Delogierung: Wie man unliebsame Mieter los wird

Delogierung: Wie man unliebsame Mieter los wird
Delogierung: Wie man unliebsame Mieter los wird

Mieter, die ausziehen müssen, aber nicht wollen, können unter bestimmten Voraussetzungen delogiert werden. Welche das sind, wie ein Räumungsverfahren abläuft, welche Kosten bei einer Delogierung anfallen, wer diese übernehmen muss und wie eine Zwangsräumung noch verhindert werden kann.

Die Zwangsräumung einer Wohnung ist für beide Seiten eine unangenehme Sache. Denn nach einer gerichtlich verfügten Zwangsvollstreckung muss das Objekt von all seinen Gegenständen und den darin unter Umständen noch befindlichen Menschen geräumt werden. D.A.S. Partneranwalt Christian Weinzinger von der Kanzlei TELOS Law Group Wien erklärt, worauf es ankommt.

1. Die Voraussetzungen für ein Räumungsverfahren

Voraussetzung, um eine Immobilie im Weg einer Zwangsvollstreckung räumen zu dürfen, ist ein sogenannter Exekutionstitel. Dieser besteht meist in Form eines Urteils oder eines gerichtlichen Vergleichs. Das kann erreicht werden, wenn der Mietvertrag abgelaufen ist oder vom Vermieter rechtswirksam gekündigt wurde.

2. Wann ein Vermieter einen Mietvertrag kündigen kann

Die Möglichkeiten, einen Mietvertrag zu kündigen, hängen vom betroffenen Objekt und dem gesetzlichen Anwendungsbereich ab. Diese sind streng geregelt, weshalb eine Kündigung durch den Vermieter auch nur gerichtlich erfolgen kann. Ein Mietvertrag kann jedoch nur aus bestimmten Gründen aufgelöst werden. Dazu zählen etwa die Weitergabe des Objekts durch den Mieter an einen anderen, bestimmte strafbare Handlungen gegen den Vermieter, der Mieter zahlt den Mietzins stockend oder gar nicht oder der Vermieter meldet Eigenbedarf an.

3. Wie die Räumung abläuft

Liegt ein rechtskräftiger Exekutionstitel vor, kann beim zuständigen Bezirksgericht die Räumung beantragt werden. In weiterer Folge setzt das Gericht einen Räumungstermin fest. Zu diesem sind vom Vermieter, wenn Gegenstände abtransportiert werden müssen, ein Spediteur, und bei Bedarf ein Schlüsseldienst zur Verfügung zu stellen. Ist der Mieter nicht anwesend und muss die Eingangstür von Profis geöffnet werden, müssen auch zwei volljährige Zeugen dabei sein, die den Ablauf der Räumung bestätigen können. Sofern das Objekt nicht bereits vorher geräumt wurde, werden anwesende Personen zum Verlassen des Objektes bewegt und sämtliche Gegenstände abtransportiert. Übernimmt der delogierte Mieter nicht selbst sein Hab und Gut, muss dieses verwahrt werden.

4. Kann die Räumung verhindert werden

Sobald ein Exekutionstitel vorliegt, kommt ein sogenannter Räumungsaufschub in Betracht. Einen solchen zu beantragen, hat Chancen auf Erfolg, wenn etwa die damit erzielbare aufschiebende Wirkung dem Vermieter zumutbar ist und es dem Verpflichteten gelingt, glaubhaft zu machen, dass ihm die Obdachlosigkeit droht. Solche Verzögerungen sind aber zeitlich nur begrenzt möglich.

5. Wer ein Räumungsverfahren bezahlt

Prozesskosten und Kosten wie für die Spedition und den Schlosser muss zunächst der Vermieter zahlen. Dieser hat jedoch einen Anspruch auf Kostenersatz gegenüber dem delogierten Mieter. Häufig haben die Ersatzpflichtigen jedoch kein Geld und sind oft kaum noch greifbar, weshalb letztendlich der Vermieter auf den Kosten sitzen bleibt. Ist noch Geld von einer Kaution vorhanden, können die Kosten davon abgezogen werden.

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