trend goes school: Warum Mieten schwerer leistbar werden

Österreich hat faktisch zwei Wohnungsmärkte: einen für jene, die bereits eine Wohnung haben – und einen für jene, die eine suchen. Wer in Wien bereits mietet, zahlte 2025 im Schnitt rund zehn Euro pro Quadratmeter – inklusive aller laufenden ­Verträge. Wer dagegen neu auf dem Markt suchte, war mit deutlich höheren Preisen konfrontiert: Bei den auf Immoscout24 inserierten Wohnungen lag die Bruttomiete im Median bei 21 Euro pro Quadratmeter, also rund 1.470 Euro für 70 Quadratmeter.

Der Unterschied ist leicht erklärt: Im Durchschnitt von zehn Euro stecken auch Gemeindebau, Genossenschaftswohnungen, regulierte Altbaumieten und Hundert­tausende alte, günstige Mietverträge. Die 21 Euro zahlen oft jene, die jetzt neu auf dem privaten Markt suchen: junge Menschen, die von zu Hause ausziehen, Zugezogene oder alle, ­deren Vertrag ausläuft.

2025 war ein Jahr der Rekorde. Laut Statistik Austria hat die Durchschnittsmiete inklusive Betriebskosten erstmals seit Beginn der Erhebung 1974 die Marke von zehn Euro pro Quadratmeter überschritten. Die Nettomiete hat sich seit 2006 von 3,78 auf 7,70 Euro pro Quadratmeter mehr als verdoppelt – deutlich schneller als die allgemeine Teuerung im gleichen Zeitraum.

Noch stärker zeigt sich der Preisdruck bei Neuangeboten. In Wien stiegen die Angebotsmieten 2025 gegenüber dem V orjahr um rund zehn Prozent. Ganz Österreich liegt bei Neuvermietungen im Schnitt bei rund 1.060 Euro für eine 70-QuadratmeterWohnung, das sind sechs Prozent Steigerung in einem Jahr. Dazu kommt die Befristung: Rund 70 bis 80 Prozent der online inserierten privaten Mietwohnungen in Wien werden befristet vergeben. Für Wohnungssuchende bedeutet das: alle paar Jahre raus, neue Wohnung, neuer Preis. Die Angebotsmieten liegen häufig über jenen der bestehenden Verträge.

Für regulierte Mieten wurde die Inflationsanpassung 2025 ausgesetzt. Ab 2026 gilt eine Mietpreisbremse: Diese Mieten dürfen maximal um ein Prozent (2026) und zwei Prozent (2027) steigen. Für unternehmerische Vermieter wurde die Mindestbefristung auf fünf Jahre verlängert. Das zeigt: Das Problem wurde erkannt.

Die österreichische Situation am Mietmarkt ist besonders interessant für internationale Immobilienunternehmen. Ein Beispiel ist die Vonovia SE, ein deutsches Wohnungsunternehmen. Ende 2025 gehörten dem Konzern in Österreich rund 20.000 Wohnungen, der Großteil davon in Wien. Der österreichische Bestand hatte einen Verkehrswert von rund 2,8 Milliarden Euro. Zu den bedeutenden Anteilseignern des börsennotierten Konzerns zählen der norwegische Staat über Norges Bank und der Finanzkonzern Blackrock.

Österreich ist aufgrund der Inflationskoppelung interessant. In Österreich sind die meisten Mieten an die Inflation ge­koppelt und werden bei acht bis zehn Prozent Teuerung automatisch erhöht. In Deutschland etwa gibt es das nicht. Während der Niedrigzinsphase (etwa 2012 bis 2021) konnten große Konzerne Geld fast kostenlos aufnehmen und kauften massiv Wohnungen auf. Seit der Zinswende stehen ihre Gewinne unter Druck.