Wiener Büromarkt: Nachhaltige Projekte dominieren

Ein wichtiger Deal inmitten von neuen Sorgen um Wirtschaft, Konjunktur und Gewerbeimmobilienmarkt: Die ehemalige Wiener-Allianz-Zentrale geht um einen zweistelligen Millionenbetrag an das Family Office Kollitsch Invest. Nun wird es saniert, neben Büroflächen wird das Haus künftig auch Geschäfte und leistbare Wohnungen beherbergen. „Gut angebundene Bestandsimmobilien eröffnen großes Potenzial für nachhaltige Stadtentwicklung“, sagt Franz Alexander Kollitsch, Eigentümer Kollitsch Invest. „Unser Fokus ist, vorhandene Strukturen verantwortungsvoll weiterzudenken und langfristig im Stadtgefüge zu verankern, um Nachhaltigkeit und gesellschaftliche Verantwortung zu verbinden.“

Nachhaltigkeit ist dabei kein bloßes Schlagwort: Das nicht mehr zeitgemäße Gebäude wird zum modernen Green Building mit entsprechender Zertifizierung. Denn während sich veraltete Büros kaum verkaufen lassen, sind Leuchtturmprojekte in Sachen Klimaschutz bei Mietern und Investoren besonders gesucht – trotz der allgegenwärtigen Konjunkturängste, meint Michael Ehlmaier, geschäftsführender Gesellschafter der EHL Immobilien Gruppe: „Wir sehen eindrucksvolle Beweise, dass der Wiener Büromarkt auch in anspruchsvollen Zeiten eine außergewöhnliche Stabilität aufweist. Besonders hochwertige und nachhaltige Neubauprojekte bleiben klare Treiber der Nachfrage.“

So wird das neue „eNNa“ in Wien-Landstraße von Art-Invest Real Estate mit 22.500 Quadratmetern eines der größten Büroprojekte des Jahres. Es ist eine aufwendige Revitalisierung, denn das „eNNa“ basiert auf einem alten Betonskelettbau. 60 Prozent der bestehenden Materialien werden wiederverwendet, das Haus durch Refurbishment und Begrünung aufgewertet. Das Ergebnis: eine Zertifizierung auf dem Toplevel „Gold“ nach dem ÖGNI-Standard. Ein hoher Aufwand für den Eigentümer, der sich aber bei der Suche nach Mietern in einem herausfordernden Umfeld bezahlt macht. So wird auch das Umweltbundesamt das grüne „eNNa“ beziehen. Mit rund 26.000 Quadratmetern noch größer wird das zum Jahreswechsel bezugsfertige Neubauprojekt „DC2“, das als erster Büroturm Österreichs eine Photovoltaik-Fassade bekommt. Des Weiteren kommt mit dem „S12“ am Salzgries in der Wiener City ein klimafit saniertes Gründerzeithaus im ersten Bezirk auf den Markt.

In all diesen Gebäuden werden mit 25 bis 30 Euro pro Quadratmeter im Monat die höchsten Büromieten Österreich verlangt – und bezahlt. Denn Unternehmen, die Nachhaltigkeit auf ihre Fahnen heften, wollen diese auch mit ihrem Headquarter zeigen. Zudem haben Green Buildings niedrige Wartungs- und Betriebskosten, in Zeiten teurer Energie ein wesentlicher Punkt.

„Nachhaltigkeit ist kein abstraktes Zukunftsthema, sondern ein ganz konkreter wirtschaftlicher Faktor“, so Stefan Krejci, Geschäftsführer Re/Max Commercial. „Nutzer und Investoren achten verstärkt darauf, wie effizient ein Gebäude betrieben werden kann und ob es für Jahrzehnte finanziell attraktiv bleibt.“ Denn diese Faktoren bestimmten noch mehr als die Lage über den langfristigen Wert, unterstreicht auch Ehlmaier: „Moderne Arbeitswelten mit Fokus auf Nachhaltigkeit und Nutzerkomfort werden immer stärker nachgefragt.“ Er erwartet daher weiter steigende Spitzenmieten, wobei auch der Nachfrageüberhang helfe: Heuer werden rund 200.000 Quadratmeter an modernen und grünen Büroflächen fertig – doch die Nachfrage ist noch deutlich höher.

Besonders der Anstieg der Vermietungsleistung von 2024 zu 2025 ist mit 40 Prozent eindrucksvoll, sagt auch Eugen Otto, Geschäftsführer Otto Immobilien, und spricht von einer „deutlichen Belebung“ am Markt. Im Jahr 2025 wurden gleich drei Großvermietungen über 10.000 Quadratmeter abgeschlossen – in den drei Jahren davor gab es keinen einzigen Abschluss dieser Größenordnung. Und das, obwohl mehrere von den Maklern seit Jahren umworbene große Unternehmen, die einen Umzug planen, aufgrund der instabilen Konjunkturentwicklung jede Investition lieber zweimal überlegen: „Viele verbleiben letztlich in ihren Bestandsflächen. ‚Stay versus Go‘ ist eine strategische Grundfrage, die sich immer mehr Unternehmen stellen“, so Otto. „Die Marktdaten spiegeln damit nicht nur eine plötzliche Nachfragewelle wider, sondern auch den Abschluss aufgeschobener Entscheidungen.“

Auch laut Otto werden die Mieten heuer weiter steigen: „Es zeigt sich klar, wofür Unternehmen bereit sind, hohe Mieten zu akzeptieren“, erklärt Barbara Linder, Teamleiterin Büroflächen bei Otto Immobilien. „Für erstklassige Büroflächen in Toplagen mit entsprechender Qualität und ESG-Konformität besteht Zahlungsbereitschaft. Lage und Qualität sind jene entscheidenden Faktoren, die höhere Mietansätze rechtfertigen.“

Das erst 2025 fertiggestellte Büroprojekt „LeopoldQuartier Office“ des Immobilienentwicklers UBM Development erzielt ebenfalls Spitzenmieten – so sicherte sich der Coworking-Spezialist „YourOffice“ gleich die drei obersten Stockwerke, um 26,60 Euro pro Quadratmeter im Monat. Gespräche mit weiteren Mietinteressenten befinden sich laut UBM-CEO Thomas G. Winkler im fortgeschrittenen Stadium und belegen, dass das Angebot an funktionalem Büroraum für New Work in Wien beschränkt ist und durch die immer strengeren ESG-Vorschriften, welche das UBM-Projekt dank Geothermie und Holz-Hybrid-Bauweise als CO2-neutrales Bürohaus mit Top-Nachhaltigkeitszertifizierung auf dem höchsten Niveau erfüllt, noch weiter verknappt wird. „Unsere Mieterfolge beweisen, dass das Büro lebt – und es ist lebendiger denn je“, sagt Winkler.

Noch sind im „LeopoldQuartier Office“ nachhaltige Flächen zu haben. Und nicht nur dort: Insgesamt stehen laut Zahlen von CBRE in Wien 272.200 Quadratmeter moderne Büroflächen zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung. Das klingt nach viel, entspricht aber nur einer Jahresmietleistung und bedeutet eine der niedrigsten Leerstandsraten in ganz Europa, wie Marc Steinke, Head of Research bei CBRE, hinweist: „Dass der Bedarf an Büroflächen weiterhin hoch ist, hat der Wiener Vermietungsmarkt im vergangenen Jahr eindrucksvoll gezeigt. Wir sehen auf dem Büromarkt, dass es den Unternehmen trotz der Konjunktursorgen nicht um Flächenverkleinerung, sondern um Flächeneffizienz geht.“

Österreichweit gilt der Ruf nach Effizienz und Nachhaltigkeit ebenfalls – auch wenn sich Großvermietungen auf die Bundeshauptstadt konzentrieren und Mieter in den Bundesländern oft auf weniger attraktive Büroflächen ausweichen müssen, weil moderne Green Buildings dort Mangelware sind. „Wir beobachten aber in ganz Österreich eine klare Verschiebung hin zu zukunftsorientierten Büroflächen“, meint Re/Max-Commercial-Geschäftsführer Krejci: „Immobilien, die diesen Anforderungen nicht entsprechen, geraten zunehmend unter Druck, unabhängig davon, ob sie sich in einem Ballungsraum oder in einer regionalen Lage befinden. Moderne, gut ausgestattete und an aktuelle Nutzeranforderungen angepasste Büroflächen können sich auch in einem herausfordernden wirtschaftlichen Umfeld behaupten. Bestandsimmobilien ohne entsprechende Anpassungen sehen sich hingegen mit längeren Vermarktungszeiten, höherem Wettbewerbsdruck und steigender Kritik der Nutzer konfrontiert.“ Qualität ist also auf dem Büromarkt der Treiber Nummer eins – unabhängig von der weiteren Entwicklung der Konjunktur.