Wie rentabel Immoinvestments noch sind

Immobilienfonds galten gemeinhin als sicherer Hort für konservative Anleger. Der Nimbus ist verblasst. Immer mehr Anleger ziehen ihre Gelder aus offenen Immobilienfonds ab. Das Fondsvolumen der heimischen Kapitalanlagegesellschaften verringerte sich bis Jahresende 2025 von 7,7 Milliarden auf rund 6,8 Milliarden Euro. Ein Minus von 12,5 Prozent oder 900 Millionen Euro. Die Gründe für den Abfluss: Durch das gestiegene Zinsniveaus bringen sogar noch risikoärmere Anlageformen wie Staatsanleihen mehr. Und: Durch die Zahlungsunfähigkeit eines Immofonds wurde der Glaube an die Sicherheit schwer erschüttert.

Bis 2022 waren Immobilienfonds eine attraktive Möglichkeit, um in einem Niedrigzinsumfeld Renditen zu erzielen. Doch gestiegene Zinsen und höhere Baukosten trieben die Branche in eine veritable Krise. Immer mehr Anleger wollten aus den Immofonds aussteigen und verkauften ihre Anteile. Am stärksten traf es den LLB Semper Real Estate, einen kleinen Fonds, der gute Renditen erzielte. Das Fondsmanagement konnte nicht schnell genug Immobilien verkaufen, um die Investoren auszubezahlen. Die Folge: Der Fonds wurde geschlossen. Der LLB Semper Real Estate musste im vergangenen Jahr abgewickelt werden. Anleger erhalten erst dann Geld zurück, wenn das Fondsmanagement die letzte Immobilie verkauft hat.

Um eine derartige Situation künftig zu verhindern, tritt mit Jahresende eine spezielle Bestimmung für offene Immobilienfonds in Kraft: die sogenannte 12/12-Regel. Wer ab kommendem Jahr Anteilsscheine offener Immobilienfonds zeichnet, muss diese zwölf Monate behalten. Erst danach können sie mit einer weiteren Kündigungsfrist von zwölf Monaten verkauft werden. Anleger müssen ihre Fondsanteile also zwei Jahre behalten. So soll verhindert werden, dass Kapitalanlagegesellschaften einen Verkaufsdruck nicht bedienen können.

Peter Czapek, Geschäftsführer der Bank Austria Real Invest: „Die Regel macht durchaus Sinn. Schließlich wird Anlegern ja gesagt, dass sie den Fonds mindestens drei Jahre halten sollten. Aber das Ganze ist aktuell ein sehr emotionales Thema.“ Denn der Beginn der Regel kommt zur Unzeit. Die Branche erwartet, dass durch eine Mindestbehaltefrist von zwei Jahren für neue Anleger das künftige Interesse an offenen Immobilienfonds gering sein wird. „Da lässt der Vertrieb kaum die Sektkorken knallen“, kommentiert ein Insider die Regel.

Und das, obwohl die großen in Österreich präsenten Immobilien-KAGs von Erste Bank, Bank Austria Real Invest und Union Invest keine Probleme haben, die gestiegen Anteilsverkäufe zu bedienen. Peter Karl, Geschäftsführer der Erste Immobilien KAG: „Wir haben im vergangenen Jahr rund 50 Objekte verkauft. Aber keines unter dem Buchwert. Wir haben dadurch einen realen Gewinn von vier Prozent erzielt.“ Ähnlich die Situation beim Bank Austria Real Invest. Geschäftsführer Czapek: „Unser Immobilienbestand beträgt derzeit 2,7 Milliarden Euro. Natürlich haben auch wir viele Objekte veräußert. Aber die Verkäufe konnten immer zu oder sogar über dem von unabhängigen Gutachtern ermittelten Wert erfolgen.“

In Deutschland wurde eine ähnliche Regel zum Schutz der Immobilienfondsgesellschaften bereits vor rund zehn Jahren eingeführt. Also zu einem passenderen Zeitpunkt. Aber anders als in Österreich gibt es einen Freibetrag zur Veräußerung von Anteilen in der Höhe von jeweils 30.000 Euro im Halbjahr, also insgesamt 60.000 Euro im Jahr. „Die Branche hat alles versucht, um eine ähnliche Regel auch für österreichische Besitzer von Anteilen an offenen Immobilienfonds zu erreichen“, erzählt Karl. Czapek ergänzt: „Wir haben bei allen relevanten Stellen darauf hingewiesen, dass Anleger, ähnlich wie in Deutschland, auch Freibeträge brauchen.“

Nun gibt es einen Hoffnungsschimmer. Im Finanzausschuss des Parlaments liegt ein Begutachtungsentwurf, der die Situation ein wenig entschärfen könnte. Demnach sollen Besitzer von Anteilen an offenen Immobilienfonds zumindest 20.000 Euro ohne Frist verkaufen können. Erste-Immobilien-KAG-Chef Karl: „Das macht uns halt nur begrenzt glücklich.“

Noch dazu, wo die Regel zeitlich befristet ist. Gemäß dem Begutachtungsentwurf gilt die Möglichkeit eines freien Verkaufs von Anteilen von Immobilienfonds im Wert von 20.000 Euro nur für die Jahre 2027 und 2028. In den Jahren 2029 und 2030 reduziert sich der freie Verkauf auf 10.000 Euro. Danach gilt ausnahmslos die Regel, dass Immobilienfonds ein Jahr gehalten werden müssen – und dann erst nach einer Frist von einem weiteren Jahr verkauft werden können.

Noch ist nicht fix, ob der Finanzausschuss im Parlament diese Ausnahmen absegnen wird. Bank-Austria-Real-Invest-Geschäftsführer Czapek: „Wir warten dringendst auf eine Entscheidung. Mit einem Freibetrag hätten Anleger die Sicherheit, dass sie kurzfristig zu Liquidität kommen können.“ Und so weiter auf eine Erholung des Marktes setzen können. Die beiden Experten raten dazu. Erste-Immo-KAG-Chef Karl zur weiteren Entwicklung: „Es gibt zu wenig Wohnraum und die Mieten steigen. Aus den Mitteln der Immofonds können private, aber auch geförderte Wohnprojekte entstehen. Und die bringen den Fonds wieder bessere Renditen.“