In welchen Fällen der Verkauf einer Immobilie steuerfrei ist

Normalerweise fällt beim Verkauf einer Immobilie eine 30-prozentige Ertragssteuer. Doch es gibt Ausnahmen und in diesen Fällen ist der Verkauf sogar steuerfrei. Welche steuerlichen Regeln gelten, wenn eine Immobilie vor April 2012 erworben wurde und jetzt verkauft wird.

Thema: Steuertipps
In welchen Fällen der Verkauf einer Immobilie steuerfrei ist

Beim Verkauf einer Immobilie kassiert der Staat kräftig mit.

Bis zum Jahr 2012 waren Immobilienverkäufe nach einer Spekulationsfrist von zehn Jahren steuerfrei. Eine solche Spekulationsfrist gibt es seither nicht mehr. Wer seine Liegenschaften privat verkauft, zahlt heute im Allgemeinen eine Immobilienertragsteuer (ImmoESt) in Höhe von 30 Prozent. Ob eine solche Steuer anfällt, abhängig jedoch davon, ob die Immobilie vor dem 31. März 2012 gekauft wurde oder erst nach diesem Stichtag. Die bisherige zehnjährige Spekulationsfrist hat aber noch insofern Bedeutung, als für "Alt-Grundstücke", das sind die meisten vor dem 31. März 2002 angeschafften Grundstücke normalerweise nur eine moderate Einkommensteuer von 4,2 Prozent des Veräußerungserlöses anfällt.

Darüber hinaus gibt eine Reihe von Steuerbefreiungen beim Immobilienverkauf. Manfred Kunisch, Immoexperte bei der TPA Steuerberatung, erklärt, welche das sind:

1. Die Hauptwohnsitzbefreiung. Eigenheime und Eigentumswohnungen können steuerfrei veräußert werden, wenn sie
a. dem Verkäufer ab der ertragsteuerlichen entgeltlichen Anschaffung durchgehend bis zur Veräußerung und für mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz gedient haben und im Rahmen des Verkaufs der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.
b. Die Befreiung für den Hauptwohnsitz kann auch in Anspruch genommen werden, wenn innerhalb der letzten zehn Jahre vor Verkauf durchgehend fünf Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Das ist beispielsweise bei einer Trennung von Ehepaaren und späterem Verkauf oder bei unentgeltlichem Erwerb mit nachfolgender Begründung des Hauptwohnsitzes anwendbar.
c. Die Steuerbefreiung gilt unter bestimmten Voraussetzungen, auch wenn der Hauptwohnsitz ursprünglich als Mieter genutzt wurde und die Immobilie erst später erworben wird. Zu beachten ist bei der Hauptwohnsitzbefreiung, dass beim anteiligen Grund und Boden nur eine ortsübliche Bauparzelle steuerbefreit ist. Diese ist laut Gesetz mit 1.000 m² festgelegt.

2. Selbst errichtet - Überschuss steuerfrei. Bei Verkauf selbst hergestellter Gebäude ist nur der auf das Gebäude entfallende Überschuss steuerfrei. Jener Anteil der auf Grund und Boden entfällt ist steuerpflichtig. Diese Befreiung gilt allerdings nur, wenn das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre nicht dazu genutzt wurde, Einkünfte zu erzielen. Die Eigenschaft eines Herstellers kann jedoch nicht auf den Rechtsnachfolger übertragen werden und gilt daher nur für den tatsächlichen Errichter.

Die Befreiung gilt jedoch nur für selbst hergestellte Gebäude, nicht aber für den Ausbau von bestehenden Gebäuden wie ein Dachbodenausbau oder eine Generalsanierungen.

3. Tausch steuerfrei. Auch der Tausch von Grundstücken bei Zusammenlegung oder Flurbereinigung ist steuerbefreit, ebenso die Veräußerung infolge eines behördlichen Eingriffs oder um nachweisbar einen drohenden behördlichen Eingriff zu vermeiden.

Besteuerung Alt-Objekten vor dem 31. März 2012

Wann nur 4,2 Prozent Steuern gezahlt werden müssen. Bei Altfällen, bei denen nach dem 31. Dezember 1987 keine Umwidmung erfolgt ist, können vom Veräußerungserlös 86 Prozent als Anschaffungskosten abgezogen werden. Der verbleibende Gewinn unterliegt mit 30 Prozent der Immobilienertragsteuer, die somit im Ergebnis 4,2 % des Veräußerungserlöses beträgt.

Was bei Umwidmung und unentgeltlicher Übertragung gilt: Wurde hingegen bei einem Altfall nach dem 31. Dezember 1987 eine Umwidmung vorgenommen und wurde danach keine entgeltliche Übertragung durchgeführt, darf der Veräußerungserlös lediglich um 40 Prozent gekürzt werden, sodass 60 Prozent des Veräußerungserlöses mit 30 Prozent zu besteuern sind. Die Immobilienertragsteuer beträgt somit effektiv 18 Prozent des erzielten Verkaufspreises. Als eine für die Immobilienertragsteuer relevante Umwidmung gilt eine Änderung der Widmung, die erstmals eine Bebauung ermöglicht und der Widmung als Bauland entspricht.

Umwidmung erst bei Veräußerung. Eine Umwidmung ist aus steuerlicher Sicht auch für den Veräußerer relevant, wenn sie innerhalb von fünf Jahren nach dem Verkauf erst beim Erwerber durchgeführt werden. Erhöht sich der Kaufpreis bei einer späteren Umwidmung infolge einer Besserungsklausel, wird die Immobilienertragsteuer für den gesamten Kaufpreis fällig. In beiden Fällen (4,2 % und 18 %) kann der steuerpflichtige Überschuss auch nach den Regeln für Neufälle ermittelt werden..

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