Wird ein Unternehmen verkauft, bleibt der Standort oft gleich. Das gilt aber nicht zwingend für den Mietzins, wenn das Unternehmen in gemieteten Räumen ansässig ist. Unterliegt das Mietobjekt dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (kurz: MRG), sieht § 12a MRG eine spezielle Regelung vor. Besonders sollen dadurch etwaige Umgehungskonstellationen unterbunden werden.
Wann unterliegt ein Mietvertrag dem mietrechtlichen Vollanwendungsbereich?
Dem Vollanwendungsbereich unterliegen etwa Mietobjekte in Altbauten, die vor dem 1.7.1953 erbaut wurden und mehr als zwei selbständige Mietgegenstände (z.B. Wohnungen oder Geschäftslokale) haben. Ebenso unterliegen vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die vor dem 9. Mai 1945 errichtet wurden und mehr als zwei Mietgegenstände haben, vollständig dem Mietrechtsgesetz. Außerdem sind noch geförderte Neubauten mit mehr als zwei Mietgegenständen inkludiert.
Was regelt § 12a MRG genau?
Diese Bestimmung regelt die Auswirkung einer Veräußerung bzw. Verpachtung eines Unternehmens auf den Mietzins.
Wenn der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit sein darin betriebenes Unternehmen veräußert und dieses in den gleichen Räumen weitergeführt wird, tritt der Erwerber an die Stelle des bisherigen Hauptmieters in den Mietvertrag ein.
Die Pflicht, diesen Umstand unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen, trifft sowohl den Veräußerer als auch den Erwerber. Ist der aktuelle Mietzins niedriger als der angemessene Hauptmietzins nach § 16 Absatz 1 MRG, so darf der Vermieter ab dem der Unternehmensveräußerung folgenden Zinstermin die Miete entsprechend der gesetzlichen Bestimmungen anheben. Die Anhebung muss jedoch spätestens binnen sechs Monaten ab Anzeige der Veräußerung erfolgen. Ansonsten ist eine Anhebung des Mietzinses auf dieser Grundlage nicht zulässig.
Bitte keine Umgehungsversuche
Ändert sich bei einem Einzelunternehmen der Name des Unternehmers, ist es leicht zu erkennen, dass es zu einer Änderung des Mieters gekommen ist. Die möglicherweise damit einhergehende Anpassung des Mietzinses ist aus Mietersicht eine unliebsame Folge. In manchen Fällen wird daher gerne versucht, eine Möglichkeit zu finden, eine solche Mieterhöhung zu umgehen.
Eine Änderung der Gesellschaftsstruktur soll dem Problem Abhilfe schaffen.
Gründet der Einzelunternehmer eine GesmbH, könnte versucht werden nach Übergabe lediglich den neuen Eigentümer als Gesellschafter einzusetzen. Nach außen hin würde dennoch weiterhin die Gesellschaft als Mieter auftreten.
Aber Achtung: Genau hier setzt § 12a Absatz 3 MRG an. Auch wenn sich augenscheinlich nach außen hin nichts ändert, kommt es innerhalb der Gesellschaft zu einer Änderung des Machtverhältnisses. Denn hierbei ändern sich die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten maßgeblich. Auch hier sind die vertretungsbefugten Organe der Gesellschaft verpflichtet, die Änderungen der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen.
Eine Erhöhung des Mietszinses kann somit nicht umgangen werden.
Exkurs: Verpachtung
Grundsätzlich kann ein Unternehmen nicht nur verkauft, sondern auch verpachtet werden.
Was versteht man unter Pacht?
Bei einer Pacht wird das „lebendige“ Unternehmen (samt Kundenstock etc.) gegen Entgelt überlassen. Bei der Miete hingegen ist bloß die Räumlichkeit (ggf. auch das Inventar) umfasst.
§ 12a MRG regelt auch diesen Fall.
Hauptmieter und Pächter müssen dem Vermieter die Verpachtung und ihre geplante Dauer umgehend melden. Der Vermieter kann die rechtlichen Folgen der Verpachtung grundsätzlich ab dem nächsten Zinstermin geltend machen. Ist die derzeitige Miete niedriger als eine angemessene Miete gemäß § 16 Absatz 1 MRG, darf der Vermieter für die Dauer der Verpachtung eine Erhöhung bis zum gesetzlich zulässigen Betrag verlangen. Die Art der Geschäftstätigkeit im Mietobjekt ist hier jedoch zu berücksichtigen. Ändert der Pächter im Nachhinein die Art dieser Geschäftstätigkeit, darf der Vermieter ab diesem Zeitpunkt die angemessene Miete ohne Rücksicht auf die Art der Tätigkeit verlangen.
Ausnahme: Verpachtet der Hauptmieter sein Unternehmen aus wichtigen persönlichen Gründen, etwa wegen Krankheit, und höchstens für fünf Jahre, darf die Miete in diesem Zeitraum nicht erhöht werden.
Fazit: Beim Verkauf oder der Verpachtung eines Unternehmens kann der Vermieter den Mietzins unter gewissen Voraussetzungen auf ein angemessenes Niveau anheben – Umgehungskonstruktionen sind dabei ausdrücklich ausgeschlossen. In eng begrenzten Ausnahmefällen – etwa bei einer Verpachtung aus wichtigen persönlichen Gründen – bleibt eine Mietzinserhöhung unzulässig.
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