Mietzins-Reduktion oder Erlass in der COVID-19 Pandemie

Ist die COVID-19 Pandemie ein Grund, der einen Anspruch auf kompletten oder teilweisen Mietzinserlass rechtfertigt? Immobilienrechtsexperte Alfred Nemetschke von den Nemetschke Huber Koloseus Rechtsanwälten hat die Frage näher untersucht.

Thema: Corona: Recht im Ausnahmezustand
Alfred Nemetschke

Alfred Nemetschke

In verschiedenen Medien und (teilweise auch) Fachpublikationen wurden in den letzten Wochen verschiedene Thesen veröffentlicht, die darzulegen versuchen, warum Mietern in Zusammenhang mit der aktuellen COVID-19 Pandemie keine oder nur eingeschränkte Ansprüche auf gänzlichen oder verhältnismäßigen Mietzinserlass zustehen sollen:

  • These 1: Covid-19 sei keine (tatbestandsmäßige) Seuche
  • These 2: Das Mietobjekt selbst müsse unbrauchbar sein
  • These 3: Eine behördliche Anordnung sei Voraussetzung für die Unbrauchbarkeit in Folge einer Seuche beziehungsweise reiche selbst eine solche nicht, weil dies die Sphäre des Mieters betreffe

Die einschlägigen Bestimmungen betreffend Mietzinserlass sind für die gegenwärtige Situation in erster Linie die §§ 1104 und 1105 ABGB:

Die Bestimmungen der §§ 1104,1105 ABGB, sind dispositiv (das heißt vertraglich abdingbar/nicht zwingend). Gemäß § 1104 ABGB ist kein Mietzins zu entrichten , wenn das Mietobjekt wegen "außerordentlicher Zufälle" – das Gesetz nennt hier unter anderem Feuer, Krieg und Seuche – nicht gebraucht werden kann. Generell lässt sich der "außerordentliche Zufall" als ein elementares Ereignis beschreiben, welches einen größeren Personenkreis betrifft und das von Menschen nicht beherrschbar ist, weshalb auch für dessen Folgen im Allgemeinen von niemandem Ersatz erwartet werden kann. Von der Judikatur wurden auch (aber keineswegs notwendigerweise für das Vorliegen des Tatbestands "Seuche") behördliche Akte, zum Beispiel Beschlagnahmungen, als "außerordentlicher Zufall" erkannt; für behördliche Betretungsverbote kann nichts anderes gelten.

Die Seuche ist ein explizit genanntes außerordentliches Ereignis und damit Tatbestandsmerkmal.

Benützbarkeit eines Mietobjekts

Am 12.03.2020 erklärte die WHO den COVID-19-Ausbruch zur Pandemie. Gemäß Duden versteht man unter einer Pandemie einen länderübergreifenden bis weltweiten Ausbruch einer Krankheit, im engeren Sinn einer Infektionskrankheit. Im Gegensatz zu einer Epidemie ist eine Pandemie nicht geographisch beschränkt. Synonyme: Seuche, Infektionskrankheit.

Die Bestandsache muss nicht überhaupt unbenützbar geworden sein, es genügt Unbenützbarkeit für den bedungenen Gebrauch (28.10.1953 EvBl 1954/1 = Miet 2836). Als brauchbar ist das Mietobjekt anzusehen, wenn es eine solche Verwendung zulässt, wie sie gewöhnlich nach dem Vertragszweck erforderlich ist und nach der Verkehrssitte gemacht wird, wobei eine mittlere Brauchbarkeit anzunehmen ist.

§ 1104 ABGB spricht nicht von einem Mangel (am Mietobjekt), sondern davon, dass das Bestandobjekt entweder nicht gebraucht oder nicht benutzt werden kann.

Das Mietobjekt selbst ist grundsätzlich nutzbar, allerdings nicht mehr in dem bisherigen Umfang beziehungsweise nicht in der bisherigen Art und Weise, weil außergewöhnliche Umstände wie zum Beispiel behördliche Betretungsverbote erlassen und/oder Kunden, Mandanten, Patienten auf Grund der Pandemie ausbleiben. Es liegt also kein Fall vor, welcher der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist, weil dieser ja nicht aus eigenem Entschluss eine geringere Nutzung vornimmt, sondern ist diese eingeschränkte Nutzung eine Folge der Pandemie.

Mietzahlung und Entfall

§ 1104 AB ist somit keine Schadenersatz- oder Gewährleistungsbestimmung, sondern eine Gefahrtragungsregel; die Gefahr für "außerordentliche Zufälle" wird dispositiv dem Vermieter zugewiesen. Seuche und Behördenakt sind (durch die Judikatur) gleichgestellt. Andererseits ist eben auch keiner der Vertragsparteien zu Schadenersatz oder Beseitigung des betreffenden Zustands rechtlich gehalten: der außerordentliche Zufall entbindet beide Parteien von derartigen Pflichten und Verantwortlichkeiten (keine Verantwortung für Mietzahlung, keine Verantwortung für Behebung der eingetretenen Situation). Die Annahme irgendwelcher Mitverschuldensaspekte scheidet daher ebenfalls von vornherein aus. Gleiches gilt sinngemäß für § 1105 ABGB, der für eine (ledigliche) Einschränkung des Gebrauchs des Mietobjekts durch außerordentlichen Zufall eben einen verhältnismäßigen Mietzinserlass normiert.

Einerseits sind bestimmte Berufssparten zum Offenhalten berechtigt (Notare, Anwälte) oder unter Umständen gar verpflichtet (Ärzte), andererseits aber wird aber von der Bundesregierung massiv dazu aufgerufen, diese Dienste möglichst nicht beziehungsweise nur in unbedingt erforderlichem Ausmaß in Anspruch zu nehmen, um die "vulnerablen Gruppen" durch Vermeidung von Ansteckungen bestmöglich zu schützen. Die eingeschränkte Nutzung einer Arztpraxis oder Notariats- oder Rechtsanwaltskanzlei hat ihre Ursache daher in der aktuellen Pandemie und ist dem Schutz der Mitarbeiter (Fürsorgepflicht des Arbeitgebers) und der Allgemeinheit geschuldet.

Im Übrigen kommt bei Büros und Arztpraxen über die Argumentation mit behördlichem Eingriff ebenfalls zum Ergebnis, dass dem Mieter Mietzinsentfall oder Mietzinsminderung zusteht:

Aspekt des Betretungsverbots

Aus der 98. Verordnung des Gesundheitsministers ergibt sich, dass das Betreten öffentlicher Orte grundsätzlich verboten ist. Der Verordnungsgeber definiert dabei "öffentliche Orte" ganz offensichtlich in dem Sinne, dass mit "öffentlichem Ort" jeder Ort außerhalb der privaten Wohnung gemeint ist. Ausgenommen hiervon sind unter anderem nur Betretungen, die

  1. für berufliche Zwecke erforderlich und sichergestellt ist, dass am Ort der beruflichen Tätigkeit zwischen den Personen ein Abstand von mindestens einem Meter eingehalten werden kann oder
  2. zur Abwendung einer unmittelbaren Gefahr für Leib [und] Leben erforderlich sind.

Umgekehrt bedeutet dies, dass ein Betretungsverbot für Büroflächen generell besteht für Tätigkeiten, die nicht erforderlich sind, und selbst auch für erforderliche Tätigkeiten besteht, wenn am Ort der erforderlichen beruflichen Tätigkeit zwischen den Personen ein Abstand von mindestens einem Meter nicht eingehalten werden kann.

Mitarbeiter und Kunden/Mandanten/Patienten dürfen daher ihre Wohnung überhaupt nur verlassen und ihre Arbeitsstätte, eine Notariats – oder Rechtsanwaltskanzlei oder eine Arztpraxis nur dann betreten, wenn dies aus beruflichen Gründen (und der Mindestabstand gewahrt werden kann) oder zur Abwendung einer unmittelbaren Gefahr für Leib und Leben.

Es bestehen daher auch hinsichtlich Büros und Arztpraxen behördliche Betretungseinschränkungen, weil Mitarbeiter, Kunden, Mandanten oder Patienten diese überhaupt nur aus den in der 98. Verordnung genannten Gründen aufsuchen dürfen.

Und um den Kreis zu schließen: § 1104 ABGB ist eine reine Gefahrtragungsregel, die die Gefahr für unter anderem Seuche und behördliche Eingriffe dem Vermieter zuweist, und zwar ganz unabhängig vom Geschäftszweck des vom Mieter im Mietobjekt ausgeübten Gewerbes oder Berufes.


Zur Person

Alfred Nemtschke, geb. 1960, ist seit 1990 als Rechtsanwalt in Österreich zugelassen. Er gilt als einer der führenden Immobilienexperten in Österreich und CEE/SEE berät nationale und internationale Mandanten in den Bereichen Immobilienrecht sowie Projektentwicklung und -finanzierung. Nemetschke Huber Koloseus Rechtsanwälte GmbH

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