Liegenschaften und Unternehmen: Risikoabdeckung beim Kauf

Will man eine Liegenschaft oder Unternehmen erwerben, ergeben sich eine Reihe rechtlicher Risiken. Vor allem wenn das Unternehmen oder die Liegenschaft krisengeschüttelt sind. Um nicht am Ende mit ins Leere gehenden Gewährleistungsansprüchen konfrontiert zu sein oder Ansprüchen Dritter ausgesetzt zu sein, ist man gut beraten, rechtliche Fallen abzudecken.

Liegenschaften und Unternehmen: Risikoabdeckung beim Kauf

Immobilientransaktionen: Vielfach sind die Risiken nicht bekannt oder bewusst. Um vor unliebsamen Überraschungen geschützt zu sein, sollte kompetente Beratung hinzugezogen werden.

Kaufverträge für Liegenschaften oder Unternehmen sind oft gut ausverhandelt und Verkäufer sind in der Regel auch bereit, eine Reihe von Gewährleistungen und Zusicherungen abzugeben. Selbst wenn nichts im Kaufvertrag vereinbart wird, leistet der Verkäufer für die sogenannten "gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften" Gewähr.

Stellt sich nach dem Kauf heraus, dass der Vertrag nicht hält, was er verspricht, bestehen zwar Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche gegen den Verkäufer, mitunter fehlen allerdings die liquiden Mittel, um diese Ansprüche abzudecken. Der Verkäufer könnte die Gewährleistungs- oder Schadenersatzansprüche bei Vertragsabschluss mit einer Bankgarantie besichern. Das scheitert allerdings oft daran, dass er keine Bankgarantie mehr bekommt, da diese nicht mit Sicherheiten unterlegt werden kann.

Hier ist der Käufer mit einem Kaufpreiseinbehalt gut beraten. Dabei wird ein Teil des Kaufpreises (zum Beispiel zehn Prozent) während der üblicherweise drei Jahre andauernden Gewährleistungsfrist einbehalten. Als Alternative bietet sich auch die Hinterlegung des Einbehalts bei einem Treuhänder – einem Rechtsanwalt oder Notar – an. Bei größeren Transaktionen werden auch immer öfter Garantieversicherungen, sogenannte "Rep & Warranty Insurances" abgeschlossen. Anstelle des Verkäufers übernimmt in diesem Fall eine Versicherungsgesellschaft die Zahlungen bei Verletzung von Zusicherungen aus dem Kaufvertrag.

Anfechtungsrisiko bei zu niedrigem Kaufpreis in der Insolvenz

Bei Notverkäufen werden Liegenschaften oder Unternehmen mitunter zu einem sehr günstigen Kaufpreis verkauft. Ein zu niedriger Kaufpreis kann jedoch zu einer Anfechtung des Kaufvertrages führen. Wenn der Verkäufer binnen 6 Monaten ab Abschluss des Kaufvertrages in Insolvenz verfällt, kann der Kaufvertrag angefochten werden, wenn der Kaufpreis nicht dem Marktwert entspricht. Dies dann, wenn die Liegenschaft oder das Unternehmen nach Eintritt der Zahlungsfähigkeit oder Überschuldung verkauft wird, und der Käufer die Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung des Verkäufers kannte, oder fahrlässig nicht kannte. Hat der Käufer bei Vertragsabschluss Indizien einer Zahlungsunfähigkeit, wird er dem daher nachgehen müssen.

Rechtsnachfolgehaftung des Käufers für Verbindlichkeiten des Verkäufers

Handelt es sich bei der Liegenschaft um das wesentliche Vermögen des Verkäufers (zum Beispiel um die einzige Liegenschaft oder um den wesentlichen Vermögensgegenstand des Verkäufers), oder wird ein Unternehmen übertragen, so haftet der Käufer nach § 1409 ABGB gemeinsam mit dem Verkäufer für Verbindlichkeiten des Verkäufers, die bis zum Erwerb entstanden sind, weiter. Gehaftet wird für Schulden, die mit dem Kaufgegenstand im Zusammenhang stehen, wenn mehr als etwa 90 Prozent des Vermögens oder Unternehmens des Verkäufers erworben werden.

Die Haftung ist mit dem Verkehrswert des Kaufgegenstandes beschränkt. Der Käufer haftet nicht, wenn der Käufer mit dem Kaufpreis die Schulden begleicht, wenn also die Zahlung nicht an den Verkäufer, sondern direkt an seine Gläubiger erfolgt. Der Käufer haftet außerdem nicht, wenn er die Verbindlichkeit trotz einer gehörigen Prüfung nicht kannte. Wichtig ist daher, vor dem Erwerb in die Geschäftsbücher des Verkäufers Einsicht zu nehmen, und sich über den Stand der offenen Verbindlichkeiten zu informieren.

Bestehen etwa ein offener Kredit oder offene Zahlungsansprüche aus Liefer- oder Werkverträgen des Verkäufers, so hat ein Gläubiger die Möglichkeit, neben dem Verkäufer auch den Käufer in Anspruch zu nehmen. Dies wird er wohl tun, wenn der Verkäufer nicht die Mittel hat, um diese Verbindlichkeiten abzudecken. Der Käufer einer Liegenschaft oder eines Unternehmens ist daher gut beraten, wenn er eine genaue Prüfung der Verbindlichkeiten des Verkäufers vor dem Erwerb durchführt, und mit dem Kaufpreis die Schulden des Verkäufers direkt begleicht.

Eine ähnliche Regelung enthält überdies auch § 38 des Unternehmensgesetzbuchs: Wird ein Unternehmen übertragen, so haftet der Käufer für sämtliche unternehmensbezogenen Verbindlichkeiten des Verkäufers. Von dieser Haftung kann sich der Erwerber zwar nicht durch direkte Tilgung der Schulden des Verkäufers befreien. Allerdings besteht die Möglichkeit dadurch, dass ein zwischen Verkäufer und Käufer vereinbarter Haftungsausschluss im Firmenbuch eingetragen wird, der Haftungsausschluss dem Gläubiger mitgeteilt wird, oder dieser auf ortsübliche Weise kundgemacht wird (etwa durch Veröffentlichung in der Wiener Zeitung).

Vorsicht ist geboten, wenn Dienstnehmer im Zusammenhang mit der Liegenschaft oder im Unternehmen beschäftigt sind. Diese gehen nach den gesetzlichen Bestimmungen auf den Erwerber - samt sämtlichen offenen Ansprüchen der Mitarbeiter aus der Vergangenheit - über. Dieser Übergang kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden, allerdings könnten die Zahlungsansprüche der Mitarbeiter gleich vom Kaufpreis abgezogen werden. Eine genaue Prüfung ist daher unerlässlich.


Die Autorin

Gabriele Etzl ist Partnerin von Wolf Theiss Rechtsanwälte, Wien und Spezialistin für komplexe, transnationale Immobilientransaktionen in Österreich und im CEE-Raum. Sie ist Co-Autorin des Buchs "Immobilienrecht und Immobilienfinanzierung in CEE/SEE" (LexisNexis Verlag, 2013)

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