Immer mehr Unternehmen wollen sich mit einer Investition in Rechenzentren an der KI-Revolution beteiligen. Auch aktuelle Großprojekte von Google und Microsoft in Österreich zeigen: Der Bedarf ist riesig – das Potenzial ebenfalls.
Rund 3.000 Wohnungen, 200 Gewerbeeinheiten, ein neuer Lebensmittelpunkt für mehr als 10.000 Menschen: Das Projekt „Neues Gartenfeld“ des österreichischen Immobilienentwicklers Buwog auf einer Berliner Spreeinsel wird ein hochmodernes Stadtquartier in der deutschen Hauptstadt. Die Besonderheit: Die Energieversorger Gasag und Engie realisieren die Wärmeversorgung für das gesamte Quartier auf der Basis der Abwärme von an dem Projekt beteiligten Rechenzentren.
Denn jene Abwärme, die der Betrieb Tausender Computer erzeugt, wird in Zukunft ein allgegenwärtiger Rohstoff sein: Rechenzentren wachsen in den deutschen Großstädten derzeit wie Schwammerln aus dem Boden. Auch in Österreich: Allein Technologiegigant Microsoft errichtet derzeit drei riesige Rechenzentren im Wiener Speckgürtel, in Schwechat, Vösendorf und Achau, Google baut eines in Oberösterreich.
Einen ersten Push bekamen Rechenzentren durch Homeoffice, Videostreaming, Onlinegaming und Onlinehandel während der Pandemie. Mit der KI-Revolution bekommt das Wachstum nun den nächsten Schub. „Der Bedarf an Rechenzentren steigt, auch und gerade aufgrund der zunehmenden KI-Anwendungen, die enorme Rechenleistung erfordern“, sagt Martin Heimhilcher, Obmann der Sparte Information und Consulting der Wirtschaftskammer Wien. Denn eine einzige KI-Anfrage kann den bis zu 100-fachen Energiebedarf einer herkömmlichen Datenanfrage auslösen. Dafür braucht es besonders viel Rechenleistung und Energie.
Internetknotenpunkte, Streamingdienste oder die Verwaltung von sensiblen Kunden- und Unternehmensdaten: Das alles wird in Rechenzentren überwacht. Damit gehören diese Immobilien zur kritischen Infrastruktur, die in puncto Sicherheit besondere bauliche Maßnahmen erfordert; Gestaltung und Lage sind von der Nutzung abhängig. Das bringt neben Immobilienentwicklern auch Immobilieninvestoren auf den Plan: Während der Büromarkt vom Durchbruch der KI gelinde gesagt wenig profitieren dürfte – Rechner brauchen nun mal weniger Platz als Menschen –, sind Data Centers in Europa ein absoluter Wachstumsmarkt, der von institutionellen Anlegern wie Fonds und Pensionskassen immer stärker nachgefragt wird, sagt Laura Holzheimer, Head of Research beim Immobiliendienstleister CBRE Österreich: „Bisher waren Rechenzentren am Immobilieninvestmentmarkt eine Randerscheinung. Seit zwei Jahren sehen wir aber wachsendes Interesse von Investoren an dieser Assetklasse, die international bereits sehr erfolgreich ist.“
WACHSENDER MARKT IN ÖSTERREICH.
Laut Wirtschaftskammer Wien gibt es bereits 21 Rechenzentren in der Hauptstadt – Tendenz stark steigend. „Wien gilt als wachsender Markt für Rechenzentren“, bestätigt Holzheimer. „Derzeit sind 70 Prozent der Rechenzentren in Wien auf den Einzelhandel ausgerichtet, 30 Prozent auf den Großhandel. Ein großes Wachstumspotenzial sehen wir vor allem im Bereich der vom Großhandel genutzten Anlagen.“
Anleger erwartet ein gutes Geschäft: Die Renditen liegen angesichts der erzielbaren Mieten – diese werden bei Data Centers nicht in Quadratmetern, sondern in Kilowatt pro Monat gemessen – um zwei bis vier Prozentpunkte über denen von Büroimmobilien, was für Fonds besonders interessant klingt. „Rechenzentren etablieren sich international immer mehr als gefragte Assetklasse, die jedoch ein spezifisches Know-how erfordert“, so Holzheimer.
Das Team von CBRE Österreich berät bereits mehrere Kunden und Investoren in diesem Bereich und unterstützt auch Unternehmen, die Data Centers errichten, bei ihrer Standortsuche. Die Vermietung wird kein Problem sein, meint Dirk Turek, Data Centre Analyst bei CBRE in London: „In den letzten Jahren ist die Leerstandsrate von rund einem Drittel auf unter zehn Prozent gesunken.“ Und der Boom geht weiter: Turek erwartet, dass sich der europäische Markt für Datencenter bis 2032 sogar verdreifachen dürfte.
PORR STEIGT ZUM MARKTFÜHRER AUF.
In der Baubranche ist damit ein neuer Wachstumsmarkt entstanden, an dem sich mit der Porr ein österreichischer Baukonzern als europäischer Top-Player etablieren will. Sieben Rechenzen-trumsanlagen hat Porr bereits für die größten internationalen Entwickler wie Vantage Data Centers und Data4 in Deutschland und in Polen fertiggestellt, die achte befindet sich im Bau und mehrere weitere sind bereits geplant.
„Der zunehmende Einsatz von Cloud-Technologien und KI-Anwendungen sorgt für einen wachsenden Bedarf an Dateninfrastruktur“, sagt Porr-CEO Karl-Heinz Strauss. „Die Porr spielt hier eine zentrale Rolle und gestaltet diese Infrastruktur aktiv mit. Mit den bisher errichteten Projekten konnten wir unsere um-fassende Kompetenz als Komplettanbieter unter Beweis stellen.“
Rechenzentren zu planen und zu bauen erfordert ein spezielles Know-how, sagt Strauss: „Es gibt besondere Anforderungen einerseits an die Stromversorgung des Objekts, an Klima- und Kühlsysteme und letztlich an die Sicherheit der gespeicherten Daten. Dabei muss der Generalunternehmer eine hohe Qualität, Pünktlichkeit und die Einhaltung der Gesundheits- und Sicherheitsvorschriften gewährleisten.“
Der zunehmende Einsatz von Cloud-Technologien und KI-Anwendungen sorgt für einen wachsenden Bedarf
an Dateninfrastruktur.
Porr deckt getreu ihrem Leistungsanspruch „alles aus einer Hand“ den gesamten Projektlebenszyklus ab. Dazu gehören die Bedarfsanalyse und die Planung genauso wie der Bau und die Integration der technischen Systeme bis hin zur Abnahme und Inbetriebnahme. In jeder Phase arbeiten Expertenteams eng mit den Auftraggebern zusammen, um Lösungen zu liefern, die den strengsten Branchenstandards entsprechen. Dies ist besonders wichtig, da sich die Technologien rund um KI, Big Data und dem Internet der Dinge (IoT) laufend weiterentwickeln. Heute errichtete Rechenzentren werden damit künftig noch höhere Anforderungen an Skalierbarkeit und Leistung sowie an die dort eingesetzten Technologien erfüllen müssen.
Bei der Planung setzt Porr ebenfalls auf die Vorteile von KI: Die Prozesse werden digital optimiert, die Gebäudedaten durch Building Information Modeling (BIM) in allen Phasen des Projektlebenszyklus nachvollziehbar und kontrollierbar aufbereitet. Selbst die Architektur schreibt Strauss groß: Die von Porr errichteten Rechenzentren werden äußerlich attraktiv gestaltet. Denn auch Objekte, in denen nur Computer arbeiten, müssen stets Menschen gefallen – vor allem, weil sie nicht von der KI, sondern von Menschen gekauft werden sollen.
