Steuertipp 3: Die neue betriebliche Immobilienbesteuerung

Steuertipp 3: Die neue betriebliche Immobilienbesteuerung

Das 1. Stabilitätsgesetz 2012 brachte gravierende steuerliche Änderungen im Bereich der Immobilienbesteuerung mit sich. Private Grundstücke werden nunmehr regelmäßig und unabhängig von einer Spekulationsfrist besteuert. Auch im Bereich des betrieblichen Grundstücksvermögens kam es ab 1.4.2012 zu weitreichenden Änderungen. Der folgende Beitrag gibt einen Überblick über die neue betriebliche Immobilienbesteuerung. Die neue Immobiliensteuer - Teil 2.

1. Betriebliche Veräußerungsgewinne

Gewinne aus der Veräußerung von betrieblichen Grundstücken werden seit 01.04.2012 wie im Privatvermögen grundsätzlich mit dem besonderen Steuersatz von 25 % besteuert (oder auf Antrag mit dem Tarif von bis zu 50 %). Die neue „Immo-ESt“ führt allerdings im Betriebsvermögen zu keiner Endbesteuerung, sodass die Aufnahme in die Steuererklärung erforderlich ist.

Ein Abzug von Betriebsausgaben ist bei Anwendung des Sondersteuersatzes nicht mehr zulässig, ausgenommen sind nur bestimmte Notarkosten (Mitteilung/Selbstberechnung der „Immo-ESt“). Auch der 13 %ige Gewinnfreibetrag ist mit der Sondersteuer nicht „kombinierbar“.

Die Unterschiede zwischen den Gewinnermittlungsarten wurden weitgehend beseitigt. Im Bereich der § 4-Gewinnermittler (also „steuerliche Bilanzierer“ und „Einnahmen-Ausgaben-Rechner“) ist nunmehr früher steuerfreier Grund und Boden steuerpflichtig (siehe unten „Altvermögen“). Einnahmen-Ausgaben-Rechner dürfen Anschaffungs- und Herstellungskosten für Immobilien des Umlaufvermögens erst bei Veräußerung steuerlich absetzen.

1.1 Grund und Boden

Der Veräußerungsgewinn von Grund und Boden ist – wie im außerbetrieblichen Vermögen – ab dem 11. Jahr nach dem Zeitpunkt der Anschaffung um 2 % pro Jahr – höchstens um 50 % - zu vermindern (Inflationsabschlag).

Im Unterschied zu Veräußerungen löst die Entnahme von Grund und Boden aus dem BV ins steuerliche Privatvermögen ab 01.04.2012 grundsätzlich keine sofortige Steuerpflicht mehr aus. Dies gilt für alle Gewinnermittlungsarten und zB auch bei Betriebsaufgabe; alte „Grund und Boden-Rücklagen“ sind allerdings nachzuversteuern.

Für betrieblichen Grund und Boden, welcher zum 31.03.2012 nicht steuerverfangen – also außerhalb der Spekulationsfrist – war („Altvermögen“), gilt eine Ermäßigung: Die Besteuerung kann pauschal mit effektiv 3,5 % (bzw. 15 % bei Umwidmung nach dem 31.12.1987) vom Veräußerungserlös erfolgen (sonst 25 %ige Sondersteuer vom Veräußerungsgewinn).

Tipp: In derartigen Fällen sollte jedenfalls ein Günstigkeitsvergleich der Besteuerungsmethoden vorgenommen werden!

1.2 Gebäude

Ab 01.04.2012 werden Veräußerungsgewinne von Gebäuden des BV grundsätzlich auch mit dem 25 %igen Sondersteuersatz besteuert (vorher Besteuerung mit bis zu 50 %!).

Im Unterschied zum Grund und Boden steht jedoch hier kein Inflationsabschlag zu. Weiters führt hier die Entnahme von Gebäuden ins steuerliche Privatvermögen unverändert zur sofortigen Aufdeckung der stillen Reserven. Entnahmen von Gebäuden sind daher weiterhin nur in Ausnahmefällen (insb. bei begünstigter Betriebsaufgabe: „Pension“, Erwerbsunfähigkeit, Tod) steuerfrei möglich.

Tipp: Aufgrund der unterschiedlichen Besteuerung von Grund und Boden einerseits sowie Gebäude andererseits wird künftig eine exakte Aufteilung – regelmäßig mittels Gutachten – notwendig sein.

2. Neue Einlagenbewertung

Einlagen von Immobilien ins Betriebsvermögen sind ab 01.04.2012 idR mit den (historischen) Anschaffungs- oder Herstellungskosten anzusetzen, außer der Teilwert (Verkehrswert) ist im Einzelfall niedriger. Somit ergibt sich regelmäßig eine niedrigere AfA-Bemessungsgrundlage.

3. Kein besonderer Steuersatz

Der besondere Steuersatz von 25 % gilt im Betriebsvermögen nicht für (somit Normalsteuersatz mit bis zu 50 %):

* Grundstücke des Umlaufvermögens (insb. „gewerbliche Grundstückshändler“);
* Überlassung und Veräußerung von Grundstücken ist ein Schwerpunkt betrieblichen Tätigkeit (insb. „gewerbliche Vermietung“, nicht aber eine rein vermögensverwaltende Tätigkeit);
* Teilwertabschreibungen;
* Übertragung stiller Reserven, die vor dem 01.04.2012 aufgedeckt wurden.

4. Verlustausgleich

Verluste aus betrieblichen Grundstücksveräußerungen und Teilwertabschreibungen sind innerhalb eines Jahres vorrangig mit solchen Gewinnen zu verrechnen; ein danach verbleibender Restbetrag kann uneingeschränkt mit anderen Einkünften ausgeglichen bzw. auch vorgetragen werden.

5. § 7 Abs 3-Körperschaften

GmbHs und AGs unterliegen nach wie vor mit ihren gesamten Einkünften (also auch aus Immobilienverkäufen) der 25 %igen Körperschaftsteuer. Die Verpflichtung zur Abfuhr der Immo-ESt an den Notar bzw. die Sondervorauszahlung gelten nicht für diese Körperschaften. Neu sind jedoch der Inflationsabschlag bei Veräußerung von Grund und Boden und die Steuerfreiheit von bestimmten „Zwangsgewinnen“ (Enteignung etc.).

6. Neue Chancen

Die neue Immobilienbesteuerung birgt neues Steueroptimierungspotenzial, insbesondere durch Umgründungen: Mehr zum Thema und zu den Chancen finden Sie in der brandneuen TPA Horwath-Broschüre „Immobilien-Service 2012“. Diese können Sie hier kostenlos bestellen.

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