Steuertipp 8: Ferien- & Luxusimmobilien in Frankreich, Spanien & Portugal: Was gibt es aus steuerlicher Sicht zu beachten?

Halten österr. Staatsbürger Immobilienvermögen im Ausland, stellt sich die Frage welches Land laufende Mieterträge bzw. einen späteren Verkauf besteuern darf. Aufgrund des Welteinkommensprinzips sind grundsätzlich alle Einkünfte aus ausländischem Immobilienvermögen in Österreich steuerlich zu erfassen. Da auch der Lagestaat regelmäßig ein Besteuerungsrecht geltend macht, gibt es zwischen den Ländern sog. Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), welche dafür sorgen, dass es zu keiner tatsächlichen doppelten Steuerbelastung kommt. Im Normalfall ist in solchen DBA geregelt, dass der Lagestaat der Immobilie das Besteuerungsrecht besitzt. Österreich kann somit keine unmittelbare Besteuerung durchführen. Es besteht im Regelfall für Österreich die Möglichkeit, die ausländischen Einkünfte bei der Bestimmung des Steuertarifs zu berücksichtigen. Es handelt sich dabei um den sog. Progressionsvorbehalt. Dieser führt dazu, dass die österr. Einkünfte mit einem höheren Steuersatz belastet sind, als dies der Fall wäre, wenn keine ausländischen Einkünfte vorliegen würden. Aufgrund der Neuregelung der Besteuerung von Immobilienverkäufen seit 1.4.2012 in Österreich, gilt in diesem Bereich eine andere Methodik. Ausländische Veräußerungsgewinne sind aufgrund der Konzeption der Immobiliensteuer als Steuer mit Abgeltungswirkung seit 1.4.2012 unabhängig von der Behaltedauer nicht für die inländische Steuerberechnung relevant.

Frankreich

Wird bspw. durch einen österreichischen Staatsbürger eine Ferienimmobilie erworben, sind verschiedene steuerliche Abgaben zu leisten. Beim Kauf einer Immobilie wird eine Registrationssteuer eingehoben. Diese beträgt 4,8% der Kaufsumme. 1,2% gehen an die Gemeinde und 3,6% gehen an das Department. Weiters empfängt der Staat 2,5% dieser Kosten als Verwaltungskosten. Ebenfalls ist eine Immobiliensteuer zu bezahlen, welche eine jährliche Abgabe darstellt. Eine Wohnsteuer ist vom Wohneigentümer zu entrichten, wenn die Immobilie zu Wohnzwecken weitervermietet wird. Wird die Immobilie wieder verkauft, dann wird eine Abgabe für die Wertvermehrung fällig. Diese Abgabe beträgt für Ausländer 16%. Befindet sich die Immobilie länger als 15 Jahre im Besitz desselben Eigentümers, dann erfolgt eine Freistellung dieser Abgabe.

Portugal

Ein Immobilienerwerb bringt eine 10%-ige Grunderwerbsteuer (GrEST) mit sich. Zusätzlich fallen Stempelgebühren, Notar- und Anwaltskosten in Höhe von 5% des Kaufpreises an. Ebenfalls ist eine kommunale Steuer für die Immobilienübertragung vom Erwerber zu entrichten. Nach dem Immobilienkauf wird eine jährliche Grundsteuer fällig, welche sich zwischen 0,2% und 0,8% bewegt. Bei Vermietung der Immobilien sind die Einkünfte aus Vermietung in Portugal steuerpflichtig.

Spanien

Bei einer Immobilienübertragung ist eine MWSt. von 7% oder 16% vom Erwerber zu entrichten. Diese MWSt. wird anstelle der GrEST eingehoben. Auch hier gibt es eine Abgabe für die Wertvermehrung einer Immobilie. Der Zuwachs wird mit einem Steuersatz von 16% bis 30% versteuert. Eine Besteuerung erfolgt maximal über 20 Jahre. Wird die Immobilie verkauft, ist eine Gewinnsteuer zu entrichten. Die Besteuerungsgrundlage bestimmt sich durch die Preisdifferenz zwischen dem Erwerbs- und Verkaufspreis. Ausländische Immobilienverkäufer haben den Gewinn pauschal mit 35% zu versteuern.

Wie die obigen Ausführungen zeigen, ist jedenfalls vor Erwerb einer Ferienimmobilie fachlicher Rat einzuholen, um die gesamten Investitionskosten richtig einschätzen zu können.

Mag. Karin Fuhrmann ist Steuerberaterin und Partnerin bei TPA Horwath. Ihre fachlichen Schwerpunkte liegen in der Besteuerung von Liegenschaftsvermögen im betrieblichen und außerbetrieblichen Bereich, Immobilienfonds und in der Bauwirtschaft.