300.000 Einwohner mit Hauptwohnsitz angewachsen – Tendenz weiter steigend.

„Das prognostizierte Bevölkerungswachstum wird durch die Projektpipeline der Wohnimmobilienentwickler gut abgedeckt“, so Steinke. Die Preise für Neubaueigentum sind mit durchschnittlich unter 5.000 Euro pro Quadratmeter aber moderat – nicht nur Niederösterreich, auch Oberösterreich ist teurer. Weil die Spitzenmieten laut CBRE in neuen frei finanzierten Projekten bereits bei rund 14 Euro pro Quadratmeter im Monat liegen werden und die Durchschnittsmieten selbst in Projekten wie den geförderten IFA-Bauherrenmodellen bis zu zwölf Euro pro Quadratmeter im Monat betragen können, liegen die erzielbaren Renditen für Investoren aber wie in Melk oder Linz oft bei mehr als vier Prozent und damit deutlich über dem Wiener Niveau.

Noch höhere Renditen abseits der Kaiserstadt lassen sich am Wohnungsmarkt allein mit dem Kauf und anschließender Vermietung einer Gebrauchtimmobilie in Kärnten oder im Burgenland erzielen – aufgrund des begrenzten Mietmarktes sind Klagenfurt, Villach, Eisenstadt oder Oberwart jedoch keine „Zielgebiete“ für Immobilieninvestoren. Allein Ferienimmobilien an Seen oder in Wintersportgebieten werden laut CBRE in Kärnten und im Burgenland von Anlegern stark nachgefragt, allerdings nicht als Investment zur Vermietung, sondern zur Eigennutzung und Absicherung.

In den westlichen Bundesländern gibt es ebenfalls viele aktuelle Neubauprojekte mit Wohnungen für Investoren. Diese sind aufgrund ihrer deutlich höheren Preisniveaus allerdings eher für lokale Interessenten gedacht, die weniger renditegetrieben agieren und die vier Wände vor allem für sich selbst oder für Familienmitglieder erwerben möchten. Das zeigt Salzburg: Die nach Wien, Graz und Linz viertgrößte Stadt Österreichs ist mit durchschnittlichen Neubaukaufpreisen von rund 9.000 Euro pro Quadratmeter, in Spitzenlagen sogar über 12.000 Euro, sogar noch teurer als Wien. „Salzburg ist ein klassisches Beispiel für einen hochpreisigen, aber kleinteiligen Markt“, sagt CBRE-Analyst Steinke: „Die wenigen verfügbaren Grundstücke und die dichte Struktur begrenzen die Entwicklungsmöglichkeiten massiv, was sich direkt auf die Preisniveaus auswirkt.“ Trotz Spitzenmieten von rund 18 Euro pro Quadratmeter im Monat liegen die Renditen an der Salzach damit sogar noch unter den Wiener Niveaus.

Wer für sich selbst kauft und nicht auf die Rendite achtet, kann aber in Salzburg aus dem Vollen schöpfen. Wie auch in den anderen westlichen Bundesländern: Ob Dachgeschoßwohnung in Innsbruck, Holzbau mit Bergkulisse im Ländle oder Maisonette am Bodensee – lokale Developer bieten viele attraktive Projekte. Mit Kaufpreisen ab 7.000 Euro pro Quadratmeter je nach Projekt und Lage sind solche Wohnungen jedoch nicht als „­Ertragsbringer“ zur Vorsorge geeignet. Wer Qualität mit attraktiven Mietrenditen kombinieren möchte, sollte laut Steinke im Osten Österreichs bleiben – schließlich ist der Blick von der Terrasse auf Stift Melk genauso einmalig wie jener auf die Festung Hohensalzburg.