Bratislava: „Jeder wollte Immobilien entwickeln“

Bratislava: „Jeder wollte Immobilien entwickeln“

Büro-Immobilienentwickler wie die Wiener S-Immo ziehen derzeit in Bratislava neue Objekte hoch.

Der Bauboom bei Gewerbeimmobilien dürfte in Bratislava 2019 einen neuen Höhepunkt erreichen. Trotz schwarzer Wolken am Konjunkturhimmel sehen Experten kein Ende der hohen Nachfrage.

Trend.at war zu einem Lokalaugenschein in der slowakischen Hauptstadt und sprach mit einem S-Immo-Manager und einem Experten für Gewerbeimmobilien über Chancen und Schwierigkeiten.

Bratislava: Kleiner, aber interessanter Immobilien-Markt

Die Bürokomplexe, die in der slowakischen Hauptstadt Bratislava stehen, zieren viele klingende Namen: IBM, Uniqa oder Amazon. Sie wurden binnen weniger Jahre aus dem Boden gestampft. Und der Bauboom hält an. Derzeit werden 20 Bürogebäude hochgezogen. 2019 sollen rund 100.000 Quadratmeter neu hinzukommen. Die Leerstandrate ist trotzdem auf einem Tiefstand angelangt.

„Ohne die Nähe zum Flughafen Wien-Schwechat hätte Bratislava nie diesen Boom erlebt und viele Investoren wären erst gar nicht gekommen“, gibt Liver Galata, Chef Gewerbeimmobilienvermittlers CBRE in der Slowakei, unumwunden zu. Und, so der Gewerbeimmobilienspezialist weiter: "Derzeit finden sich keine größeren, qualitativ hochwertigen, freien Büroflächen am Markt“.

Dabei hat sich die in Bratislava verfügbare Bürofläche seit 2008 rund zwei Million Quadratmeter verdoppelt. Zum Vergleich: In Wien sind Büros auf elf Millionen Quadratmeter untergebracht. „Bratislava ist ein kleiner, aber interessanter Markt“, so Galatas Befund.


Jeder der nur ein bisschen Land hatte, hat sich als Immobilienentwickler versucht

Slowakische Glücksritter

Der Markt war aber nicht immer einfach. Gerade bis zur Finanzkrise 2008 haben sich in der slowakischen Hauptstadt einige Glücksritter versucht. „Ob Arzt oder Fleischhacker, jeder der nur ein Stück Land besaß, hat sich als Immobilienentwickler versucht und sich mit der Errichtung von Büros, Shoppingcentern oder Restaurants abgemüht“, erzählt Galata.

Nach der Erklärung der Unabhängigkeit der Slowakei im Jahr 1993 gab es so etwas wie einen Büroimmobilienmarkt überhaupt nicht. Die damalige US-Außenministerin Madeleine Albright meinte gar einmal: "Slovakia is the black hole of Europe". Doch diese Zeiten sind vorbei. Spätestens seit der Finanzkrise 2008 nach dem Kollaps der US-Bank Lehmann Brothers.

Finanzkrise sorgte für Boom

Die Finanzkrise erwies sich, laut CBRE-Makler, als Segen und Chance für das Land. Bratislava gehörte wie andere Städte im Osten zu den großen Krisengewinnern. „In Folge des weltweiten Konjunktureinbruchs schlossen viele internationale Firmen wie IBM, Dell oder Amazon ihre Servicecenter in Westeuropa oder den USA und kamen hierher“, weiß Galata. Das Ziel der Konzerne war, ihre Büros an Standorte zu übersiedeln, die möglichst günstig waren und dennoch eine gute Verkehrsanbindung boten.

Einer der ersten Adressen war und ist - eben dank des Flughafen Wien - Bratislava. Wenn auch längst nicht mehr billig, ist der Ort für Investoren aber immer noch lohnend. Die Renditen für Büros in ersten Lagen liegen derzeit bei 5,50 Prozent pro Jahr. In Österreich müssen sich Anleger dagegen im Schnitt mit zwei Prozent begnügen.

Mit den westlichen Konzernen kamen auch professionelle Büro- Entwickler und Betreiber. Zu diesen zählt der börsennotierte Wiener Immobilienkonzern S-Immo. „Wir sind froh professionelle Partner wie die S-Immo zu haben, auf die wir vertrauen können und wo alles klar ist“, betont Galata. Im Gegensatz zu vielen lokalen Anbietern. “Mit so manchem ist es nach wie vor nicht einfach.“

S-Immo mit neuem Standort und neuen Großmietern

Die S-Immo hat gerade die Entwicklung des Einsteinova Business Centers abgeschlossen und zur Gänze vermietet. Das Gebäude mit 11.600 Quadratmetern Fläche liegt am Rande der Altstadt von Bratislava, direkt an der Autobahn und gegenüber dem Stadtteils Petržalka, einem großen Wohngebiete der Stadt. „Der Standort könnte besser nicht sein“, sagt der auf Projektentwicklung und Osteuropa spezialisierte S-Immo-Vorstand Friedrich Wachernig.

Zu den größten Mietern des neuen Büros zählen die Uniqa mit 5.000 Quadratmeter und IBM mit 9.000 Quadratmeter. In Bratislava besitzt der Wiener Immobilienspezialist bereits drei Objekte. Zuletzt wurde das 2011 das Gewerbeobjekte Galvaniho mit 24.600 Quadratmeter fertiggestellt. Rund ein Drittel der Objekte des Unternehmens, mit Investments in großen Städten in Österreich und Deutschland, befindet sich in Osteuropa. "Wir versuchen immer wieder Objekte oder Areale zu kaufen, die vielfach nicht beachtet werden, aber große Potentiale bieten", so Wachernig.

Das sei auch bei dem Areal des neuen Business Centers so gewesen. "Viele dachten, dass sich dort keine Mieter finden werden und jetzt ist es einer der Top-Standorte der Stadt", erzählt CBRE-Mann Galata. Derzeit empfehlen Raiffeisen und SRC Research die Aktie der S-Immo zum Kauf.

Kaum interessante Objekte im Angebot

Der Wunsch weiter zu expandieren ist zwar vorhanden, „aber es ist nicht so einfach interessante Objekte zu finden“, so der S-Immo-Boss. Ein Problem, das nicht nur Bratislava, sondern viele Städte im Osten betrifft: Vor dem Kauf muss man auch die Eigentumsverhältnisse genau recherchieren. „Hier müssen nicht nur Fragen der Widmung, sondern auch der Restitution vorher geklärt werden.“


Keine schwarzen Wolken am Horizont

Dass die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien in Osteuropa durch eine sich abzeichnenden schwächeren Konjunktur abreißen könnte, glaubt S-Immo-Manager Wachernig nicht. „Wir sehen keine schwarzen Wolken am Horizont." Die Nachfrage sei nach wie vor deutlich höher als das Angebot. „Firmen wie Amazon oder Google wollen weiter expandieren und suchen dringend nach mehr Flächen."

Der Boom ist nicht auf die Slowakei beschränkt. „Ob Bratislava, Zagreb oder Budapest: Die Nachfrage in großen osteuropäischen Städten ist sehr stark“, sagt Wachernig. Der Trend werde noch lange anhalten. „Der Konvergenzprozess ist noch lange nicht abgeschlossen“, erläutert. Derzeit sieht sich die S-Immo vor allem in Sofia und Bukarest nach neuen Flächen um.

Stadt ohne Stau

Bratislava biete nach wie vor Vorteile, die andere Städte nicht in diesem Ausmaß hätten, wirbt der Immobilienmakler. So bietet die Stadt etwa den höchsten Grünanteil einer Landeshauptstadt in Europa. Weite Wege seien trotz der starken Expansion der 600.000-Einwohner-Stadt nicht nötig. Galata: „Hier ist mit dem Auto nach wie vor alles in bis zu 20 Minuten erreichbar." Staus gäbe es zudem praktisch keine." Öffentliche Verkehrsmittel wie das Bussystem, sind zwar gut ausgebaut, kommen aber nicht so gut an. „Die meisten fahren lieber mit dem Auto in die Firma, weshalb Büroentwickler gezwungen sind, große Parkflächen anzubieten."

Firmen schreckt das trotzdem nicht ab. Sie bauen nicht nur Parkplätze für ihre Mitarbeiter, teilweise errichten sie auch Wohnungen für sie. Denn an Bratislavas Wohnungsmarkt ist die Lage fast ebenso angespannt wie am Gewerbeimmobilienmarkt.

Bratislava ist kein billiges Pflaster mehr. So haben die Preise für Eigenheime kräftig angezogen. Im Schnitt zahlt man in Bratislava 3.000 Euro pro Quadratmeter.

Zumindest gab es bei den Löhnen eine fast parallele Entwicklung. Diese sind in den vergangenen Jahren um rund die Hälfte gestiegen. Bratislava liegt im BIP-pro-Kopf-Vergleich des EU-Statistikamt Eurostat bereits auf Platz sechs in der EU - Wien rangiert da weit abgeschlagen auf Platz 18.

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