Immofinanz: Wie der Konzern umgekrempelt wird

Noch vor zwei Jahren kämpfte die Immofinanz mit tausenden Anlegerklagen, schwacher Auslastung der Objekte, geringer Rentabilität und hoher Zinsbelastungen durch Wandelschuldverschreibungen. Der Mitte 2015 eingesetzte Konzernchef Oliver Schumy erklärte bei einer Investmentkonferenz wie er den Konzern umgekrempelt hat und wie seine weiteren Pläne sind.

Immofinanz: Wie der Konzern umgekrempelt wird

Oliver Schumy, seit 2015 oberster Immofinanz-Lenker, lockt Mieter erfolgreich mit Markenkonzepten an.

Noch vor wenigen Jahren war die Immofinanz ein breit aufgestellter Immobilientanker in der europäischen Immobilienbranche, der von Wohnen über Logistik über Büro bis hin zu Einzelhandels-Immobilien alles im Angebot hatte. Doch das ist Geschichte. Der 2015 angetretenen neue Konzernchef, Oliver Schumy, hat die Immobilien im Bereich Wohnen und Logistik seither abgestoßen. Die Kriegskasse soll so mit gut eine Milliarde Euro aufgefüllt worden sein. Der Konzern konzentriert sich seither auf Gewerbeimmobilien, vornehmlich Büros und Einzelhandelsobjekte. Einzelne Hotels sind ein Randthema, und werden auch weiterentwickelt. So soll im Frühjahr 2019 das Holiday Inn Vienna – South von der Novum Hotel Gruppe am Wienerberg und im Besitz der Immofinanz mit 200 Zimmern in Betrieb gehen.

Banker verärgert

Investmentbanker Klaus Umek ist dennoch ungehalten und wirft dem neuen Immofinanz-Chef seit seinem Amtsantritt Stillstand vor. Den Chef von Petrus Advisers ärgert die aufgeschobene Fusion zwischen Immofinanz und CA Immo. Das lässt Schumy nicht auf sich sitzen. „Wir haben seit meinem Amtsantritt mehrere Probleme beseitigt, die auch sehr zeitintensiv waren."

Verkauf oder Abspaltung von Russland-Geschäft muss warten

Größter Brocken ist tatsächlich noch der ausstehende Verkauf oder die Abspaltung des Russland-Geschäfts. Damit einhergehend verschiebt sich auch die angekündigte Verschmelzung mit dem Wiener Konkurrenten CA Immo. "Die Abtrennung haben wir jedoch aufgrund der geänderten wirtschaftlichen Bedingungen in Russland verschoben. „Damit haben wir wichtige Zeit gewonnen. Schließlich wollen wir mit dem Verkauf ein optimales Ergebnis erzielen. Es wäre daher nicht richtig auf den richtigen Moment zu verzichten. Wir müssen sowohl auf die wirtschaftliche Lage in Russland bedacht nehmen, als auch auf den damit zusammenhängenden Wechselkurs“, argumentiert Schumy anlässlich einer Roadshow der Börsenvereinigung C-Queck. So ist der Rubel nach einem Kurseinbruch von 24 Prozent gegenüber dem Euro im vergangenen Jahr, zuletzt wieder auf Erholungskurs.

Belastungen durch Wandelanleihen reduziert

„Probleme, wie das viel zu hohe Ausmaß an Finanzierung durch Wandelanleihen“, erläutert Schumy. Diese wurden unter seiner Ägide von rund einer Milliarde Euro auf 300 Millionen Euro reduziert. Der Zinsaufwand werde auf diese Weise um 20 Millionen Euro pro Jahr gesenkt. „Damit ist die Gesellschaft langfristig bis 2024 finanziert“, so der Immofinanz-Boss

Das Unternehmen hat sich von einer weiteren Last befreit, das in den vergangenen Jahren für viel Unsicherheit gesorgt hat. So wurden tausende Einzelklagen nun fast zur Gänze erledigt. Der Klagswert dieser Anlegerklagen hat sich insgesamt auf 320 Millionen Euro summiert. „Diese ist auf einen Wert von unter einer Million Euro gesunken“, sagt Schumy.

Vermarktungskonzepte kommen besser als an als erwartet

Einer der Hauptgründe dafür sind die neuen oder flächendeckend eingeführten Vermarktungskonzepte. So ist Vivo! die Immofinanz-Marke für seine Shopping Center. Die Marke ist für Shopping Center von Städten mit einem Einzugsgebiet von mindestens 200.000 Einwohnern konzipiert. Die ersten Vivo! Shopping Center wurden 2014 in Polen eröffnet. Seither wurden die Shopping Center des Konzerns in Polen und Rumänien mit einer Fläche von 147.000 Quadratmeter einem Rebranding unterzogen, der 2017 abgeschlossen werden soll. Dazu zählt auch ein neues Center im polnischen Krosno, wo 21.000 Quadratmeter das dritte Einkaufszentrum bis Ende 2017 fertiggestellt werden soll.

Zu einem ernstzunehmenden Player bei Fachmarktzentren aufgestiegen

Bei Fachmarkzentren ist Stop Shop die Marke, die für diesen Bereich der Immofinanz in Österreich und Osteuropa steht. Das Portfolio umfasst 66 Fachmarktzentren in sieben Ländern mit einem Buchwert von 600 Millionen Euro. Die regionalen Shoppingcenter befinden sich in guten Lagen mit einem Einzugsgebiet von 30.000- 150.000 Einwohnern. „Der Erfolg der Marke in dieser Dimension hat uns selbst überrascht“, so Schumy. „Wir sind mittlerweile zu einem ernst zunehmendem Player am Markt für Fachmarktzentren aufgestiegen“, resümiert Schumy. Die Immofinanz meldet erst im November 2016 den Kauf von acht solcher Retail Parks in der Slowakei und Ungarn. In Serbien soll die Anzahl 2017 verdoppelt werden.
Die meisten der vergleichsweise kleinen Objekte erweisen sich laut dem Immofinanz-Vorstand auch in wirtschaftlich schwächeren Phasen als defensives Produkt, das auch in solchen Zyklen solide Einnahmen ermöglicht. „Wir verzeichneten in der Vergangenheit zwar eine niedrigere Kaufkraft, aber dafür mehr Konsumenten, die dafür mehr günstige Produkte kaufen“, erklärt Schumy. Die Fachmärkte werfen derzeit im Schnitt eine Rendite von rund zehn Prozent ab. „Der Zukauf von Fachmarktzentren hat sich gelohnt“, ist sich Schumy sicher. Um die Kosten zu senken, wurde an einigen anderen Schrauben gedreht. So wurde die durchschnittlich Größe der vermieteten Objekte pro Mieter auf 10.000 Quadratmeter erhöht.

Höhere Auslastung

Aber auch andere belastende Themen wurden angegangen, seit Immofinanzboss Schumy angetreten ist. Einer der größten Mühlsteine für das operative Geschäft war lange die geringe Auslastung etwa der Büros, die bei Schumys Amtsantritt noch bei nur 73 Prozent lag. „Seither hat sich das Bild gedreht. Die Auslastung liegt derzeit knapp 90 Prozent. Jeder Anstieg der Auslastung spült direkt Geld in die Kasse“, weiß der Konzernchef.

Eigene trendige Marke startet nun auch für Büros

Nach dem Markenkonzepte im Retail-Bereich erfolgreich umgesetzt wurden, startet die Immofinanz ein solches mit "myhive" Ende vergangenen Jahres auch für seine Büroimmobilien. Diese sollen für trendige Büros stehen. Mieter können zwischen großen Flächen, Kombi-Büro mit Ausblick über die Stadt oder kommunikative Open-Space-Offices wählen. Derzeit entsteht für Mieter in Österreich das erste myhive-Bürokonzept am Wienerberg. Dafür werden die Bürotkomplex in den Twin Towers auf einer Fläche ab 200 Quadratmeter umgebaut. Außerhalb Österreichs soll das "myhive"-Bürokonzept in Deutschland, Tschechien, Polen, Rumänien und Ungarn ausgerollt werden.
Ziel ist es weiter zu wachsen und zwar in jenen Ländern, wo die Immofinanz bereits tätig ist. Im Visier hat Schumy dabei die Kernmärkte Deutschland, Österreich und osteuropäische Städte, in denen sich die Immofinanz wirtschaftlich gut entwickeln. Dazu passt auch das Portfolio der CA Immo, dessen Großaktionär die Immofinanz, mit 26 Prozent seit vergangenem August, ist. Von der Fusion verspricht sich Schumy enormes Potential, da es sich um Unternehmen mit extrem hohem Überschneidungsgrad handelt.

Schumy sieht die Immofinanz im Bürobereich als gut aufgestellt, im Handel ist das Unternehmen in Osteuropa flächendeckend vertreten.

Marode Privatbank aufgespalten und verkauft

Die zur Immofinanz gehörende Constantia Privatbank wurde im November in Form der nur noch als Bad Bank bestehende „Aviso Zeta AG“ aufgelöst. Die Immofinanz war einst personell und geschäftlich eng mit der früheren Constantia Privatbank verflochten. 2008 kam es zum Beinahe-Zusammenbruch der Constantia-Bank, die praktisch über Nacht von den anderen Banken im Land aufgefangen werden musste und in der Folge geteilt wurde: Der "gute" Teil wurde verkauft und firmiert jetzt unter Semper Constantia, die Abbaufirma als Restgesellschaft ohne Banklizenz wurde bis November unter dem Dach der Immofinanz gehalten.

Die in Wien und Warschau notierende Immofinanz kommt auf ein Immobilienvermögen von rund 5,4 Milliarden Euro.

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