Raus aus der Mietwohnung, rein ins Eigentum

Wozu monatlich Miete zahlen, wenn mit einem Immobilienkauf am Ende der Abzahlung ein lohnenswertes Investment winkt? Diese Frage stellen sich viele Österreicher, die derzeit noch nicht in ihren eigenen vier Wänden wohnen. Doch ist die Rechnung wirklich so einfach aufgestellt? Immerhin winken mit dem Kaufabschluss auch Pflichten. Neben der Abzahlung beim Kreditgeber warten monatliche Betriebs- und Instandhaltungskosten, flexible Wohnortwechsel werden erschwert, bei einem reinen Investment ist Ärger mit dem Mieter nicht ausgeschlossen. Wann also lohnt ein Immobilienkauf, wo liegen seine Vor- und Nachteile und welche Aspekte sollten bei der Abwägung zwischen Kauf und Miete beachtet werden?

Die Immobilienfinanzierung muss sorgfältig berechnet werden.

Die Immobilienfinanzierung muss sorgfältig berechnet werden.

Wann kaufen, wann mieten?

Gemessen an anderen Geldanlagen punkten Immobilien gleich doppelt: Gegenüber Aktien oder Sparanlagen sind sie inflationsgeschützt, anders als Edelmetalle lassen sie sich bewohnen. So lohnt es auf den ersten Blick, statt Miete Instandhaltungskosten zu zahlen und nach einigen Jahren Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses zu sein. Doch Eigentum verpflichtet – auch in Österreich, auch ohne Festschreibung im Grundgesetz wie in Deutschland.

Das Dach muss erneuert werden, die Heizung leckt, es gibt Ärger mit Nachbarn. Während Mieter in diesen Fällen den Eigentümer anrufen können, müssen Immobilienbesitzer die Angelegenheiten eigenständig regeln. Vor allem jedoch spielt die finanzielle Lage eine Rolle. Damit sich ein Ankauf langfristig rentabel erweist, sollte vorab eine Kostenrechnung aufgestellt werden. Dabei stehen drei Faktoren im Vordergrund:

  • das Kaufpreis-Mietkosten-Verhältnis
  • Ausgaben wie Kredittilgungen
  • die persönliche Lebenslage

Kauf-Miet-Indikator errechnen

Das Preisniveau österreichischer Grundstücke ist seit Jahren ungebrochen hoch. Bereits in ländlichen Gebieten steigt die Nachfrage, in Ballungsräumen begründet der Trend zur Urbanisierung noch steilere Wertanstiege: Hier verweist der aktuelle Kauf-Miet-Indikator auf eine durchschnittliche Wartezeit von über 30 Jahren, bevor sich der Erwerb einer Immobilie rentiert.

Mit dem Berechnungsmodell lässt sich unter Berücksichtigung aktueller Trends und fachspezifischer Prognosen feststellen, nach welcher Mietdauer der durchschnittliche Kaufpreis der jeweiligen Region erreicht sein wird. Dabei gilt: je geringer der Indikator, desto höher die mögliche Rendite. Aus rein ökonomischer Sicht empfehlen Experten einen Richtwert von rund 20 Jahren.

Finanzierung kalkulieren

Mit dem reinen Kaufpreis ist es nicht getan: Der Finanzierungskredit muss getilgt, das Eigentum instandgehalten und Betriebskosten beglichen werden. Zudem warten einmalige Gebühren wie

  • Grunderwerbssteuer von 3,5
  • Grundbucheintrag von 1,1
  • Notarkosten von rund 2
  • Maklerprovision von 3 bis 4

Prozent des Kaufpreises.

Persönliche Lebenslage einbeziehen

Doch Geld ist nicht alles. Auch die individuelle Lebenssituation und nicht zuletzt Charakter und Bauchgefühl beeinflussen die Kaufentscheidung. Wer noch nie ein Weltenbummler war, Eigenkapital sowie einen sicheren Job mit einem regelmäßigen Einkommen vorweisen kann und keinen Wegzug aus seinem derzeitigen Wohnort plant, sollte einen Hauskauf unbedingt erwägen. Einmal abbezahlt, dienen Immobilien als Altersabsicherung oder Hinterlassenschaft für die Kinder. In guter Lage und mit ebensolcher Pflege steigt im Normalfall der Immobilienwert und wer den Kauf als reines Investment tätigt, erhält monatliche Mieteinnahmen. Auch gestalterisch sind kaum Grenzen gesetzt: Eingriffe in die Bausubstanz bedürfen keiner Genehmigung durch Dritte.

Vor der Kaufentscheidung alle Argumente genau abwägen.

Für all diejenigen, auf deren Pro- und Kontra-Liste sich die Argumente die Waage halten, hält Österreich einen Kompromiss bereit.

Mietkauf als Alternative

Ein Großteil der österreichischen gemeinnützigen Bauvereinigungen bietet Mietern ein Vorkaufsrecht für ihre Wohnung. Dabei wird auf Grundlage des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes eine Kaufoption vereinbart, der Kaufpreis selbst nach der Antragstellung durch die Genossenschaft bestimmt. Er entspricht im Normalfall dem aktuellen Verkehrswert.

Die Option des Mietkaufs ist jedoch an Bedingungen geknüpft:

  • Der Antrag darf frühestens nach vollen fünf und längstens bis zu zwanzig Jahren nach Anmietung erfolgen.
  • Die Wohnungsfläche muss mindestens 40 qm betragen.
  • Der Mieter muss volljährig, EU-Bürger oder anerkannter Flüchtling sein und dringenden Wohnbedarf vorweisen können.

Viele Genossenschaften setzen zudem Mindest- und Höchstgrenzen beim Einkommen fest.

Anträge werden innerhalb von sechs Monaten bearbeitet, der Erwerb selbst unterscheidet sich nicht von regulären Immobilienkäufen.

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