Corona-Betriebsschließungen: Auswirkungen auf die Miete

Vom Friseur bis zum Textilshop – viele Gewerbebetriebe mussten in der Corona-Pandemie ihre Pforten schließen. Seither kommt es immer wieder zum Streit, ob für die Zeit behördlich verordneter Schließungen Miete gezahlt werden muss. Zwei neue Gerichtsurteile geben Aufschluss.

Thema: Rechtstipps
Corona-Betriebsschließungen: Auswirkungen auf die Miete

Viele Unternehmen mussten seit der Krise ihr Geschäft auf staatliche Anordnung hin schließen. Manche haben daraufhin die Zahlung der Miete für diese Zeit gestoppt oder das Geld mit Vorbehalt überwiesen. Doch wie sieht die Rechtslage tatsächlich aus? Der Klagenfurter D.A.S.-Partneranwalt Günter Medweschek, Spezialist für Mietrecht, gibt Einblick in die aktuelle Gesetzeslage.


Bezirksgericht Meidling hat dem Mieter, der sich gegen die Zahlung des Mietzinses zur Wehr setzte, recht gegeben

trend: Viele Gewerbeimmobilien wurden behördlich wegen Corona geschlossen. Während der Zeit wurde die Miete nicht bezahlt. Wie kommt der Vermieter zu seinem Recht und Geld? Gibt es dazu bereits Gerichtsurteile?
Medweschek: : Ja, es gibt sie, die ersten beiden Urteile zur Frage, ob ein Mieter einer Gewerbeimmobilie auch während der Zeit der behördlich verordneten coronabedingten Geschäftsschließungen weitere Mieten zahlen muss oder nicht. Es handelt sich bei diesen ersten Urteilen aber um keine OGH-Urteile, sondern um Urteile des Bezirksgerichts Meidling. Es kann, muss aber nicht sein, dass auch von anderen Bezirksgerichten gleich entschieden wird und sich letztendlich der OGH auch der Rechtsansicht des Bezirksgerichts anschließt. Die Rechtslage ist sohin nach wie vor unklar, und – um die Katze aus dem Sack zu lassen – zumindest die Mieter wird dieser Umstand freuen.
Das Bezirksgericht Meidling hat dem Mieter, der sich gegen die Zahlung des Mietzinses zur Wehr setzte, recht gegeben und hat in der Begründung ausgeführt, dass die Bestimmungen des § 1104 ABGB zur Anwendung zu gelangen haben und dass ein Mieter, wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle wie unter anderem einer Seuche gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, keinen Mietzins zu entrichten hat. In der gesetzlichen Bestimmung sei die Seuche beispielhaft angeführt und sei die COVID-19 Pandemie als Seuche im Sinne des § 1104 ABGB anzusehen. Die Gebrauchseinschränkung betreffe einen größeren Personenkreis und sei daher nicht in der Sphäre des Mieters gelegen. Es handelt sich sohin auch um kein vom Mieter zu tragendes „allgemeines Lebensrisiko.


Ein genereller Anspruch darauf, dass der Mietzins aufgrund der Coronasperre nicht bezahlt wird, besteht nicht.

Bedeutet dies nunmehr, dass die Mieter eines Gewerbeobjekts, das von der Schließung aufgrund der COVID-19-Bestimmungen betroffen war, automatisch keinen Mietzins entrichten müssen?
Auch dazu liefern die gegenständlichen Urteile eine Antwort. Konkret wird ausgeführt, dass wesentlich sei, welcher Verwendungszweck des Mietgegenstands im Mietvertrag vereinbart wurde. Die bloße Tatsache, dass die Räumlichkeiten zum Beispiel auch für das Lagern benutzt werden können, reicht nicht aus, dass ein Teilmietzins begehrt werden kann, und zwar wenn die eigentliche geschäftliche Tätigkeit, der die Lagerung dient, durch die Beschränkungen gänzlich unmöglich gemacht wurde.
Es kommt sohin dem Vertragszweck und der eigentlichen geschäftlichen Tätigkeit bei der Beurteilung der Frage, ob eventuell ein Teilmietzins zu entrichten ist, eine erhebliche Bedeutung zu.
Leider wurde auf die Frage, inwieweit Förderungsmaßnahmen zu berücksichtigen sind, nicht eingegangen. Ausdrücklich ist sohin nochmals festzuhalten, dass ein genereller Anspruch darauf, dass der Mietzins aufgrund der Coronasperre einfach nicht bezahlt wird, nicht besteht.
Wesentlich ist, was in dem jeweiligen ganz konkreten Mietvertrag vereinbart wurde und welche eigentliche geschäftliche Tätigkeit ausgeübt wird. Bei der Überprüfung des Mietvertrags ist sohin zu beurteilen, zu welchem Zweck das Objekt angemietet wurde. Anhand dieser Beurteilung kann dann auch darauf geschlossen werden, ob die Bestimmung des § 1104 ABGB anzuwenden ist und damit ein Anspruch auf Mietzinsentfall besteht oder nicht.

Wie gut stehen die Chancen, dass der Vermieter die Miete bezahlt bekommt?
Welche Chancen der Vermieter nunmehr hat, um ganz oder teilweise zum Mietzins zu gelangen, hängt davon ab, was ganz konkret – eventuell bereits vor Jahren – als Vertragszweck vereinbart wurde. Die beiden Entscheidungen des Bezirksgerichts Meidling 9 C 368/20b bezüglich eines Friseurgeschäfts und 9 C 361/20y bezüglich eines Textilgeschäfts können auf der Homepage des Bezirksgerichts Meidling unter den Pressemitteilungen eingesehen werden.


Weitere Informationen

Weitere Informationen zum Thema liefert Mietrechtsexperte D.A.S. Partneranwalt Günter Medweschek.

Dr. Günter Medweschek
Lidmanskygasse 27
9020 Klagenfurt am Wörthersee
Tel. +43 463 54082
Mail: office <AT> medweschek.at
Web:medweschek.at


Weitere Rechtsinformationen und alles rund um Ihre rechtliche Absicherung finden Sie unter www.das.at

Info-Hotline: 0800 386 300
Mail: kundenservice <AT> das.at
Facebook | YouTube | Xing | LinkedIn I Podcast


Über die D.A.S. Rechtsschutz AG:
Seit 1956 ist die D.A.S. Rechtsschutz AG mit Spezialisierung auf Rechtsschutzlösungen für Privatpersonen und Unternehmen in Österreich tätig. Als unabhängiger Rechtsdienstleister bietet sie umfassenden Versicherungsschutz, fachliche Betreuung durch hochqualifizierte juristische Mitarbeiter und RechtsService-Leistungen wie die D.A.S. Direkthilfe® und D.A.S. Rechtsberatung an. Der Firmensitz des Unternehmens befindet sich in Wien. Die rund 350 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter stehen Kunden in ganz Österreich zur Verfügung. In den vergangenen Jahren hat die D.A.S. Österreich ihre starke Marktposition als Rechtsschutzspezialist gefestigt und wird bereits seit 2009 jährlich mit einem stabilen A-Rating durch Standard & Poor’s bewertet. Das Versicherungsunternehmen ist seit Juli 2018 Netzwerkpartner der Leitbetriebe Austria und absolvierte 2020 erfolgreich eine Re-Zertifizierung. Im selben Jahr ist die D.A.S. auch mit dem Silbernen Siegel als „Best Recruiter“ ausgezeichnet worden.
Seit 1928 steht die internationale D.A.S. für Kompetenz und Leistungsstärke im Rechtsschutz. Heute agieren D.A.S. Gesellschaften in mehr als 10 Ländern weltweit. Sie sind die Spezialisten für Rechtsschutz der ERGO Group AG. Die D.A.S. Rechtsschutz AG agiert seit 2014 als Muttergesellschaft der D.A.S. Tschechien.

Haftungsauschluss:
Antworten auf Fragen und bereitgestellte Texte haben lediglich Informationscharakter. Sie wurden von den Rechtsexperten der D.A.S. bzw. durch deren Partneranwälte gründlich recherchiert. Trotzdem übernehmen trend.at und die D.A.S. Rechtsschutz AG keinerlei Gewähr für die Aktualität, Korrektheit, Vollständigkeit oder Qualität der bereitgestellten Informationen. Haftungsansprüche, welche sich auf Schäden materieller oder ideeller Art beziehen, die durch die Nutzung oder Nichtnutzung der dargebotenen Informationen bzw. durch die Nutzung fehlerhafter und unvollständiger Informationen verursacht wurden, sind grundsätzlich ausgeschlossen.

[THEMA]: Rechtsschutz - die D.A.S.-Experten geben Rat

„Vertrauen wurde dem Billigstbieterprinzip geopfert“

„Vertrauen wurde dem Billigstbieterprinzip geopfert“

Martin Schiefer, angesehener Vergaberechtsexperte, fordert mehr …

Stephan Steinhofer und Alexander Karl (von links)

Neues Jahr, neues Gewährleistungsrecht

Die Reform des Gewährleistungsrechts bringt Anpassungsbedarf für …

Umtausch- und Rücktrittsrecht: Was für Firmen und Konsumenten gilt

Umtausch- und Rücktrittsrecht: Was für Firmen und Konsumenten gilt

Die gesetzlichen Bestimmungen für den Umtausch oder Rückgabe von Waren …