Zinshäuser: Alte Schätze zum Sonderpreis

Von der Kaiserzeit in die Krisenzeit in wenigen Monaten: Nirgendwo in Österreich platzte die Immobilienblase mit einem so lauten Knall wie auf dem Wiener Zinshausmarkt. Die Anzahl der Transaktionen hat sich von 2020 auf 2023 von 500 auf 250 halbiert, die Preise sanken je nach Lage um bis zu 50 Prozent. Sveta Group, VMF Immobilien, El-Co: Eine Reihe von prominenten Zinshausinvestoren schlitterte in die Insolvenz, auch aktuell finden sich auf der gerichtlichen Versteigerungsplattform mehrere Wiener Häuser in sehr guten Lagen mit Rufpreisen von 50 Prozent unter ihren Schätzwerten.

Doch der Absturz ist zumindest gestoppt: Im Vorjahr gab es laut Otto Immobilien 297 Transaktionen, immerhin um 24 mehr als 2023. Und die Nachfrage steigt wieder – zumindest für gepflegte Häuser in guten Lagen und wenn der Preis passt, sagt Philipp Maisel, Leiter des Zinshaus-Teams beim führenden Zinshausmakler. Denn Fantasiepreise gibt es nicht einmal mehr in den besten Lagen: Der größte Deal heuer, der Verkauf eines Hauses am Schmerlingplatz in der Wiener City, entspricht bei einem Volumen von 22,8 Millionen Euro, bezogen auf die Nutzfläche, einem Kaufpreis von weniger als 9.000 Euro pro Quadratmeter – in derselben Lage waren vor fünf Jahren auch 20 Prozent mehr leicht erzielbar.

Doch Wien ist bekanntlich nicht die City. Durchschnittlich kostet ein Wiener Zinshaus aktuell rund 3.200 Euro pro Quadratmeter, in den günstigsten Bezirken wie Favoriten sogar nur die Hälfte. Wobei ein Schnäppchenpreis allein noch keinen Käufer hinterm Ofen hervorlockt, denn auch die Postleitzahl muss stimmen: „Die Nachfrage konzentriert sich derzeit vor allem auf gute Lagen innerhalb des Gürtels und zusätzlich auf die Bezirke Hietzing, Währing und Döbling“, so ­Maisel. „Hier stehen vor allem voll entwickelte Objekte im Fokus eigenkapitalstarker Anleger wie Family Offices oder Stiftungen. Außerdem verzeichnen wir eine gute Nachfrage nach kleineren Objekten mit einem Verkaufsvolumen bis drei Millionen Euro.“

In der Tat: Während der Preisbereich zwischen einer und drei Millionen Euro früher für Einfamilienhäuser und Villen in Wien stand, lässt sich inzwischen mit dieser Summe auch ein Stück Wiener Geschichte mit gegliederter Fassade, Innenhof sowie Sanierungs- und Dachausbaupotenzial erwerben. Damit schlägt die Stunde der privaten Käufer, so Otto-Immobilien-Geschäftsführer Eugen Otto: „Die allgemeine Stabilisierung des Wiener Zinshausmarkts schafft ein ideales Kauf- und Verkaufsumfeld für private Eigentümer, da kurzfristig keine starken Preisanstiege zu erwarten sind. Die Marktaktivität verstärkt sich, und langfristige, wertstabile Anlagen liegen wieder im Trend.“

Wobei nicht jeder Käufer das Haus entwickeln möchte – inzwischen gibt es sogar den Trend zum Zinshaus als Einfamilienhaus. So konnte Plenus Immobilien Ende 2024 ein knapp zwei Millionen teures Objekt in Wien-Penzing an zwei Schwestern vermitteln, die es als Zweifamilienhaus nutzen und ihre Wohnträume auf rund 800 Quadratmetern verwirklichen möchten. „In den letzten Monaten haben wir eine sehr starke Nachfrage nach leeren Zinshäusern registriert, in die Familien- oder Wohngemeinschaften zusammenziehen können“, sagt Plenus-Geschäftsführer Thomas Gruber, „ein Trend, der sich aus den früheren Vierkanthöfen am Land nun in moderner Form in der Stadt neu etabliert.“ Denn der Bank sei es egal, ob sie ein „­gewöhnliches“ Einfamilienhaus oder ein Zinshaus finanziert: „Zinshäuser sind derzeit hochinteressant für eigenkapi­talstarke Privatinvestoren dank der attraktiven Einkaufspreise“, sagt Benedikt Grossmann, Geschäftsführer des auf hochwertige Altbausanierungen spezialisierten Immobilieninvestors Grossmann + Kaswurm Immobilien: Auch die Banken würden bei genügend Eigenkapital gerne wieder Kredite für Zinshäuser vergeben. „Diese Investorengruppe ist vorrangig an fertigen Produkten mit guten Renditen interessiert. Unserer Wahrnehmung nach finanzieren Banken diese Investments gerne, wenn auch auf Basis einer erhöhten Eigenmittelquote.“

Eine andere Möglichkeit ist – vor allem vor dem Hintergrund der von der neuen Bundesregierung für Altbauten eingeführten Mietpreisbremse – die Nutzung für Kurzzeitwohnen: Wenn kein Wohnungseigentum begründet wurde – und das ist in allen klassischen nicht parifizierten Zinshäusern der Fall –, lassen sich die Wohnungen über die diversen Buchungsplattformen touristisch nutzen. „Durch Sondernutzungen mit erhöhten Renditen wie beispielsweise der Airbnb-Nutzung lassen sich deutliche Wertsteigerungen erzielen“, sagt Grossmann – sprich: Der Eigentümer muss nicht warten, bis sich der Immobilienmarkt wieder erholt und die alte Substanz wieder mehr wert ist. „Dieses Konzept haben wir bereits bei fünf Objekten erfolgreich umgesetzt.“

Wer weiter auf Entwicklung setzt, sind die Immobilienprofis. Grossmann + Kaswurm entwickelt heuer drei Projekte in Wien, die 3SI Immogroup sogar vier bis sechs. Dabei werden die Objekte umfassend revitalisiert, inklusive neuer Freiflächen und Dachausbau. „Mit unseren Sanierungsprojekten tragen wir aktiv zur Nachverdichtung bei und fördern nachhaltigen Wohnraum, indem wir bestehende Gebäude aufwerten und für die Anforderungen der heutigen Zeit fit machen“, erklärt Michael Schmidt, Geschäftsführer der 3SI Immogroup. „Unsere Arbeit vereint Tradition und Moderne und schafft Wohnraum mit hoher Lebensqualität.“

Besonders ­ambitioniert ist das Projekt „Prunkstück“ in der Tendlergasse in Wien-Alsergrund: Dort werden die Wohnungen exklusiv ausgestattet, inklusive französischen Fischgrätparketts und Eigengärten sowie Terrassen, der Klimastandard wird so stark angehoben, dass das Haus die Zertifizierung klima:aktiv Gold erhalten soll. „Hier schaffen wir einen Ort, der Geschichte und Zukunft verbindet, ein Zuhause, das höchsten Ansprüchen gerecht wird und den Charme der historischen Wiener Architektur bewahrt“, so Schmidt.

Das Projekt rechnet sich, indem die Wohnungen nicht im 3SI-Immogroup-Port­folio verbleiben und langfristig vermietet, sondern verkauft werden – zu Preisen von rund 8.500 Euro pro Quadratmeter. Laut Grossmann eine logische Folge von politischen Querschüssen gegen Hausherren wie der Mietpreisbremse: „Wer Eigen­tümern dauerhaft die Luft abschnürt, muss sich nicht wundern, wenn Mietwohnungen vom Markt verschwinden. Viele Vermieter werden gezwungen sein, ihre Objekte ins Eigentum zu verkaufen. Was übrig bleibt, sind dann vor allem Wohnungen in schlechten Lagen, also gerade nicht das, was politisch gewollt ist.“

Auch Grossmann kauft wie Schmidt weiter, denn lange werden klassische Mietshäuser wenige Meter von einer U-Bahn-Station entfernt in der laut Studien lebenswertesten Stadt der Welt nicht mehr 1.500 Euro pro Quadratmeter kosten, ist er überzeugt: „Die Preise haben sich auf einem sehr niedrigen Niveau manifestiert, um etwa 30 bis 40 Prozent günstiger als noch vor einigen Jahren. Diese Situation wird jedoch nicht lange anhalten, wir bemerken schon eine deutlich höhere Aktivität. Das Zinshaus als begrenztes Gut stellt aufgrund der aktuellen Preissituation ein hoch rentables Betätigungsfeld dar, insbesondere das Bauträger-Zinshaus, welches Dachgeschoßausbau, Sanierung und Einzelabverkauf umfasst.“ Häuser, die das Vermögen ihrer Eigentümer bereits seit mehr als 100 Jahren bewahrt haben, werden das also auch in den kommenden 100 Jahren tun – und dabei still und leise das Stadtbild von Wien prägen.