Langfristiger Vermögensaufbau statt heißer Rendite – das leisten Bauherrenmodelle, sagt Wohninvest-Geschäftsführer Gerold Pinter. Und sie bieten mehr Sicherheit als viele Immobilienentwicklungen.
Fast täglich ist zu lesen, dass Immobilienentwickler in Schwierigkeiten sind. Warum sollte man in diesem Umfeld in ein Bauherrenmodell investieren?
Bauherrenmodelle bieten den Investoren mehr Sicherheit als die meisten Projektentwicklungen. Der entscheidende Unterschied liegt in der Eigentümerstruktur. Wer bei einem Bauträger eine Wohnung kauft, bezahlt nach Baufortschritt und wird in der Regel erst am Ende als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Beim Bauherrenmodell werden die Investoren von Beginn an Eigentümer der Liegenschaft – entweder direkt oder mittelbar über eine Kommanditgesellschaft.
Was bedeutet das in der Praxis?
Im Gegensatz zu einem Bauträger sind wir lediglich Dienstleister. Wir suchen geeignete Objekte, entwickeln das Konzept und organisieren Finanzierung, Förderung, Bau und laufende Bewirtschaftung. Aber alle Verträge laufen über die Investoren als Eigentümer der Immobilie. Sollte der Dienstleister in Schwierigkeiten kommen, braucht das Projekt lediglich einen anderen Projektmanager. Das Haus und das dafür eingesetzte Kapital verschwinden deshalb aber nicht.
Was macht das Bauherrenmodell für Anleger interessant?
Bei einem Bauherrenmodell schließen sich mehrere Investoren und Investorinnen zusammen, um eine Immobilie zu sanieren, weiterzuentwickeln oder neu zu errichten und anschließend langfristig zu vermieten. Das verbindet mehrere Vorteile: Es können Förderungen und steuerliche Effekte genutzt werden, es werden laufende Mieteinnahmen erzielt, und es wird in einen realen Sachwert investiert. Die Mieten sind indexiert, die Beteiligung kann vererbt, verschenkt oder später verkauft werden. Das Bauherrenmodell ist langfristig, und man könnte auch sagen: „langweilig“. Aber über die Jahre entsteht Vermögen.
Hat sich die Situation am Immobilien-Markt wieder entspannt?
Es herrscht wieder mehr Realismus. In den Jahren des Booms wurden Zinshäuser gekauft und wenige Monate später mit hohem Aufschlag weiterverkauft, oft ohne Entwicklung am Objekt. Dieses Zinshaus-Karussell funktioniert heute nicht mehr. Dadurch kommen wieder Objekte auf den Markt, bei denen Kaufpreis und künftige Mieteinnahmen in einem vernünftigen Verhältnis zueinander stehen.
Die Sanierung alter Häuser ist häufig teurer als ein Neubau. Rechnet sich das trotzdem?
Eine hochwertige Sanierung ist komplex, und auch die Förderabwicklung kostet Geld. Und wir können auch nicht billiger bauen als andere. Das Modell funktioniert über das Zusammenspiel von Förderung, steuerlichen Rückflüssen, Vermietung und der langfristigen Qualität des Objekts.
Förderung bedeutet auf der anderen Seite aber gedeckelte Mieten. Ist das nicht ein großer Nachteil?
Auf den ersten Blick schon. Auf den zweiten Blick sorgt eine leistbare Miete für eine sehr stabile Nachfrage. Über unsere Projekte gerechnet liegt die Vermietungsquote bei rund 99 Prozent. Wenn jemand auszieht, ist eine Wohnung meist innerhalb kurzer Zeit wieder vergeben. Und es ergibt sich ein zusätzlicher, nichtmonetärer Wert: die Schaffung leistbaren Wohnraums. Dazu kommen ökologische Aspekte: Wer ein bestehendes Haus saniert, erhält Stadtbild und Bausubstanz. In vielen Fällen ist das auch für die CO2-Bilanz günstiger, als ein Gebäude abzureißen und vollständig neu zu errichten.
Welche Bauherrenmodelle bietet wohninvest aktuell an?
Im 16. Bezirk wird ein Gründerzeithaus generalsaniert und um zwei Obergeschoße sowie zwei Dachgeschoss erweitert. Dadurch entstehen 22 Wohneinheiten. Wer es lieber modern möchte: In Graz entsteht ein modernes Wohnensemble mit drei Gebäudekörpern und 29 Wohnungen.
Zur Person.
Gerold Pinter ist Gründer und Geschäftsführer des Immobilienentwicklers Wohninvest. Das Unternehmen ist auf Bauherrenmodelle spezialisiert, bietet darüber hinaus aber auch Anlegerwohnungen an. Seit 2008 wurden mehr als 60 Projekte erfolgreich umgesetzt.
