Steuerspartipps für Immobilienbesitzer

Steuerspartipps für Immobilienbesitzer

Wer von der neuen Immobilienertragssteuer auf Grundstücke nicht betroffen ist und wie sich diese Steuer reduzieren lässt. Mit zahlreichen Tipps der Steuerberater der TPA Horwath.

25 Prozent Immobilienertragsteuer beim Verkauf von Grundstücken

Seit 1. April 2012 fällt für alle privaten Grundstücksveräußerungen eine Immobilienertragsteuer (Immo-ESt) in Höhe von 25 Prozent des Veräußerungsgewinnes an. Steuerermäßigungen gibt es insbesondere für Altgrundstücke. Unter diesem Begriff sind Grundstücke zu verstehen, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden. Die Immo-ESt beträgt in diesen Fällen häufig faktisch 3,5 Prozent.

Nicht betroffen von der Immobilienertragsteuer sind beispielsweise der Verkauf des eigenen Hauptwohnsitzes oder selbst erstellte Gebäude. Seit dem 1. Jänner 2013 muss die Immo-ESt in der Regel gleich an den Notar bezahlt werden. Dieser führt die Steuer dann an das Finanzamt ab. Oder es muss eine besondere Vorauszahlung an das Finanzamt getätigt werden.

TPA Horwath-Tipp: Kleine Änderungen im Vertragswerk können beträchtliche Steuerersparnisse bringen.

TPA Horwath-Tipp: Kapitalgesellschaften und Privatstiftungen haben länger für die Begleichung der Steuer Zeit. Diese zahlen die Immo-ESt in der Regel erst im Zuge ihrer jährlichen Veranlagung der Körperschaftsteuer, soweit keine quartalsweise Vorauszahlung geleistet wurde.

Wer jetzt noch in Immobilien investiert, kann die Abschreibung für das gesamte Halbjahr geltend machen

Bei Investitionen in Immobilien und bei Inbetriebnahme einer Immobilie bis 31.Dezember 2013 ist noch eine Halbjahresabschreibung möglich.

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Vorauszahlungen senken noch heuer Steuern

Weiters können Vorauszahlungen auf laufende Reparaturen des kommenden Jahres getätigt werden. Diese können sofort abgesetzt werden.
Natürliche Personen können auf diese Weise betriebliche
- Investitionen in Gebäude und
- Herstellungsaufwendungen eines Mieters auf ein Gebäude heuer geltend machen.
Diese Investitionen oder Aufwendungen sind zur Deckung der Investitionserfordernisse für den investitionsbedingten Gewinnfreibetrag geltend zu machen. Das gilt allerdings nur, wenn mit den Baumaßnahmen nach dem 31. Dezember 2008 begonnen wurden.

TPA Horwath-Tipp: Beachten Sie, dass seit 2013 die Höhe des maximalen Gewinnfreibetrages eingeschränkt ist. Bei höheren Gewinnen können Sie Steuern sparen, wenn Sie den Betrieb rückwirkend, unter Anwendung des Umgründungssteuergesetzes, in eine GmbH einbringen.

Die Eintragung ins Grundbuch ist seit 2013 teurer – aber nicht immer

Die Grundbuchseintragungsgebühr für Liegenschaftsübertragungen wurde am 1. Jänner 2013 angehoben und wird nun in der Regel auch bei unentgeltlichen Übertragungen vom Verkehrswert der Immobilie eingehoben. Ausnahmen gelten für unentgeltliche und entgeltliche Übertragungen innerhalb der Familie. Betriebsübergaben außerhalb der Familie oder die Stiftung von Immobilien sind allerdings seither teurer geworden.

Achtung: Bei Lebensgefährten ist ein gemeinsamer Hauptwohnsitz erforderlich. Bei Umgründungen von Unternehmen oder Sacheinlagen in Gesellschaften wird die Gebühr vom dreifachen Einheitswert bemessen. Maximal können 30 Prozent des (Verkehrs-)Wertes anfallen.

TPA Horwath-Tipp: In Einzelfällen kann die Grundbuchsgebühr nun jedoch auch günstiger sein: Etwa bei einer Schenkung unter Vorbehalt des Fruchtgenussrechts oder beim Verkauf einer Immobilie im Familienkreis. Dabei ist stets auf die Gesamtsteuerbelastung zu achten, einschließlich der Grunderwerbsteuer (GrESt) und der Immobilienertragssteuer.

Grunderwerbsteuer bald teurer?

Der Verfassungsgerichtshof hat im Vorjahr die Verfassungskonformität der Grunderwerbsteuer geprüft und deren Bemessungsgrundlage vom (dreifachen) Einheitswert aufgehoben. Der Verfassungsgerichtshof hat jedoch dem Gesetzgeber eine Reparaturfrist bis 31. Mai 2014 eingeräumt.

TPA Horwath-Tipp: Im 1. Quartal 2014 sollte sich trotz der Aufhebung der Bemessungsgrundlage durch den Verfassungsgerichtshof noch nichts ändern. Vermeiden Sie daher ein überhastetes Agieren am Jahresende.

Freibetrag bei Grundstücksübertragung bei Betrieben bis zu 365.000 Euro möglich

Werden Grundstücke, im Zuge der Übertragung eines Betriebes, Teilbetriebes oder Mitunternehmeranteiles, von einer natürlichen Person unentgeltlich erworben, kann für die Grunderwerbsteuer unter bestimmten Voraussetzungen ein Freibetrag von bis zu 365.000 Euro geltend gemacht werden.

TPA Horwath-Tipp: Im Falle einer Schenkung muss der Übergeber entweder das 55. Lebensjahr vollendet haben oder erwerbsunfähig sein. Stirbt der Übergeber, ist der Erwerber, unabhängig vom Alter des Erblassers, begünstigt.

Stiftungen zahlen für inländische Liegenschaften bis zu 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer

Zuwendungen von inländischen Grundstücken an Stiftungen unterliegen seit dem 1. Jänner 2012 der Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent. Dazu kommt ein Stiftungseingangsteuer-Äquivalent von 2,5 Prozent, berechnet jeweils vom 3-fachen Einheitswert. Stiftungseingangssteuer fällt bei der Zuwendung von Immobilien keine mehr an. Zusätzlich fällt noch die 1,1-prozentige Grundbuchseintragungsgebühr an. Seit 2013 wird diese vom Verkehrswert berechnet.

TPA Horwath-Tipp: Bei sogenannten gemischten Schenkungen, mit einer Belastung von über 50 Prozent des Verkehrswertes, fällt das Stiftungseingangssteuer-Äquivalent nicht an, dafür aber regelmäßig Immobilienertragsteuer, da meist eine Entgeltlichkeit gegeben ist. Beim Stiftungseingangsteuer-Äquivalent gilt es zu beachten, dass die Belastung in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Immobilie steht (z.B. Anschaffungs- oder Instandhaltungskredit).
Die Stiftung ausländischer Immobilien an eine österreichische Privatstiftung unterliegt seit dem 1. Jänner 2012 keiner österreichischen Eingangsbesteuerung mehr.

Eine gemischte Schenkung liegt dann vor, wenn ein Missverhältnis zwischen der Leistung des Geschenkgebers (Übertragung der Immobilie) und der Gegenleistung des Geschenknehmers (z.B. Leibrente, lebenslängliches Wohnungsrecht, Fruchtgenussrecht, Übernahme eines Kredites zugunsten des Geschenkgebers; Zahlung durch Geschenknehmer etc.) besteht. Dieses Missverhältnis muss mehr als 50 Prozent betragen.

Weitere Informationen finden Sie auf der Homepage: http://www.tpa-horwath.at/steuerspartipps-zum-jahreswechsel-2013/2014

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