Michael Schmidt, geschäftsführender Gesellschafter des Familienunternehmens 3SI Immogroup, hat sich auf die Entwicklung hochwertiger Wohnimmobilien spezialisiert. Im Interview spricht er über Wachstum, das Potenzial von KI und seine Leidenschaft für schöne Häuser.
Insolvenzen, Restrukturierungen, Projektstopps: Viele Wohnimmobilienentwickler haben massive Probleme. Wie schafft es die 3SI Immogroup, ein Rekordjahr nach dem anderen zu schreiben und mit dem neuen Motto „Wir bauen und kaufen weiter“ rasant weiter zu wachsen?
Wir waren immer vorsichtiger und haben Fehler vermieden, die andere gemacht haben. So haben wir statt mit Investoren- oder Mezzaninkapital immer mit eigenem Geld und klassischen Bankfinanzierungen gearbeitet. Bevor ich meine Einstellung geändert habe und zum Optimisten wurde, war ich lange Pessimist: Ich habe schon im Frühjahr 2022 gesehen, dass die Lage schwieriger wird, und deswegen mehr als vier Millionen Euro in die Hand genommen, um die Zinsen mit Fixzinsvereinbarungen, Swaps und Caps abzusichern. Damals haben sich viele noch darüber gewundert, denn keiner hat erwartet, dass die Zinsen von null auf vier Prozent hochschnellen würden.
Aber haben Sie tatsächlich immer weiter neue Projekte gestartet?
Ja, bei uns gab es nie eine Pause. Vor der Krise hatten wir rund zehn Projekte gleichzeitig im Jahr, 2023 hatte ich mit 25 aktiven Baustellen die Höchstphase meines Lebens. Denn ich habe gewusst: Wenn ich jetzt nicht baue, kann ich später nicht verkaufen. Diese Rechnung ist zum Glück aufgegangen, wir haben auch im Vorjahr eine Rekordzahl an Wohnungen verkauft. Auch derzeit haben wir rund 15 aktive Baustellen – eine genaue Zahl gibt es nicht, weil fast im Monatstakt welche dazukommen. Aktuell haben wir 900 Wohnungen in der Vermarktung und heuer schon mehr als 150 verkauft. 2026 wird also wieder ein Rekordjahr für die 3SI Immogroup.
Haben Sie wirklich immer gekauft? Baugründe für mehrgeschoßigen Wohnbau und Zinshäuser waren nach 2022 lange praktisch unverkäuflich.
Genau, doch wir haben im Gegensatz zu vielen Mitbewerbern weitergekauft. Unser Portfolio sieht jetzt so gut aus wie noch nie. Wir haben tolle Lagen und großartige Projekte in der Pipeline.
Hat es bei dieser Strategie geholfen, dass die 3SI Immogroup ein mittelständisches Unternehmen ist?
Wir hatten viele Kritiker, aber ein Familienunternehmen zu sein, ist ein gigantischer Vorteil. Mein Vater, selbst erfahrener Immobilienprofi, war mein bester Unterstützer, viele meiner Mitarbeitenden sind meine engsten Freunde, die ich seit Jahrzehnten schätze. Wir haben uns intern intensiv ausgetauscht und konnten rasend schnelle Entscheidungen treffen, während andere auf Stillstand gesetzt haben.
Ist auf dem Wohnimmobilienmarkt Rosinenpicken angesagt? Die Preise sind von früheren Hochs – gerade inflationsbereinigt – noch weit entfernt.
Die Preise steigen schon wieder leicht, aber Immobilien sind und bleiben nach wie vor eine sichere und stabile Wertanlage. Wobei unsere Käufer zu 80 Prozent Eigennutzer sind, die einfach eine schöne Wohnung in einer tollen Lage haben wollen. Um ihre Bedürfnisse zu befriedigen, haben wir – auch das war Teil unserer Strategie – in den Krisenjahren angefangen, die Qualität noch weiter zu erhöhen. Marmorböden, hochwertige Parkettmarken, elegante Stiegenhäuser mit Lustern und Spiegeln im Altbau-Flair: Qualität wird immer gefragt sein.
Wo sind die aktuellen Hotspots auf dem Wohnungsmarkt in Wien? Welche Lagen und Preiskategorien sind am gesuchtesten?
Wir haben bei einem Projekt im Servitenviertel in Wien-Alsergrund innerhalb kürzester Zeit alle Wohnungen verkauft, um 12.500 Euro pro Quadratmeter im Regelgeschoß und 19.000 Euro im Dachgeschoß. Aber auch unsere Starterwohnungen um 4.000 Euro pro Quadratmeter sind stark nachgefragt: Ich freue mich über jede Wohnung, die verkauft wird. Wir entwickeln jedes einzelne Projekt mit viel Liebe zum Detail, und wir wollen sämtliche Preiskategorien abdecken. Was Lagen angeht, konzentrieren wir uns auf klassische Zinshauslagen und im Neubau auf sehr gute Mikrolagen. Draußen auf der „grünen Wiese“ in der Donaustadt bauen wir nicht, aber am Kagraner Platz direkt neben der U-Bahn-Station planen wir ein interessantes Projekt. Dazu kommt, dass wir keine Häuser mit 100 und mehr Wohnungen errichten, sondern uns auf Revitalisierung, Dachausbauten und kleine, hochwertige Neubauhäuser konzentrieren.
Finanzierungen für private Immobilienkäufer sind seit 2022 deutlich teurer geworden. Haben Ihre Käufer deswegen Probleme?
Wir haben sehr viele Kunden, die gar keine Finanzierung oder nur ganz wenig benötigen. Die meisten sind Österreicher, viele aus den Bundesländern, die einfach eine schöne und hochwertige Wohnung in Wien in einer attraktiven Lage suchen. Interessenten aus dem Ausland oder Kunden, die zehn Anlagewohnungen auf einmal kaufen, sind am Markt selten geworden, aber die waren nie unsere Kernzielgruppe.
Welche Motive haben die Käufer?
Viele haben Geld geerbt, wollen es sicher investieren und zugleich ihre Lebensqualität steigern, auch das unsichere geopolitische Umfeld führt dazu, dass die Sicherheit einer Wohnimmobilie in Wien noch mehr geschätzt wird. Steigende Mieten bewirken ebenfalls, dass viele auf Eigentum wechseln: Wer 1.000 Euro oder mehr monatlich für die Miete ausgibt, kann stattdessen einen Kredit aufnehmen und eine Wohnung kaufen. Denn ein Immobilienkauf ist immer eine gute Idee, vor allem im aktuellen Umfeld, wo immer weniger gebaut wird – mit Immobilien schafft man
Werte für Generationen.
Welche sind die aktuellen Highlights unter den Projekten der 3SI Immogroup?
Das erwähnte Projekt am Kagraner Platz, das größte Einzelprojekt unserer Unternehmensgeschichte mit sehr attraktiven Preisen für Eigennutzer und Anleger. Aber auch in sehr gefragten Lagen wie der Bennogasse in Wien-Josefstadt und in der Obkirchergasse in Wien-Döbling kommen sehr attraktive Projekte. Besonders für mich ist auch das Projekt „The Superior“ in Wien-Währing: ein tolles Haus in Grünlage mit nur elf Wohnungen, fantastischem Wienblick und Pool im Garten.
Bleibt das rasche Wachstumstempo erhalten?
Wir erhöhen unsere Schlagkraft noch weiter: Weil wir auch in der schwierigen Zeit weitergemacht haben, können wir nun den Erfolg ernten, indem wir noch mehr kaufen und bauen. Wir werden auch heuer einen dreistelligen Euro-Millionenbetrag investieren und konzentrieren uns bei den Zukäufen auf schöne Zinshäuser in den Bezirken innerhalb des Gürtels. Jeder Ankauf macht uns stärker.
Alle reden von KI – in der Immobilienbranche wird sie allerdings oft kritisch betrachtet. Investieren Sie in Digitalisierung?
Ja, wir haben laufend Kurse dazu und setzen stark auf KI. Aber nicht, um Mitarbeitende einzusparen – die wir übrigens auch in der Krise gehalten haben –, sondern um noch effizienter zu werden. Ich bin überzeugt, dass es für den Erfolg im Immobiliengeschäft auch einen Fokus auf Emotionen braucht, wie wir mit unseren schönen Wohnungen und unserem Showroom auf der Kärntner Straße zeigen. Zugleich aber kann die KI vieles im Hintergrund einfacher machen und Prozesse verbessern. Stillstand ist für uns keine Option – auch in diesem Bereich nicht.
Nach drei schwierigen Jahren haben sich viele vom Immobiliengeschäft verabschiedet. Was fasziniert Sie weiterhin?
Eine Immobilie ist mehr als nur Ziegel, die Leidenschaft spielt immer eine wichtige Rolle. Auch sind wir eine Familie von Immobilienliebhabern. Mein Sohn ist noch klein, fragt aber jeden Tag: „Papa, wie viele Wohnungen hast du heute verkauft?“ Und dann will er DKT spielen … Daher ist es das Ziel, die 3SI Immogroup stabil und erfolgreich weiterzuentwickeln, denn die nächste Generation steht schon vor der Tür.
