Neubauprojekte: Wohnungen im Ausverkauf

Rund 5.000 Euro pro Quadratmeter für eine Neubauwohnung mit Freifläche, Grünblick und Tiefgarage: Das Projekt „Bella Vita“ des Bauträgers Hero Group in Wiener Neustadt umfasst 49 hochwertige Eigentums- und Vorsorgewohnungen mit zwei bis vier Zimmern wenige Meter von der S-Bahn-Station entfernt, die auch für Pendler interessant sind. „‚Bella Vita‘ steht für hohe Lebensqualität, ein durchdachtes Wohnkonzept und eine Lage, die naturnahes Wohnen mit exzellenter Anbindung an Wien vereint“, so Karina Schunker, Geschäftsführerin EHL Wohnen, die das Projekt vermarktet und über ein hohes Interesse von Eigennutzern und Anlegern berichtet. „Dieses Zusammenspiel trifft den Zeitgeist, und genau das wissen viele Wohnungssuchende derzeit besonders zu schätzen.“

Denn der höchste Bedarf besteht derzeit an leistbarem Wohnraum. Doch die Zahl der Fertigstellungen nimmt kontinuierlich ab: „Die Anzahl sinkt bis 2026 im Vergleich zu 2022 um 40 Prozent. Das ist dramatisch, das ist beinahe eine Halbierung, die einer Stadt in der Größe von Wiener Neustadt entspricht“, sagt Herwig Pernsteiner, Obmann-Stellvertreter des Verbands gemeinnütziger Bauvereinigungen GBV. Experten warnen daher vor einer drohenden Wohnungsknappheit. „Es ist unausweichlich, dass künftig weniger Wohnungen auf den Markt kommen“, sagt Michael Klien, Wirtschaftsforscher am Wifo: „Die nächste Wohnbaulücke wird sich in Österreich aufgrund der wenigen Baubewilligungen der vergangenen Jahre spätestens 2026 auftun“ – und dann werden auch die Kaufpreise drastisch steigen müssen.

Bis dahin wird das aktuelle Angebot an neuen Wohnungen vom Markt bereits aufgesaugt sein. Doch für finanzkräftige Käufer öffnet sich jetzt ein Zeitfenster: Weil die strengen Finanzierungsregeln der KIM-V erst ab dem Sommer aufgeweicht werden und die Zinssenkungen bei den Hypothekarkrediten erst langsam ankommen, dauert die Vermarktung einer neuen Immobilie laut Maklern derzeit doppelt bis dreimal so lange wie früher. Und weil vor dem Platzen der Immobilienblase vor drei Jahren ein regelrechter Wohnbau-Boom herrschte, Projekte aber genau drei Jahre von der Planung bis zur Fertigstellung brauchen, ist das Angebot an hochwertigen, aber leistbaren Neubauwohnungen aktuell besonders hoch, Käufer können damit aus dem Vollen schöpfen.

Zudem können die Entwickler ihre Preise – anders als andere Branchen – nicht mit der Inflation erhöhen. Vor der Krise wurden Wohnungen „vom Plan weg“ verkauft, und die meisten Projekte wurden während der Bauphase noch teurer. Das ist vorbei: In den meisten Projekten, die im Vorjahr und heuer fertiggestellt wurden und werden, ist etwa die Hälfte der Einheiten noch zu haben – zu den Preisen aus der „guten alten vorinflationären Zeit“.

Damit sind fertige Neubauwohnungen derzeit leistbarer denn je. In den östlichen Bundesländern sind 5.000 Euro pro Quadratmeter die Regel, aber selbst in den besten Wiener Lagen gibt es Schnäppchen. So vermarktet der private Immobilienentwickler JP Immobilien in seinem neuesten Projekt in Wien-Margareten, das erst 2028 fertig wird, Neubauwohnungen um rund 8.500 Euro pro Quadratmeter – 500 Meter entfernt, in einem bezugsfertigen JP-Immobilien-Projekt an der Wiedner Hauptstraße in Gehdistanz zur Wiener City sind ähnliche Wohnungen je nach Größe um zehn bis 20 Prozent günstiger zu haben. Auch das Ausstattungsniveau ist mit dem neuesten Projekt auf Augenhöhe. PV-Anlage, E-Auto-Ladestationen, intelligente Hausverwaltung über App: All das können Eigennutzer wie Anleger nicht nur im neuen Projekt, sondern auch im Ende 2024 fertiggestellten Gebäude haben, allerdings schon ab 7.500 Euro pro Quadratmeter.

Denn fertige Wohnungen sind allein deswegen günstiger, weil die Boomphase auf dem Immobilienmarkt vorbei ist und die Entwickler vor einigen Jahren noch viel günstiger bauen und finanzieren konnten als heute – und nicht deswegen, weil ihre Grundrisse veraltet wären oder ihre Ausstattung nicht dem aktuellen Standard entsprechen würde, erklärt Schunker: „Schlecht geschnittene Wohnungen hatten es auch in guten Zeiten schwierig, einen Abnehmer zu finden.“ Die Qualität aktuell bezugsfertiger Neubauobjekte entspricht zeitgemäßen Standards, die auch in den kommenden Jahren nicht strenger werden – die Rede ist eher von Erleichterungen als von Verschärfungen der Bauordnung.

Dass bereits bezugsfertige Neubauwohnungen keine Käufer finden, liegt also nicht an ihren Merkmalen, sondern an den veränderten wirtschaftlichen Bedingungen. Vor dem Anstieg des risikolosen Zinssatzes waren Vorsorgewohnungen der Hit, deswegen wurden die meisten großen Bauprojekte direkt von Investmentfonds erworben. Diese sind als Käufer inzwischen vom Markt verschwunden.

Jetzt kaufen Private, und wenn ein Haus mit 40 bis 80 Einheiten wohnungsweise verkauft wird, dauert das eben länger, erklärt Peter Weinberger, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien NÖ-Wien-Burgenland: „Die meisten Käufer sind derzeit Privatpersonen, die auf ihre Zukunft schauen und sich selbst etwas schaffen wollen – ihnen geht es weniger um den Anlageaspekt als um Lebensmittelpunkte, ihre individuelle familiäre Situation und den realen Wert der Immobilie“, so Weinberger.

Auch bei Raiffeisen WohnBau gibt es fertige Projekte, in denen es noch Einheiten zum Preisniveau von vor zwei, drei Jahren gibt: So liegen die Preise der noch verfügbaren Einheiten im 2023 fertiggestellten Projekt in der Versorgungsheimstraße in Wien-Hietzing bei 7.500 Euro pro Quadratmeter – im neueren Projekt in der wenige Hundert Meter entfernten Fasangartengasse, das im Herbst 2024 in den Bau ging, jedoch bereits bei 8.300 Euro. Auch bei Winegg sind viele Einheiten in bezugsfertigen Projekten günstig zu haben. Für aktuelle Winegg-Projekte sind ab rund 7.500 Euro pro Quadratmeter zu budgetieren – in Wien-Meidling bietet Winegg in einem Projekt, das seit 2024 bezugsfertig ist, Neubauwohnungen aber um 6.000 Euro pro Quadratmeter.

„Die Nachfrage nach Wohnungseigentum zu ‚alten‘ Preisen ist vor allem im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auch bei unseren Projekten merklich gestiegen“, sagt Michael Neubauer, Geschäftsführer von NÖ Immobilien Development (NID). Das Unternehmen errichtet Wohnungen für Eigennutzer und Anleger in Wien und Umgebung, die günstigsten fertigen Einheiten gibt es derzeit im „Das Kremserberg“ in St. Pölten, um rund 3.600 Euro pro Quadratmeter. „Die Preisentwicklung bei Immobilien ist von Angebot und Nachfrage bestimmt“, sagt er: „Sollte es wie prognostiziert zu einer Verknappung des Angebotes durch ein geringes Neubauvolumen kommen, werden sich die Verkäufer sicher nicht scheuen, die Verkaufspreise entsprechend anzupassen.“

„Viele Projektgesellschaften, die ‚alte‘ Neubauwohnungen anbieten, sind unter Druck geraten, sodass man momentan noch gut verhandeln kann“, meint auch Dieter Steup, Geschäftsführer des Maklerunternehmens Steup Realitäten. „Das wird sich aufgrund des reduzierten Angebots jedoch bald ändern.“

Die Zinsen dürften in der Eurozone nicht mehr lange fallen – wer langfristig denkt, müsste also genau jetzt vom Sparbuch auf das Grundbuch umsatteln, rät daher Steup: „Fertige Wohnungen bieten dem Käufer mehr Sicherheit, zudem gibt es bereits wieder Kredite mit Zinssätzen unter drei Prozent.“ Auch für langfristig denkende Anleger zahle es sich aktuell besonders aus, in eine günstige Neubauwohnung zwecks Vermietung zu investieren, rät Weinberger: Im Gegensatz zum Altbau sind neue Eigentumswohnungen vom Mietendeckel nicht betroffen, somit können die Investoren höhere Mieten „mitnehmen“ und sich auf sattere Erträge freuen, weist der Raiffeisen-ImmobilienGeschäftsführer hin: „Neben anderen Anlageaspekten sprechen damit auch die steigenden Mieten dafür, Eigentum zu erwerben.“

Das findet auch Schunker: „Wohneigentum zu erwerben, zahlt sich immer aus – das gilt jetzt besonders“, sagt sie. „Die durchschnittliche jährliche Rendite von Anlagewohnungen von aktuell rund 3,5 Prozent ist vor allem deswegen bemerkenswert, weil jetzt auch an sehr guten Standorten deutlich mehr als drei Prozent Ertrag erzielbar sind. An durchschnittlichen Standorten gehen die Renditen hingegen sogar bis gegen vier Prozent. Vor zwei, drei Jahren waren solche Werte nicht erzielbar.“

Michael Ehlmaier, geschäftsführender Gesellschafter der EHL-Immobilien-Gruppe, spricht ebenfalls von einem interessanten Zeitfenster für Käufer. „Wohnimmobilien sind für Privatinvestoren traditionell ein sicherer Hafen, der gerade in der aktuell schwierigen und unsicheren gesamtwirtschaftlichen Situation gerne angesteuert wird“, rät er zum Investment. Auch Steup unterstreicht dies: „Die Preise werden steigen, da die Nachfrage laufend zunimmt – daher ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um zu kaufen. Bauträger, die trotz der Krise weiterhin guten Wohnraum gebaut haben, profitieren jetzt davon.“ Also: Wer überlegt, eine neue Wohnung zu kaufen, sollte sich rasch entscheiden, denn das Angebot wird für lange Zeit nicht wieder so gut sein.