Trendwende auf dem Wiener Büromarkt

Es ist der bisher größte Immobiliendeal des Jahres: Das Bürogebäude mit der Adresse Franz-Jonas-Platz 2–3 in Wien-Floridsdorf wechselt den Eigentümer. Verkauft wurde es von der CPI Europe, der früheren Immofinanz, vermittelt hat die Transaktion das Maklerunternehmen CBRE im Rahmen eines Co-Exklusivmandats mit EHL Das im Jahr 2009 renovierte Objekt in attraktiver Lage direkt am Bahnhof Floridsdorf mit hervorragender Anbindung an den öffentlichen Verkehr ist voll vermietet. Den Nutzern stehen mehr als 11.000 Quadratmeter modernste Büro- und Gewerbeflächen und 149 Tiefgaragenplätze zur Verfügung. „Wir freuen uns sehr über diese Transaktion, denn sie belegt unsere Einschätzung, dass die Talsohle durchschritten ist. Auch internationale Investoren finden zunehmend attraktivere Rahmenbedingungen vor. Besonderer Treiber dieser Entwicklung sind die bereits wieder steigenden Preise bei den Büroimmobilien“, sagt Lukas Schwarz, Head of Investment Properties bei CBRE Austria.

Der Kaufpreis – Käufer war ein Privatinvestor – entspricht Marktteilnehmern zufolge einer Rendite von deutlich unter fünf Prozent. Das zeigt: Die Preise auf dem Wiener Büromarkt sind nach den Krisenjahren 2023 und 2024 bereits im Steigen, und Investoren nehmen auch deutlich niedrigere Renditen als auf dem Höhepunkt der Immobilienkrise in Kauf. Denn die Rezession trifft nicht alle gleich: Während die Wirtschaft in Österreich absolut gesehen schrumpft, kommt auf jedes Unternehmen, das in Schwierigkeiten gerät, ein anderes, welches trotz der allgemeinen Marktlage sehr gute Ergebnisse erzielt. Damit gibt es zwar auf der einen Seite immer mehr „Büroleichen“ in schlechten Lagen und Projekte von insolventen Bauträgern, die sich nur schwer vermitteln lassen. Doch auf der anderen Seite treffen die besten Objekte auf eine höhere Mieter- und Investorennachfrage als vor zwei oder drei Jahren. „Die wirtschaftliche Eintrübung der vergangenen Quartale wirkt sich selektiv auf den Wiener Büromarkt aus“, erklärt Elisa Stadlinger, Geschäftsführerin und Leiterin Gewerbeimmobilien bei ÖRAG. „In Summe bleibt der Markt zweigeteilt: Während das untere Qualitätssegment unter Druck gerät, zeigen sich im Premiumsegment weiterhin stabile Tendenzen. Während bei älteren Bestandsobjekten ohne nachhaltige Sanierung und ESGZertifizierung oder in peripheren Lagen die Nutzer ausbleiben und damit ein gewisser Preisdruck und steigender Leerstand beobachtet werden können, bleiben hochwertige Flächen in Toplagen weiterhin stark gefragt.“

„Neue Projekte, die ESG-Kriterien zu wenig berücksichtigen, sind deutlich schwerer zu vermieten als noch vor einigen Jahren“, bestätigt auch Stefan Krejci von Re/Max Commercial. Die Kehrseite der Medaille sei jedoch, dass Mieter auch bereit seien, für Topobjekte weitaus höhere Mieten als vor zwei oder drei Jahren zu bezahlen. Die Spitzenmieten für die besten Objekte in Wien haben bereits um rund 20 Prozent angezogen und 28 Euro pro Quadratmeter im Monat erreicht, wie auch die anderen Maklerunternehmen bestätigen. Allerdings gebe es für diesen nicht präzise definierbaren „Sex Appeal“ einer Büroimmobilie keine universell gültigen Durchschnittswerte, sondern nur lage- und verhandlungsabhängige Erfahrungswerte, so Krejci: „Durch die Vielzahl an aktuellen wirtschaftlichen Herausforderungen sehen wir vermehrt deutlich längere Verhandlungsprozesse. Das ist nachvollziehbar, denn die teilweise unterschiedlichen Interessenslagen müssen auch der aktuellen wirtschaftspolitischen Realität gerecht werden.“

Wenn das gelingt, steht einem Mietabschluss nichts im Wege: Im Vorjahr wurden 200.000 Quadratmeter Büroflächen in Wien vermietet, und damit rund 30 Prozent mehr als im Jahr zuvor. Heuer rechnen die Maklerunternehmen mit einer noch höheren Vermietungsleistung. Denn auch die Rückkehr vieler Unternehmen aus dem Homeoffice hin zu überwiegend präsenzbasierten Arbeitsmodellen verleihe dem Wiener Büromarkt spürbare Impulse, erklärt Frank Brün, Leiter des Büroconsulters Vienna Research Forum (VRF). „Während in und nach der Pandemie viele Betriebe auf Flächenreduktion setzten oder temporär auf Expansion verzichteten, zeigt sich nun ein klarer Trend zur strategischen Neuausrichtung: Büroflächen werden nicht nur wieder verstärkt nachgefragt, sondern auch gezielt umgestaltet – hin zu attraktiven, kommunikationsfördernden Arbeitswelten in sehr zentralen Lagen beziehungsweise zu Büroclustern, die sowohl Teamarbeit als auch individuellen Rückzug ermöglichen“, so Brün. „Das Büro wird damit zur zentralen Plattform für Unternehmenskultur, Innovation und Zusammenarbeit.“ Das bestätigt auch Stadlinger: Das Büro sei heute mehr denn je eine Beton gewordene Visitenkarte jenes Unternehmens, das dort seine Zelte aufschlage. „Ein modernes Büro ist ein strategischer Erfolgsfaktor für Arbeitgeberattraktivität, Effizienz und ESG-Compliance“, so die ÖRAG-Geschäftsführerin. „Büros müssen anpassbar und multifunktional sein, von Open Spaces über Rückzugsräume bis zu Bereichen für Kollaboration. Besonders gefragt sind zonierte Flächenmodelle, die sowohl fokussiertes Arbeiten als auch kreativen Austausch innerhalb von Teams ermöglichen. Denn Ergonomie, akustisch optimierte Zonen und Smart-Office-Lösungen unterstützen nicht nur das Wohlbefinden, sondern auch die Produktivität und Mitarbeiterbindung.“

Wer ein modernes Büro als steinerne oder gläserne Visitenkarte für sein Unternehmen sucht, muss aber bald noch tiefer in die Taschen greifen. Denn das Angebot wird dünner: Die Leerstandsrate ist durch den Mangel an Fertigstellungen seit 2023 stark gesunken und liegt laut VRF bei 3,8 oder laut CBRE bei 3,4 Prozent, „ein im internationalen Vergleich sehr niedriger Wert“, wie Brün anmerkt. Vor dem Hintergrund eines zurückhaltenden Fertigstellungsvolumens bleibe das Angebot an modernen Büroflächen aber weiterhin begrenzt. So werden heuer und nächstes Jahr weit weniger als 100.000 Quadratmeter neue oder modernisierte Büroflächen errichtet. Zum Vergleich: Vor der Pandemie waren Jahre mit dem Doppelten dieser Neubauleistung die Regel.

„Der Wiener Büromarkt ist von einer paradoxen Entwicklung geprägt: Einerseits hohe Nachfrage nach den besten Flächen, andererseits eine stagnierende Neubautätigkeit“, stellt auch Christian Sommer, Geschäftsführer Engel & Völkers Commercial, fest. „Die Zahl der Baugenehmigungen ist rückläufig, Genehmigungsverfahren dauern oft viele Monate, gleichzeitig steigen die Baukosten kontinuierlich.“ Heuer kommen in diesem Umfeld überhaupt nur vier neue Büroprojekte in Wien: Drei Bauteile des „TwentyOne Central Hubs“, „DC Waterline“ in Floridsdorf und Donaustadt sowie „Enna“ in Wien-Landstraße und „Carré Muthgasse“ in Döbling. Übrigens: In keinem der neuen Projekte kalkulieren die Entwickler mit Spitzenmieten. Im „Enna“ beispielsweise werden laut ÖRAG trotz City-Nähe und einem umfassenden Gastronomie- und Fitnessangebot nur 18 bis 20 Euro pro Quadratmeter im Monat veranschlagt. Im „Leopoldquartier“ am Donaukanal, das 2026 die größte Fertigstellung wird, verlangt Entwickler UBM Development mit rund 24 Euro pro Quadratmeter im Monat ähnlich moderate Mieten – wer seinen Umzug bereits jetzt vor der Fertigstellung plant und den Mietvertrag noch heuer unterschreibt, ist natürlich im Vorteil.