„Ich würde gerne auch mal einen Tower bauen“

TREND: Die 3SI Immogroup feiert ihren 25. Geburtstag. Wie konnte das Unternehmen zum führenden Player auf dem Wiener Wohnimmobilienmarkt aufsteigen?

MICHAEL SCHMIDT: Ich war schon als Kind ständig auf Baustellen und im Immobiliengeschäft immer „mittendrin statt nur dabei“. Mein Vater hat erfolgreich ein Unternehmen aufgebaut und danach in Immobilien investiert. Kurz nachdem er sein erstes Zinshaus in Wien hatte, war ich mit der Ausbildung fertig und stieg ins Geschäft ein – mit einer bis heute anhaltenden Begeisterung und in einem Markt, der noch ganz am Anfang stand. In Wien gab es kaum Eigentumswohnungen im Altbau, Zinshäuser wurden kaum gehandelt und kosteten wenige Hundert Euro pro Qua­dratmeter, und wenn jemand ein Haus ergatterte, um Wohnungen zu sanieren und zu verkaufen, konnte er rasch die Früchte ernten. Dann haben wir einfach nie aufgehört, sondern immer weiter gekauft und saniert und sind so größer geworden.

Dann kam die Finanzkrise 2008 … Ja, diese war aber für uns sogar positiv: Die Zinsen sind von zuvor sieben auf rund zwei Prozent gesunken, die Immobilienpreise zogen aber nur langsam an. Ab ­dieser Zeit konnten wir immer bessere Objekte in gesuchteren Lagen erwerben. Damals habe ich gelernt, dass jede Krise auch eine Chance sein kann, denn günstig kaufen, sanieren und teurer verkaufen funktioniert immer – wenn man es richtig macht, gibt es immer eine Spanne zwischen Haus- und Wohnungspreisen.

Nach der Zinswende 2022 kam der Markt zum Erliegen, viele Mitbewerber wurden insolvent. Wie konnte die 3SI Immogroup auch in diesem ­Umfeld stabil wachsen? Wir haben zuerst gewartet und dann entschieden: Wir kaufen und bauen weiter. Danach haben wir beinahe eine halbe Milliarde Euro investiert, Bestand gekauft und attraktive Neubauprojekte gestartet. Das war der richtige Weg, denn wir haben derzeit ­einen absoluten Käufermarkt, und man muss wieder perfekte Qualität und Lage liefern: Unser Portfolio sieht jetzt so gut aus wie noch nie und wird jeden Tag noch besser. Weil wir weitergemacht haben, können wir heute zudem stolz darauf sein, das größte und beste Wohnungs­angebot in Wien zu haben: Die 3SI Immo­group bietet aktuell mehr als 900 Wohnungen an. Sofort beziehbarer Wohnraum in höchster Qualität in den besten Lagen ist genau das, was die Käufer derzeit suchen, daher haben wir im Vorjahr und heuer bereits mehr als 600 Wohnungen verkaufen können, so viel wie noch nie, und einen Rekordumsatz erzielt.

Angefangen hat alles mit einem Haus, wie groß ist das Unternehmen heute? Wir haben 250 Adressen beziehungsweise Objekte in Wien mit weit mehr als 150.000 Quadratmeter Bestand und nochmals 100.000 in Planung und Entwicklung. Doch nicht nur das Unternehmen ist enorm gewachsen, sondern auch das Team. Wir sind jetzt mehr als 50 Mitarbeitende stark und haben uns auch beim Know-how massiv weiter­entwickelt. Auch ich selbst war früher Bestandhalter und Bauträger und werde immer mehr zum Experten in Bereichen wie Finanzen, Steuern und Recht. Manchmal wünsche ich mir, ich könnte mit dem heutigen Wissen noch einmal von vorne anfangen …

Die 3SI Immogroup ist heute so groß wie früher nur börsennotierte ­Player. Wäre ein lukrativer Börsengang eine Option? Ich will keine AG führen, sondern ein Familienunternehmen: Immobilien sind mein Hobby, und ich lebe für meinen Beruf, meine Familie und meine Mitarbeitenden – die engsten davon kenne ich noch aus der Schulzeit, und wir sind gemeinsam durch dick und dünn gegangen. Meine Devise lautet: Geht es dem Unternehmen gut, geht es uns allen gut. Ich bin auch niemand, der einen aufwendigen Lebensstil hat. Teure Autos, Glanz und Uhren interessieren mich nicht, ich komme aus einer Unternehmerfamilie, wo Sparsamkeit das höchste Gut ist. Ich will also nicht nur Geld verdienen und schon gar kein ­Luxusleben führen, sondern nachhaltige Werte schaffen und etwas für die nächste Generation aufbauen. Deswegen halten wir immer auch Objekte im Bestand, ­obwohl wir mit ihrem Verkauf schöne Gewinne realisieren könnten.

Wie würden Sie sich selbst beschreiben? Was sind Ihre Stärken und Schwächen? Ich bin ein Macher mit Zug zum Tor, deswegen lautet unser Motto „Stillstand ist keine Option“. Auch habe ich Eigenschaften, die zugleich Stärken und Schwächen sind: Ich bin ungeduldig, lasse aber nicht das Tempo schleifen. Ich bin Perfektionist, der aber auch mit sich selbst nie zufrieden ist und immer besser sein möchte. Ich will immer die Qualität steigern. Was sich mit den Jahren zum Positiven geändert hat, ist, dass ich mich nicht mehr ärgere, wenn ich ein Haus doch nicht bekomme: Es wird bestimmt ein noch Besseres kommen.

In den 25 Jahren gab es sehr viele ­externe Schocks – was haben Sie ­erwartet, was hat Sie überrascht? Das ist schwer zu trennen, so ist die Zinswende 2022 ein gutes Beispiel dafür, dass etwas, was man erwartet, trotzdem überraschend sein kann. Weil ich die Finanzkrise 2008 noch in Erinnerung hatte, war ich immer auf steigende Zinsen vorbereitet und habe sämtliche Finanzierungen abgesichert – dafür ­haben wir Millionen in die Hand genommen, in einer Phase, wo das niemand sonst gemacht hat und alle sich über mich gewundert haben. Doch für mich war klar, dass schwere Zeiten kommen. Nun dauert diese Phase aber deutlich länger als erwartet. Frieden, Ruhe und Planungssicherheit wären dringend nötig, nicht nur für den Immobilienmarkt. Leider können wir Unternehmer geo­politische Faktoren nicht aktiv beeinflussen, sondern müssen abwarten, bis die Rahmenbedingungen besser werden.

Was macht Immobilien so faszinierend, welche Faktoren sind für einen Kauf entscheidend? Am wichtigsten ist immer die Lage – die lässt sich nicht ändern und es ist schwer, die perfekte Mikrolage zu finden. Wichtig sind auch Zustand und Ambiente des Hauses: Der Eingangsbereich und das Stiegenhaus müssen ein Wohlfühlgefühl erzeugen.

Welche aktuellen Projekte sind die Highlights im 3SI-Immogroup-Portfolio? Es gibt sehr viele und laufend kommen welche dazu. Im Neubaubereich starten wir demnächst ein Projekt mit mehr als 7.000 Quadratmetern Wohnfläche direkt an der Landstraßer Hauptstraße, am Schafberg bauen wir ein kleines und exklusives Haus mit atemberaubenden Blicken über ganz Wien. Dazu kommt, dass wir auch im Neubau städtebauliche und architektonische Akzente setzen – mit Klinker­fassaden, belebten Erdgeschoßzonen und Balkonen an der Straßenfront. Stolz bin ich auch auf aufwendige Altbausanierungsprojekte, so haben wir in Wien-Penzing einen Altbau um einen Neubauteil erweitert und dabei die historische Fassade sehr innovativ in den neuen Teil integriert. Auch sind wir im Altbau ­besonders schnell und setzen Projekte oft binnen weniger Monate um.

Was wünschen Sie sich für die nächsten 25 Jahre – und darüber hinaus? Ich würde gern mal auch einen Tower bauen. Mein größter Wunsch ist aber, dass mein Sohn eines Tages in ­meine Fußstapfen tritt und die 3SI ­Immogroup auch in Zukunft immer ein Familienunternehmen bleibt.

Und was sollte die Politik tun, um den Wohnimmobilienmarkt nachhaltig zu unterstützen? Wien ist eine der lebenswertesten und sichersten Städte der Welt. Das Potenzial, das wir haben, wird aber leider nicht voll ausgeschöpft. Wir brauchen mehr Nachverdichtung, hochwertiger Wohnraum muss dort her, wo es die Infrastruktur schon gibt, was beispielsweise durch mehr Sanierungen und Dachbodenausbauten möglich ist. Dafür braucht es mehr Tempo und bessere Rahmenbedingungen, für Investoren wie für private Wohnungskäufer. Was wir daher brauchen, ist ein Schulterschluss für den Wohnimmobilienmarkt – und zwar heute und nicht erst in 25 Jahren.