Crowdfunding steueroptimal gestalten

Crowdfunding wird zunehmend auch für die Finanzierung von Immobilienprojekten genutzt. Davon können sowohl Privatanleger als auch Firmen profitieren. Die TPA Horwath erklärt welche Möglichkeiten es gibt und was steuerlich zu beachten ist.

Thema: Steuertipps
Crowdfunding steueroptimal gestalten

Crowdfunding macht die Finanzierung von Projekten auch für KMUs interessant.

Crowdfunding ist nun auch in der Immobilienbranche angekommen. So hat zuletzt der Immobilienentwickler Avoris binnen kürzester Zeit 430.000 Euro von Kleinanlegern eingesammelt. Das Geld soll in die Sanierung eines Zinshauses im 15. Wiener Bezirk fließen. Versprochen werden sechs Prozent Rendite pro Jahr.

Kleine Unternehmen können nun leichter alternative Finanzierung nutzen

Möglich wird die Ausdehnung des Crowdfundings auf Immobilien durch das im Vorjahr eingeführte Alternativfinanzierungsgesetz (AltFG). Dieses bringt erhebliche Erleichterungen bei der Emission alternativer Finanzierungsinstrumente durch kleine und mittlere Unternehmen. So besteht seit September 2015 für Unternehmen keine Prospektpflicht mehr, wenn der gegenwärtige Gesamtwert (das maximale Emissionsvolumen) nicht mehr als 1,5 Millionen Euro erreicht und einzelne Anleger höchstens 5.000 Euro innerhalb von 12 Monaten investieren. Ausnahmen bestehen, was die maximale Investitionssumme betrifft, für professionelle Anleger und für Personen, die keine Verbraucher im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes sind.

Vereinfachte Prospektvorschriften gelten für Emissionen zwischen 1,5 und 5 Millionen Euro. Zum Schutz der Anleger wurde zudem eine Reihe von Informationspflichten des Emittenten gesetzlich verankert.

Beliebtes Crowdfunding in Form von Genussrechten

Die häufigste Form der direkten Beteiligung von Anlegern an einem Unternehmen ist das aktienbasierte Crowdfunding, das sogenannte Crowdinvesting. Rechtlich gesehen ist Crowdinvesting in Form von Genussrechten, eines nachrangiges Darlehens oder einer (echten) stillen Beteiligung möglich.


Genussrechte können von Privatanlegern und Firmen gleichermaßen gezeichnet werden. Hier gibt es folgende Unterschiede:
Substanzgenussrechte (sozietäre Genussrechte) Dem Inhaber eines sozietären Genussrechts kommt ein Recht auf Beteiligung am laufenden Gewinn und/oder am Liquidationsgewinn zu (überwiegender Eigenkapitalcharakter).
Nominalgenussrechte: Ein solches Genussrecht liegt vor, wenn keine Beteiligung am Gewinn und/oder am Liquidationsgewinn besteht (Fremdkapitalcharakter).

Besteuerung von Substanzgenussrechten: 27,5 % KESt

Ist der Zeichner eine natürliche Person und hält er das Substanzgenussrecht im Privatvermögen, so handelt es sich bei den Vergütungen um Einkünfte aus Kapitalvermögen und sind damit mit 27,5 % KESt-endbesteuert. Ist das Substanzgenussrecht Teil des Betriebsvermögens, gelten die Vergütungen als betriebliche Einkünfte und sind ebenfalls KESt-endbesteuert.

Nominalgenussrechte nur in Ausnahmen KESt- pflichtig

Nominalgenussrechte unterliegen dagegen nur dann der KESt, wenn sie verbrieft und öffentlich angeboten wurden, ansonsten wird der progressive Einkommensteuertarif mit bis zu 55 Prozent Steuerbelastung fällig.

Steuerfreie Vergütungen bei Körperschaften als Kapitalgeber

Ist der Kapitalgeber eine Körperschaft, unterliegen laufende Vergütungen aus einem Nominalgenussrecht der Körperschaftsteuer (KöSt). Bei Substanzgenussrechten handelt es sich bei den erhaltenen laufenden Vergütungen dagegen um steuerfreie Beteiligungserträge bzw. kann eine KESt im Veranlagungswege angerechnet werden.

Eingeschränkte steuerliche Verwertbarkeit von Verlusten

Verluste aus Wirtschaftsgütern und Derivaten dürfen nicht mit Zinserträgen aus Geldeinlagen und sonstigen Forderungen bei Kreditinstituten ausgeglichen werden. Außerdem dürfen Einkünfte, die mit dem 25-prozentigem Steuersatz besteuert werden, nur mit ebenfalls diesem besonderen Steuersatz unterliegenden Einkünften aus Kapitalvermögen besteuert werden. Ein Ausgleich eines etwaigen verbleibenden Verlustes aus Kapitalvermögen mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten ist nicht möglich.

Steuerpflichtige Gewinne für stille Gesellschafter

Stille Gesellschafter müssen bei deren Ausscheiden einen sogenannten Abschichtungsgewinn versteuern. Abschichtungsgewinne sind ein über den Stand der Einlage des stillen Gesellschafters hinausgehender Abschichtungsbetrag, den der Inhaber des Unternehmens anlässlich des Ausscheidens des stillen Gesellschafters diesem bezahlt.

Nachrangiges Darlehen und echte stille Beteiligung

Hält ein Privatanleger Anteile an einem nachrangigen Darlehen, handelt es sich bei den Vergütungen um Einkünfte aus Kapitalvermögen, während ein Darlehen im Betriebsvermögen betriebliche Einkünfte darstellt. Bei einer echten stillen Beteiligung handelt es sich ebenfalls um Einkünfte aus Kapitalvermögen bzw. um betriebliche Einkünfte. Alle drei Einnahmequellen werden mit einer Einkommensteuer von bis zu 55 Prozent belastet. Etwaige Verlustanteile aus einer echten stillen Gesellschaft dürfen nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden, sondern in Folgejahren nur mit Gewinnanteilen aus dieser Beteiligung.

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