Neuerungen im Mietrecht

Was ändert sich alles?

Bevor wir uns dem Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) im Detail widmen, ist es sinnvoll, kurz auf die weiteren Änderungen durch das 5. MILG einzugehen. Obwohl der Schwerpunkt klar auf der Indexierung des Mietzinses liegt, greift das Gesetz auch in andere Bereiche des Miet- und Privatrechts ein.

So wurde etwa die Mindestlaufzeit für befristete B2C Mietverträge gemäß § 29 Mietrechtsgesetz (MRG) von drei auf fünf Jahre verlängert. Außerdem wurde im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) mit § 879a eine eigene Regelung eingeführt, die Kriterien für die Sittenwidrigkeit von Wertsicherungsklauseln festlegt. Ziel ist es, mehr Rechtssicherheit zu schaffen und die bisher uneinheitliche Rechtsprechung auf eine klare Grundlage zu stellen.

Darüber hinaus regelt das neue zivilrechtliche Indexierungsanpassungsgesetz (ZIAG) auch Wertsicherungsvereinbarungen in anderen langfristigen Verträgen, zum Beispiel bei Versicherungen, Krediten oder Energieverträgen.

Ein weiterer wichtiger Punkt betrifft die Rückforderung von Mietzahlungen, die auf unwirksamen Wertsicherungsklauseln beruhen. Hier wurde festgelegt, dass Rückforderungen grundsätzlich nur noch für maximal fünf Jahre möglich sind und eine kurze Verjährungsfrist von drei Jahren gilt. Allerdings gibt es Ausnahmen, weshalb Verbraucherschützer davon ausgehen, dass diese Einschränkung in der Praxis nur begrenzt relevant sein wird.

Wann gilt das MieWeG?

Das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) ist am 1. Januar 2026 in Kraft getreten und gilt für Mietverträge über Wohnungen, die zumindest teilweise dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen. Es findet keine Anwendung auf Mietobjekte im Vollausnahmebereich (z.B.: Einfamilienhäuser), Geschäftsraummieten sowie auf Mietverträge nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG; Genossenschaftswohnungen).

Wird eine Immobilie sowohl zu Wohn- als auch zu Geschäftszwecken genutzt, ist entscheidend, welcher Nutzungszweck überwiegt.

Für Genossenschaftswohnungen kann das MieWeG jedoch in zwei Ausnahmefällen relevant sein: Erstens, wenn der Mietzins nach dem Richtwertmietzins oder zweitens ein angemessener Mietzins zulässig ist. Das betrifft vor allem Eigentumswohnungen, die ursprünglich von gemeinnützigen Bauträgern erworben und später von Privatpersonen weitervermietet werden, sowie Fälle, in denen Fördermittel vorzeitig zurückgezahlt wurden.

Achtung: Das MieWeG kommt nur dann zur Anwendung, wenn im Mietvertrag eine gültige Wertsicherungsklausel vereinbart wurde. Gibt es keine solche Vereinbarung oder ist die Klausel unwirksam, greift das MieWeG nicht automatisch ein. Es besteht jedoch die Möglichkeit, im Vertrag explizit auf das MieWeG Bezug zu nehmen, zum Beispiel durch folgende Formulierungen:

„Der Mietzins ist entsprechend dem Mieten-Wertsicherungsgesetz wertgesichert.“

„Die Wertsicherung des Mietzinses erfolgt gemäß dem Mieten-Wertsicherungsgesetz.“

Einheitlicher Valorisierungstermin

Wertsicherungsansprüche, die ab dem 01.01.2026 entstehen, dürfen nur noch einmal jährlich, jeweils zum 1. April, abgerechnet werden. Wichtig ist: Die erste Mietzinserhöhung nach Vertragsabschluss darf frühestens im April des Kalenderjahres erfolgen, das auf den Vertragsabschluss folgt – nicht auf den Vertragsbeginn.

Beispiel: Der Vertrag wird am 01.11.2026 abgeschlossen, Vertragsbeginn ist der 01.02.2027. Die erste Valorisierung darf daher am 01.04.2027 erfolgen.

Wenn zwischen dem Vertragsabschluss und dem ersten Valorisierungszeitpunkt noch keine vollen 12 Monate vergangen sind, muss die Wertsicherung für dieses Jahr anteilig (aliquot) berechnet werden. Die Aliquotierung bezieht sich dabei auf die Monate des Kalenderjahres, die nach dem Vertragsabschluss bis zum nächsten Valorisierungsstichtag liegen.

Beispiel: Findet der Vertragsabschluss 01.11. 2026 statt, darf am 01.04.2027 ein Zwölftel der Indexveränderung zum Vorjahr valorisiert werden.

Beispiel: Findet der Vertragsschluss am 01.05.2027 statt, können am 01.04.2028 nur sieben Zwölftel der Indexveränderung zum Vorjahr valorisiert werden.

Auch bei Altverträgen mit abweichenden Wertsicherungsklauseln erfolgt die Anpassung künftig am 1. April. Die Erhöhung richtet sich dabei nach dem im Vertrag vereinbarten Zeitpunkt, wird aber zum 1. April verrechnet. Solche abweichenden Vereinbarungen bleiben weiterhin möglich.

Beispiel: Vertraglich ist der August als Vergleichswert festgelegt. Die VPI-Veränderung von August 2026 auf August 2027 beträgt 2%. Die Erhöhung des Mietzins um 2% darf im April 2028 verrechnet werden, auch wenn die VPI-Veränderung von April 2027 auf April 2028 bei 3% liegt.

Begrenzungen in der Höhe

Liegt die Indexveränderung zwischen Vergleichswert und Valorisierungszeitpunkt unter 3%, kann die Miete wie gewohnt angepasst werden. Übersteigt die Veränderung jedoch 3%, darf der über diesen Schwellenwert hinausgehende Betrag nur noch zur Hälfte auf den Mieter umgelegt werden.

Beispiel: Die VPI-Veränderung von 2028 auf 2029 beträgt 3,7%. Im April 2029 darf der Mietzins um 3,35% erhöht werden.

Für Kategorie- oder Richtwertmietzinse im Vollanwendungsbereich des MRG gelten in den Jahren 2026 und 2027 besondere Höchstgrenzen: 2026 darf der Mietzins maximal um 1%, 2027 maximal um 2% erhöht werden. Erst ab 2028 greift auch für diese Mietverhältnisse die allgemeine Regelung zur Wertsicherung.

Unabhängig von der Wertsicherung ist im Vollanwendungsbereich und im Bereich von Förderungsrichtlinien die maximale Zinshöhe zu berücksichtigen.

Die Parallelrechnung

Besteht ein Altvertrag oder wird eine Wertsicherungsklausel vereinbart, die vom MieWeG abweicht, muss der Vermieter eine sogenannte Parallelrechnung durchführen. Dabei gibt es zwei Schritte:

1. Berechnung der Vertragskurve: Zuerst wird die Erhöhung nach der vertraglichen Wertsicherungsklausel berechnet.

   Beispiel: Im Vertrag ist eine halbjährliche Anpassung vereinbart, aber nur dann, wenn die Indexsteigerung 5% überschreitet (Schwellenwert). Sobald diese Grenze erreicht ist, wäre laut Vertrag eine Anpassung möglich – abgerechnet wird trotzdem erst zum nächsten 1. April.

2. Berechnung der Begrenzungskurve: Anschließend wird die Erhöhung nach den Vorgaben des MieWeG berechnet.

   Gerade wenn Schwellenwerte vereinbart wurden, ist es notwendig, die Inflationsentwicklung der letzten Jahre und die Begrenzungen durch das MieWeG mit einzubeziehen.

   Beispiel: Die erste Valorisierung erfolgt am 01.04.2026. Die vertragliche 5%-Schwelle wird erst im Oktober 2028 überschritten. Für die Begrenzungskurve wird jedoch jeweils zum 1. April 2027 und 2028 gerechnet, wobei auch hier die gesetzlichen Höchstgrenzen zu beachten sind.

Der Mietzins darf dann nur um den jeweils niedrigeren Betrag erhöht werden. Liegt die Vertragskurve unter der Begrenzungskurve, gilt die günstigere – also die vertragliche – Regelung.

Unterm Strich

Das MieWeG gilt für Mietverträge über Wohnungen, die dem MRG unterliegen, sofern eine gültige Wertsicherungsklausel vereinbart ist. Die Mietanpassung erfolgt ab 2026 jährlich zum 1. April. Indexsteigerungen über 3% dürfen nur zur Hälfte weitergegeben werden. Für Kategorie- und Richtwertmieten gibt es 2026 und 2027 zusätzliche Höchstgrenzen. Bei abweichenden Vertragsklauseln ist eine Parallelrechnung erforderlich, wobei immer der für den Mieter*innen günstigere Wert gilt.

Insgesamt sorgt das MieWeG ab 2026 für mehr Transparenz und einheitliche Regelung bei der Wertsicherung von Mieten – sowohl bei der Höhe als auch beim Zeitpunkt der Anpassung. Für Vermieter*innen wird es einfacher, rechtssichere Wertsicherungsklauseln in Mietverträge aufzunehmen, da ein Verweis auf das MieWeG genügt. Wer vom Gesetz abweichende Vereinbarungen nutzt, muss künftig eine Parallelrechnung machen und darf nur das für Mieter*innen günstigere Ergebnis anwenden.